"Экологическая премия застройщика" (интервью с А.Н. Поляковым, соучредителем и председателем правления Совета по экологическому строительству в России, генеральным директором "Просперити Проджект Менеджмент") (В.К. Браун, "Руководитель строительной организации", N 1, январь 2011 г.)

"Экологическая премия застройщика"
(интервью с А.Н. Поляковым, соучредителем и председателем правления Совета по экологическому строительству в России, генеральным директором "Просперити Проджект Менеджмент")

Экологическое строительство входит в моду, но многие российские девелоперы пытаются использовать в своих рекламных материалах понятие "зеленого" здания, не имея на то достаточных прав. Мы попросили соучредителя и председателя правления Совета по экологическому строительству в России, генерального директора "Просперити Проджект Менеджмент" А.Н. Полякова рассказать читателям журнала о том, что подразумевается под экологическим строительством в мире, почему застройщики тратятся на "зеленую" сертификацию и как организовать возведение экологического здания "по уму".

- Алексей Николаевич, прежде всего, расскажите, что в мировой практике принято понимать под "экологическим строительством" и каковы принципы строительства "зеленых" зданий?

- Определение экологического строительства достаточно четко дано в формальных материалах и официальных источниках Всемирного совета по экологическому строительству. Существует три основных атрибута экологического строительства. Во-первых, это рациональное использование ограниченных ресурсов, ресурсосбережение. Под ресурсами подразумеваются земля, вода, строительные материалы, тепло-холод и электроэнергия. При строительстве и эксплуатации "зеленых" зданий должны экономно расходоваться все ресурсы. Во-вторых, экологические строения должны оказывать минимальное негативное воздействие на окружающую среду, то есть минимально выбрасывать парниковые газы, мусор, загрязнять экологию. И третий, очень важный, аспект, указанный в официальном определении, - это обеспечение максимального комфорта и условий для сохранения здоровья людей, которые живут или работают в "зеленых" зданиях. То есть внутри зданий должен быть создан здоровый микроклимат: натуральное освещение, термальный комфорт, эргономичность помещений и т.п. Эти определенные Всемирным советом по экологическому строительству критерии должны учитываться на всех этапах жизненного цикла здания - концепция, проектирование, строительство, управление, реконструкция и снос (утилизация).

"Зеленые" здания должны быть не только экологичными, но и гармонировать с окружающей средой. Окружающая среда - это ведь не только природа, но и исторический контекст того места, где здание расположено, его архитектурные, градостроительные, исторические особенности. Без сомнения, должно учитываться и то, насколько здание является безбарьерным и доступным людям.

- Какие системы сертификации экологических зданий сегодня используются в мире? Каковы особенности этих систем, возможна ли их адаптация в России?

- Сертификация - это важнейшая составная часть экологического строительства. С точки зрения времени существования и количества зданий, которые по ним сертифицированы в мире, существуют две широко распространенные и признанные рынком системы экологической сертификации и одна быстро развивающаяся.

Это, прежде всего, британская система BREEAM, которая была разработана в 1990 году и де-факто уже является международной. Во всем мире в данной системе зарегистрировано порядка 1 млн. зданий. Около 200 тыс. из них уже прошли оценку и получили сертификат. Это самая распространенная система. Достоинства BREEAM в том, что ее можно адаптировать под климатические, культурные и строительные особенности других стран, и ее версии разработаны не только для Великобритании. Официально BREEAM была создана для стран Персидского залива и нескольких государств Европы. Адаптивность сделала систему более гибкой и более подходящей для международного применения.

Для зарубежных стран характерно, что у них есть много стандартов и версий одного стандарта, которые покрывают разные типы сооружений и учитывают их особенности. Поэтому существуют специальные версии BREEAM для различных типов строений: жилых зданий, офисных центров, объектов индустриальной и складской недвижимости. Создаются даже узконишевые вариации BREEAM, к примеру, для дата-центров (это здания, где "живут" IT-технологии). Более того, сейчас идет расширение версий, и в Великобритании уже разработана и принята система сертификации, по которой оцениваются не отдельные строения, а несколько зданий в одном проекте вместе с земельными участками, которые создают единый комплекс (BREEAM Communities).

Примечание. Сейчас российские девелоперы пытаются использовать для экологической сертификации своих объектов все три международные системы: английскую BREEAM, американскую LEED и немецкую DGNB. Одновременно ведется разработка национальной системы сертификации.

Сейчас разрабатывается адаптированная версия BREEAM и для России. В связи с тем, что 10 олимпийский объектов в Сочи должны быть сертифицированы по стандарту BREEAM, на базе существующей вариации этой системы, которая была разработана для олимпиады в Лондоне, создается ее специальная версия, в которой будут учтены как специфика спортивных объектов, так и особенности России.

