По разные стороны баррикад (Е.Я. Белоцерковский, "Руководитель строительной организации", N 1, январь 2011 г.)

По разные стороны баррикад

В последнее время во многих городах, особенно в крупных, участились конфликты местных жителей и строительных организаций, специализирующихся на возведении крупных капитальных объектов в черте существующей застройки. Скорее всего, в ближайшие годы число таких конфликтов будет возрастать. Как подготовиться к "боям" с общественностью на стройплощадке? Как минимизировать потери от действий гражданских активистов?

Конфликтная застройка

В стране нарастает социальная напряженность. Буквально ниоткуда возникают организации борцов с "мигалками" на дорогах или с коррупцией в правоохранительных органах, противников строительства дорог или роста числа иммигрантов. Благодаря развитию социальных сетей сегодня любой конфликт может принять масштаб волнений московской молодежи после убийства футбольного фаната.

Год от года ожесточеннее становится борьба строительных организаций и местных жителей при точечной застройке крупных городов, и далеко не всегда наличие всех разрешительных документов гарантирует победу строителей. Десятки, а порой и сотни людей собираются в пикеты, парализуя работу строительных компаний. Особенно отчаянные местные жители ложатся в ковши экскаваторов, загораживают своими телами подъезды строительной техники. Органы правопорядка нередко объявляют "нейтралитет", и строительные работы могут затянуться на годы. Как же поступать руководителям организаций, оказавшихся втянутыми в конфликт, какие меры могут быть наиболее эффективными?

"Силовое решение проблемы" (разгон митингующих с помощью охраны или работников милиции) может обеспечить тактический выигрыш и стратегическое поражение. На следующий день на строительную площадку может подтянуться ощутимое подкрепление со стороны озлобленных жильцов, а в преддверии думских (президентских) выборов любые протестные настроения граждан попытаются "оседлать" оппозиционные силы, которые с большой степенью вероятности обеспечат противников строительства политической и юридической поддержкой. Автор статьи, поучаствовав в таких конфликтах по "обе стороны баррикад" (и как руководитель строительной организации, и как жилец, выступающий против точечной застройки), на собственном опыте опробовал описанные ниже рекомендации.

На "дозаборной" стадии

Еще при подготовке технической документации, проведении изыскательских, геодезических и проектных работ для государственной экспертизы проекта, если они выполняются для точечной застройки, руководитель строительной организации должен настроиться на то, что протесты местных жителей будут обязательно. Любое движение работников строительной организации может вызвать широкий общественный резонанс. Поэтому чем позже граждане узнают о предстоящем строительстве, тем лучше для застройщика.

Если на место будущей стройплощадки должны выходить геодезисты с измерительными инструментами, хорошо бы сшить им униформу с надписью на спине "Экологическая служба". Поверьте на слово, вопросов, что тут делают экологи, либо не будет вообще, либо они сведутся к минимуму.

А при направлении на участок машины для бурения скважин целесообразно тщательно проинструктировать работников. Их ответы на вопросы наиболее любознательных жителей должны сводиться к следующим фразам: "Мы ничего не знаем, начальство сказало бурить - мы бурим, скажет не бурить - бурить не будем". На вопросы о местонахождении "начальства" сотрудники должны предоставлять всем желающим телефон компании. По указанному номеру "девушка-автоответчик" может радостным голосом предлагать позвонить попозже, поскольку в данное время абонент недоступен.

Примечание. На стадии подготовки к строительству позиции организации-застройщика наиболее уязвимы. Поэтому все ее планы должны быть засекречены.

Зачем такое соблюдение секретности? Цель проведения изысканий на этом этапе еще не слишком определена (нет заключения экспертизы), позиции строительной организации наиболее уязвимы. Поэтому общественные выступления на стадии подготовки строительства крайне опасны. Обычно при правильных "акцентах" в разговорах с населением благожелательных бурильщиков и геодезистов (агрессия на этом этапе абсолютно недопустима) и отсутствии помех в виде стоянок личного автотранспорта граждан такие работы удается выполнить быстро и без дополнительных финансовых затрат. В тех случаях, когда конфликта избежать не удалось, придется вызывать милицию, сотрудников ГИБДД (для эвакуации машин, которые припаркованы в неположенных местах и на "чужой земле"). Если начались скандалы уже на этой стадии, руководители строительных фирм должны быть готовы начинать "потуже затягивать пояса". Стоимость изыскательских работ возрастет на 15-20%, поскольку в нашей стране правоохранительные органы не приучены защищать интересы предпринимателей "просто так".

Начало основного этапа

Перед началом активной части работ руководители строительных организаций обязательно должны собрать полный пакет документов. Среди протестующих жильцов всегда найдутся юристы, журналисты, милиционеры, которые могут "притормозить" стройку на неопределенное время на абсолютно законных основаниях.

