Вопрос: Наша фирма арендует под офисы несколько этажей нежилого здания. С разрешения собственника помещений фирма за свой счет утеплила все помещения, провела новую систему отопления (неотделимые улучшения). Однако близится к концу срок действия договора аренды. Каков порядок начисления амортизации по произведенным улучшениям, если получится договориться с собственником о перезаключении (продлении) договора аренды? ("Московский бухгалтер", N 1, январь 2011 г.)

Наша фирма арендует под офисы несколько этажей нежилого здания. С разрешения собственника помещений фирма за свой счет утеплила все помещения, провела новую систему отопления (неотделимые улучшения). Однако близится к концу срок действия договора аренды. Каков порядок начисления амортизации по произведенным улучшениям, если получится договориться с собственником о перезаключении (продлении) договора аренды?

Прежде всего напомним, что амортизации подлежат только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер (т.е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением). Иначе такие затраты следует единовременно учитывать в прочих расходах (ст. 260 НК РФ) как расходы на ремонт (текущее поддержание основных средств в рабочем состоянии). Таким образом, на период действия договора арендатор учитывает расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений. Когда срок аренды истечет, арендатор прекращает начисление амортизации по такому имуществу. Более того: по окончании срока договора арендатор должен прекратить начисление амортизации по неотделимым улучшениям, даже если часть стоимости капитальных вложений не будет самортизирована (срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды). Соответственно признать часть расходов в налогооблагаемой прибыли не получится. В случае пролонгации (автоматического продления) договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ) можно продолжить начисление амортизации в прежнем порядке. Если в будущем сменится собственник помещений, которые арендует ваша фирма, это не повлияет на начисление амортизации (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Минфин России в письме от 20 октября 2009 г. N 03-03-06/1/677 особо обратил внимание на то, что в прибыли можно признать капитальные вложения в арендованное имущество, осуществленные и после пролонгации договора аренды.

Е.В. Сейтбекова,

аудиторская фирма "БИЗНЕС-СТУДИО"

1 января 2011 г.

"Московский бухгалтер", N 1, январь 2011 г.