Вопрос: Организация приобрела нежилое помещение в многоквартирном доме по инвестиционному договору. Должен ли застройщик выставить счет-фактуру? Имеет ли право организация принять НДС к вычету? ("Консультант бухгалтера", N 12, декабрь 2010 г.)

Организация приобрела нежилое помещение в многоквартирном доме по инвестиционному договору. Должен ли застройщик выставить счет-фактуру? Имеет ли право организация принять НДС к вычету?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу.

Суммы НДС, предъявленные застройщиком, подлежат вычету в общем порядке.

При этом застройщик должен выставить инвестору два счета-фактуры:

- "сводный" счет-фактуру;

- счет-фактуру на стоимость выполненных застройщиком строительных работ и оказанных им услуг по организации строительства.

Обоснование вывода

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

Не является объектом обложения НДС в соответствии с п. 2 ст. 146 НК РФ и подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

Так, согласно разъяснениям УМНС России по г. Москве, приведенным в письме от 25.10.2004 N 24-11/68529, при осуществлении строительства объектов денежные средства инвесторов, поступающие на расчетный счет организаций, выполняющих функции заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг).

Таким образом, указанные денежные средства, поступающие от инвестора на счет заказчика-застройщика для расчетов с подрядчиками, не облагаются НДС. При этом оплата выполненных подрядными организациями работ за счет этих источников производится заказчиком-застройщиком с учетом НДС.

Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства.

Указанные суммы НДС подлежат вычету в силу пп. 1 и 5 ст. 172 НК РФ на основании счетов-фактур после принятия на учет работ, выполненных подрядными организациями, и при наличии соответствующих первичных документов.

Суммы НДС, предъявленные подрядными строительными организациями, учитываются заказчиком-застройщиком обособленно и не принимаются им к вычету, так как право на указанный вычет возникает непосредственно у инвестора (как собственника объекта) при принятии им на учет завершенного строительством объекта и получении от застройщика сводного счета-фактуры с приложением копий счетов-фактур, полученных от подрядчиков.

Сводный счет-фактура представляется инвестору только при передаче готового объекта и только на те работы, которые выполнены подрядными строительными организациями. Порядок выставления сводного счета-фактуры рекомендован в письмах Минфина России от 05.12.2008 N 03-07-09/40, от 24.05.2006 N 03-04-10/07 и УМНС России по г. Москве от 04.06.2002 N 24-11/25818, от 14.11.2001 N 02-14/52358.

Сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных заказчиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (работ, услуг). При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции. Второй экземпляр сводного счета-фактуры хранится у заказчика в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.

В рассматриваемой ситуации организация являлась только одним из инвесторов. Как разъяснялось в письме Минфина России от 01.11.2006 N 03-04-10/18, сумма НДС по затратам на строительство, финансируемым участниками долевого строительства, может, например, определяться исходя из доли площади помещений, строительство которых финансируется участниками долевого строительства, в общей площади помещений в строящемся доме в соответствии с проектной документацией. Следовательно, застройщик должен составить счет-фактуру на основании сводной ведомости затрат на строительство и расчетной справки на ту долю, которая причитается организации.

Обращаем внимание, что стоимость услуг застройщика в сводный счет-фактуру не включается.

НДС начисляется на стоимость выполненных застройщиком строительных работ и оказанных им услуг по организации строительства в общеустановленном порядке. И также в обычном порядке застройщик выставляет дольщикам счета-фактуры, то есть в течение пяти дней после передачи инвестору в установленном порядке помещений в соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ.

Ответ подготовлен

экспертами службы Правового консалтинга ГАРАНТ

1 декабря 2010 г.

"Консультант бухгалтера", N 12, декабрь 2010 г.