Приведу наглядный пример. Летом 2010 года известная нижегородская строительная компания "Сирена ПРО" надлежащим образом оформила все документы на землю и разрешение на проведение строительных работ. Не было получено лишь разрешение на строительство забора. Казалось бы, пустяк - такой документ можно оформить после! Но отсутствие этой бумажки и еще ряда столь же малозначительных документов отодвинуло сроки начала работ почти на два месяца. Подрядчик пытался освоить бюджетные деньги, следовательно, ему пришлось сдвигать сроки выполнения государственного контракта. Экономические последствия нарушения бюджетного процесса оказались весьма негативными. Более того, за два месяца простоя протестующие жильцы скооперировались и методично, словно метроном, стали "заваливать" все контролирующие органы пачками жалоб. К конфликту были подключены средства массовой информации. Кроме того, жильцы сумели собрать документы для подачи искового заявления в суд о незаконности проведения строительных работ. Сейчас ведутся судебные споры. Но даже в том случае, если судебные органы во время рассмотрения исковых требований жителей в качестве обеспечительных мер и не приостановят деятельность организации на площадке, работать придется под постоянным прессингом. Если бы на момент начала строительных работ разрешение на возведение забора было получено, у жителей просто не было бы законных оснований бойкотировать стройку и практически не осталось бы времени для консолидации усилий.

Самый ответственный момент наступает, когда приходит время ставить забор. Пока реальные строительные работы не начались, против них протестуют единицы. Когда на площадке появляются рабочие, к борьбе с "захватчиками земли" подключаются десятки, а порой и сотни человек. Они могут действовать самыми разнообразными способами:

- не допускать на объект технику, загораживая подъезды личным автотранспортом;

- привлекать к проблеме сотрудников милиции, которые слабо разбираются в порядке оформления разрешительной документации, зато прекрасно понимают необходимость защиты интересов жителей, особенно преклонного возраста, если строители попробуют решить проблему силовыми методами;

- провоцировать рабочих на открытые конфликты (драки), после чего документировать "побои" и, используя многочисленных "свидетелей" из числа сочувствующих, пытаться инициировать возбуждение уголовных или административных дел;

- подключать прессу, телевидение, Интернет, пытаясь всячески "опорочить" строительную организацию в глазах читателей и зрителей;

- жаловаться во все инстанции, начиная с районной прокуратуры и заканчивая общественными приемными при Президенте РФ;

- умышленно ломать фрагменты забора.

Что же делать руководителям строительных компаний? Совет один. Любыми законными способами возвести забор за один световой день и обеспечить его охрану. Если растянуть строительство данного защитного элемента на более продолжительный срок, то вполне возможно, что ночью забор будет полностью или частично разобран. В этом случае придется идти на переговоры с местными жителями, что практически всегда является напрасной тратой времени. Для граждан вид из окна на семнадцатиэтажный дом, пусть даже с детской площадкой и благоустроенной парковкой, менее предпочтителен, нежели возможность просыпаться от солнечных лучей. Поэтому, с их точки зрения, предмета для переговоров не существует. Конечно, стоит попытаться договориться с населением, но чаще всего переговоры, не подкрепленные существенными выплатами активистам, могут тянуться бесконечно долго. А "аппетиты" у наших сограждан зачастую таковы, что на "откупные" жильцам может не хватить всей предполагаемой прибыли строительной компании от возведения конкретного объекта.

Примечание. Перед началом строительных работ должны быть собраны все необходимые документы. Экономия на юридических процедурах может "выйти боком".

Разумнее перед началом строительства забора посетить районное отделение милиции, показать все необходимые документы и попросить содействия в плане сохранения общественного порядка. Зачастую недостаточно и этих мер, поэтому желательно заключать договоры с охранными агентствами, которые, с одной стороны, должны обеспечивать правопорядок, а с другой - в случаях возникновения чрезвычайных ситуаций (их вероятность очень высока) нести ответственность в рамках действующего законодательства.

Не провоцировать дополнительных конфликтов

Когда периметр огорожен, охрана обеспечена, стоит серьезно задуматься о способах доставки строительных материалов и обеспечении подъезда большегрузной техники. Пара автомобилей жителей могут заблокировать подъезд, а законных способов убрать их не так уж и много. Водители могут просто включить аварийную сигнализацию, свидетельствующую о поломке, и уйти домой. Если легковую машину еще можно эвакуировать, то с многотонным самосвалом это часто технически невозможно. Если разблокировать подъезд мирным путем не удается, нужно выбирать один из двух вариантов действий. Первый - создать конфликтную ситуацию (главное - не перегнуть палку), чтобы вынудить решать проблему правоохранительные органы. Второй - обеспечить охрану подъездных путей частичным их блокированием собственным транспортом строительной организации.

Чем быстрее будет строиться объект, тем лучше с точки зрения возможных последствий. Если жители упорны и у них на руках есть доказательства хотя бы минимальных нарушений законодательства строительной компанией, то в некоторых случаях суд может стройку запретить. Такой вариант более вероятен на начальном этапе работ, но чем больше построено, тем меньше вероятность запрета.

По возможности желательно не настраивать против себя условно нейтральных жителей. К примеру, если строительный забор перегораживает пешеходную дорожку или тропинку, имеет смысл сконструировать из досок специальный настил, проходящий вдоль забора, по которому люди будут передвигаться во время проведения работ. Другой пример: чтобы техника, выезжающая с объекта и въезжающая на объект, не пачкала дорогу, следует предусмотреть мойку колес автомобилей прямо на территории стройки. Все шумные работы необходимо проводить только днем, чтобы лишний раз не провоцировать конфликты.

Только четко продуманная комплексная система мер по борьбе с противодействием местных жителей поможет строительной компании относительно быстро и без значительных финансовых затрат построить запланированный объект.

Е.Я. Белоцерковский,

эксперт журнала "Руководитель строительной организации"

"Руководитель строительной организации", N 1, январь 2011 г.