Письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2011 г. N 20-14/4/17847@ Об исчислении периода владения квартирой, образовавшейся в 2011 г. в результате объединения квартиры ЖСК, находившейся в собственности физического лица со дня выплаты пая в 1983 г., и однокомнатной квартиры ЖСК, находившейся в собственности со дня регистрации договора мены в 1995 г.; о порядке налогообложения НДФЛ доходов при продаже собственником в 2011 г. указанной квартиры

Письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2011 г. N 20-14/4/17847@

Вопрос: Физическое лицо в 2011 году подало документы на оформление права собственности на четырехкомнатную квартиру, образовавшуюся в результате объединения трехкомнатной квартиры жилищно-строительного кооператива, находившейся в его собственности со дня выплаты пая в 1983 году, и однокомнатной квартиры ЖСК, находившейся в его собственности со дня регистрации договора мены в 1995 году. Каков порядок налогообложения НДФЛ, если в 2011 году налогоплательщик планирует продать четырехкомнатную квартиру? Как будет исчисляться период владения данной квартирой?

Ответ: В соответствии с положениями статьи 208, 209 и пункта 1 статьи 224 НК РФ доход, полученный налоговыми резидентами Российской Федерации от продажи недвижимого имущества (в том числе квартир), является объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13%.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей для правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщиков три года и более.

В статье 210 НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, статьей 220 НК РФ.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей для правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиками в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщики могут уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Положениями статей 228 и 229 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей для правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) предусмотрено, что налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая квартиры), принадлежащего им на праве собственности, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет исходя из суммы полученного дохода. Также они представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества). Исключение составляют случаи, предусмотренные пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Таким образом, у налогоплательщика (владельца квартиры) в связи с получением дохода от продажи квартиры возникают следующие обязанности:

- по представлению в установленном порядке в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по НДФЛ;

- уплате налога в сумме, исчисленной в соответствии с такой декларацией, только в случае, когда отчуждаемая квартира принадлежала ему менее трех лет.

В соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, поставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие данного закона.

Во исполнение Закона N 122-ФЗ и пункта 2 постановления Правительства РФ от 18.02.98 N 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была утверждена Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщения об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах N 194/16/1/168 от 03.07.2000 (приказ Минюста России N 194, Минимущества России N 16, Госстроя России N 1).

До утверждения указанной инструкции свидетельства о регистрации права установленного образца не выдавались. Регистрация прав на недвижимое имущество, расположенное в г. Москве, в соответствии с действовавшим порядком осуществлялась в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Пунктами 1 и 6 статьи 33 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что данный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования и применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, начавшимся до введения Закона N 122-ФЗ в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Пунктом 1 статьи 14 Закона N 122-ФЗ установлено, что проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество (в том числе на квартиры) удостоверяется свидетельством и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Согласно положениям пунктов 3, 6 и 9 статьи 12 Закона N 122-ФЗ разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории РФ и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" его государственного учета.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым номером данного объекта.

В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Таким образом, идентификация объекта недвижимости - квартиры в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается объекту органом кадастрового учета. При этом срок нахождения в собственности квартиры исчисляется со дня внесения соответствующей записи о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Налогоплательщик в 2011 году подал документы на оформление права собственности на четырехкомнатную квартиру, образовавшуюся в результате объединения трехкомнатной квартиры ЖСК, находившейся в его собственности со дня выплаты пая в 1983 году, и однокомнатной квартиры ЖСК, находившейся в его собственности со дня регистрации договора мены в Управлении приватизации жилищного фонда Департамента муниципального жилья в 1995 году.

В случае продажи в 2011 году четырехкомнатной квартиры, образовавшейся в результате объединения двух рядом расположенных квартир ЖСК, полученный доход в установленном порядке подлежит налогообложению и декларированию, так как период владения такой квартирой будет исчисляться со дня внесения в 2011 году соответствующей записи о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заместитель руководителя УФНС России по г. Москве советник государственной гражданской службы РФ 1-го класса

О.М. Спицына