Пользуется популярностью в мире и американская система сертификации экологических зданий LEED. У этой системы есть существенный недостаток: она "заточена" под национальные строительные нормы и стандарты США. LEED используется "как есть", без какой-либо адаптации для конкретной страны, и, соответственно, возможны некоторые искажения отдельных характеристик сертифицируемого здания. Но так как американские инвесторы активно работают по всему миру, многие страны использовали LEED для оценки "зеленых" строительных объектов на своей территории. Поэтому очень много зданий сертифицировано по этому стандарту и за пределами США. Сегодня по системе LEED зарегистрировано порядка 21 тыс. строений и более 6 тыс. сертифицировано. Из них около 2 300 и 400 соответственно - иностранные здания, что больше числа сертифицированных зданий по стандарту BREEAM за пределами Великобритании.

И наконец, третий стандарт, также являющийся общепризнанным, - это немецкая система DGNB. Пока в этой системе сертифицировано всего 133 здания, стандарт широко распространен сейчас лишь в Германии и развивается в немецкоязычных странах. Система сертификации DGNB достаточно молодая и построена на несколько иных принципах, связанных не только с экологичностью, но и с устойчивым развитием территорий. То есть в ней в большей степени учитываются не экологические требования, а социальные и экономические аспекты.

С 2009 года разрабатываются национальные стандарты экологического строительства и в России. Этим занимается НП "Центр экологической сертификации - "Зеленые стандарты". Специалисты этого некоммерческого партнерства изучили опыт, наработанный BREEAM и LEED, и адаптировали его под нашу национальную специфику, чтобы на базе зарубежных стандартов разработать собственную систему сертификации, полностью отвечающую особенностям России. Сейчас подготовлен и зарегистрирован пробный вариант, а полностью система будет готова в начале 2011 года, когда и начнется ее обкатка на 50 пилотных зданиях в рамках олимпийского строительства в Сочи. Совет по экологическому строительству RuGBC подписал меморандум о понимании и партнерстве с НП "Зеленые стандарты" и ГК "Олимпстрой" при поддержке Оргкомитета Сочи-2014 и участвует в разработке российского стандарта.

Кроме того, создан Корпоративный экологический стандарт "ГК Олимпстрой", при разработке которого были выбраны и адаптированы основные критерии BREEAM и LEED. Этот стандарт, в разработке которого я принимал личное участие, стал обязательным для применения на объектах, строящихся под эгидой олимпийской программы.

- Каковы рыночные ниши экологических зданий и сооружений? Как быстро и за счет каких групп заказчиков формируется спрос на "зеленые" здания?

- Экологическое строительство в нашей стране начало развиваться совсем недавно. В октябре и декабре 2010 года в России получили международные экологические сертификаты первые два сооружения. Это здание завода по изготовлению подшипников концерна SKF в Твери, сертифицированное в системе LEED, и офисный центр Ducat Place III (девелопер - компания Hines), которое получило сертификат BREEAM. Плюс к тому - порядка 20 зданий сейчас зарегистрированы для сертификации в системах BREEAM и LEED.

Начались и попытки адаптации немецких стандартов DGNB для российских условий, в которых участвует и Совет по экологическому строительству в России. Первые пилотные проекты, где будут применены требования этих стандартов, сейчас готовятся в Москве и Санкт-Петербурге. И, насколько я знаю, они могут быть зарегистрированы в системе экологической сертификации DGNB до середины 2011 года.

Примечание. После экологической сертификации при несущественном увеличении себестоимости строительства капитализация зданий резко возрастает.

Для чего девелоперы пытаются сертифицировать свои объекты в международных системах? По данным Всемирного совета по экологическому строительству, капитализация объектов, прошедших сертификацию, существенно возрастает при незначительном увеличении стоимости самих зданий. Кроме того, девелоперы имеют возможность поднять арендные ставки в "зеленых зданиях", потому что арендаторы меньше платят за коммунальные услуг. В долгосрочной перспективе резко сокращаются риски инвесторов. Российские девелоперы в лучшем случае просчитывают проект на 10 лет вперед, заключая на этот срок договоры аренды, а в худшем - пользуются подходом: построить как можно дешевле, продать как можно дороже и немедленно забыть об объекте. А в развитых странах инвесторы рассчитывают горизонт планирования в 30-50 лет. При расчетах на такие сроки инвестиционная привлекательность "зеленых" строений резко возрастает. Кроме этого, сертифицированные здания имеют ряд маркетинговых преимуществ, которые девелоперы тоже могут использовать, продвигая и выгодно выделяя свой объект по сравнению с другими. Все эти достоинства экологической сертификации достаточно очевидны.

- Вы упомянули о том, что себестоимость возведения "зеленого" здания по сравнению с обычным может быть выше незначительно. Можете привести конкретные цифры?

- Прежде всего, нужно понимать, что размер дополнительной стоимости зависит от того, на каком этапе девелопер принял решение сертифицировать свой объект. Если эта идея родилась в самом начале - на этапе концептуального проектирования - то, в принципе, за счет ничего не стоящих мер, например рационального объемно-планировочного решения, можно добавить достаточно много баллов в копилку будущей сертификации здания. Если это начинать с самого начала, то за счет обычных технологий, которые уже сейчас широко применяются при возведении высококлассных зданий, например офисных центров класса "А", можно резко улучшить экологичность и энергоэффективность постройки. Зарубежный опыт показал, что много зданий, получивших высокую оценку при сертификации, по стоимости не отличались от аналогичных "не зеленых". Сертифицировать их удалось только за счет грамотных решений и оптимизации процесса интегрированного дизайна, когда с самого начала к реализации проекта привлекались не только архитекторы, но и проектировщики, инженеры, конструкторы, консультанты. И результатом такого подхода может стать возведение не сверхдорогих "зеленых" сооружений.

Помимо этого, надо учитывать, что в системах BREEAM и LEED здания оцениваются по широкому спектру категорий, за каждую из которых объекту присуждаются определенные баллы. Суммарная оценка определяет уровень получаемого рейтинга. Если компания решила строить "зеленое" здание на уровне серебряного сертификата LEED или оценки "хорошо" BREEAM, то затраты окажутся небольшими. Чтобы объект был оценен выше, необходимо использование инноваций.

Очень большими могут быть затраты на сертификацию, когда ставится задача получить самый высокий экологический рейтинг существующего строения после его реконструкции, как это было с башнями Deutsche Bank Twin Towers во Франкфурте (высшая оценка LEED Platinum). Но, повторюсь, если девелопер приступил к работе по сертификации с самого начала и делает все "по уму", то дополнительные расходы будут незначительными. А при российской баснословной, просто невероятной, стоимости подключений к коммуникациям можно даже и сэкономить.

- Сколько в России специалистов по "зеленому" проектированию и сертификации зданий и где их искать?

- Для экологического строительства требуется четыре категории специалистов. Первая - это архитекторы, инженеры, проектировщики, специализирующиеся на "зеленом" строительстве. Вторая - это так называемые аккредитованные профессионалы (AP). Их роль - участие в команде на всех этапах реализации проекта, за что можно получить дополнительно один-два балла в окончательный рейтинг. Они осуществляют общее руководство процессом сертификации и координируют его. Третья категория - это сертифицированные оценщики, те лица и компании, которые имеют сертификат, дающий право на проведение экологической оценки. Они собирают материал, делают отчет, отсылают его в центральный офис в Великобританию или США, там выполняют проверку отчета и присуждают сертификат с определенным рейтингом. И наконец, четвертая категория - это специалисты или компании, которые оказывают консультационные услуги. Обычно девелоперы обращаются в консалтинговые компании, чтобы получить ответы на такие вопросы: "Какую компанию выбрать для сертификации?", "Где найти специалистов?", "На что я могу рассчитывать при сертификации?", "Что нужно сделать для получения более высокой оценки?" Консультанты оценивают проект и предлагают перечень конкретных мероприятий с указанием их стоимости и периода окупаемости, чтобы застройщик оценил целесообразность повышения уровня своего здания. Потом появляются архитекторы, аккредитованные профессионалы, и, когда готова проектная документация, вызываются сертифицированные оценщики.

К сожалению, специалистов всех перечисленных категорий пока не хватает, но они появляются. Совет по экологическому строительству за 2010 год провел несколько курсов профессиональной подготовки сертифицированных оценщиков по стандартам, которые я называл. Эта работа продолжится в 2011 году, потому что мы видим высокий интерес и обучающихся, и девелоперов. Пока тон задают работающие на российском рынке иностранные компании. Они часто привлекают зарубежных специалистов, хотя все больше и больше появляется экспертов-россиян. Второе направление обучения, которое Совет RuGBC запустит в 2011 году, - это система повышения квалификации в области экологического строительства для российских девелоперов, архитекторов, проектировщиков и строителей. В образовательной области мы предлагаем партнерство для соответствующих СРО, члены которых периодически должны проходить профессиональную переподготовку. От такого сотрудничества выиграют все.

В.К. Браун,

главный редактор журнала

"Руководитель строительной организации"

"Руководитель строительной организации", N 1, январь 2011 г.