Договор аренды и его правовая экспертиза (Н. Бекасова, "Юрисконсульт в строительстве", N 1, январь 2011 г.)

Договор аренды и его правовая экспертиза

Правовая экспертиза договоров при их заключении - одна из основных задач в работе юрисконсультов. Действительно, многие организации либо арендуют нежилые помещения под офисы, либо сами сдают их в аренду или в субаренду. Поэтому от того, насколько правильно заключен договор аренды, зависит очень многое.

В случаях сдачи нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В аренду могут передаваться здание, сооружение, нежилое помещение.

Договор аренды здания или сооружения представляет собой договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с ними договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Форма договора аренды

Договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ). При этом несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность.

Дата подписания и место заключения договора

С датой подписания договора связаны определенные юридические последствия, поэтому на нее следует обратить внимание. Договора с "открытой" датой быть не должно. Указание на место совершения сделки также имеет иногда большое юридическое значение.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

При этом в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Типовая форма договора аренды

Типовые формы договора аренды могут вырабатываться органами исполнительной власти субъекта РФ, органами местного самоуправления, отдельными организациями при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в собственности соответственно субъекта РФ, муниципального образования или организации. В любом случае в таком договоре должны предусматриваться следующие разделы:

1) предмет договора;

2) срок действия договора;

3) порядок передачи объекта;

4) страхование объекта аренды;

5) права и обязанности сторон;

6) платежи и расчеты по договору;

7) ответственность сторон;

8) досрочное расторжение договора аренды;

9) прочие условия. Могут также в отдельный раздел быть выделены и особые условия;

10) реквизиты сторон.

Наименование сторон, их правомочие и полномочия

В договоре должно быть указано полное фирменное наименование контрагента, под которым последний зарегистрирован в реестре государственной регистрации. Кроме того, следует обратить внимание на то, кем договор подписывается.

Должны быть указаны должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, с указанием на их полномочия на подписание договора.

Следует помнить, что правомочием по владению, пользованию и распоряжению имуществом обладает только собственник этого имущества. Однако сдача имущества в аренду при определенных условиях может производиться и лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона, договора или по распоряжению самого собственника. Таким образом, необходимо установить, является ли арендодатель собственником сдаваемого им в аренду имущества, либо имеются ли у него соответствующие полномочия. Это наиболее важное условие, на которое необходимо обратить внимание в первую очередь.

Существенные условия договора

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которое оформлено в требуемой форме.

Если сторонами не согласованы какие-либо существенные условия договора, то одной из сторон может быть предъявлен иск о признании договора незаключенным. В отношении договоров аренды такое случается очень часто, поскольку законодатель предъявляет строгие требования к определению предмета договора.

Предмет договора

В договоре аренды в обязательном порядке должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В том числе должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Следует помнить, что при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В договоре может быть определено, что технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указываются в техническом паспорте БТИ, номер и дата которого приводятся в договоре. Определяется также, что неотъемлемой частью договора являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план.

В договоре также может быть указана цель использования объекта аренды.

Пример:

1. Предмет Договора

1.1. На основании _____ (указать, на каком основании Арендодатель передает имущество в аренду, т.к. арендодателями могут быть не только собственники имущества, но и лица, управомоченные на это законом или собственником) Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) (далее - Объект аренды) общей площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: _________ (указать адрес полностью).

1.2. Технические характеристики и иные сведения об Объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ N _____ по состоянию на "____" 2011 г.

Неотъемлемой частью настоящего Договора являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план.

1.3. Объект аренды передается в аренду для использования в целях ________.

1.4. Объект аренды является собственностью _______ (указать собственника). Свидетельство о государственной регистрации права __________ (указать дату и регистрационный номер, кроме случаев, когда Договор аренды заключается на срок менее года).

Срок действия договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Это обусловлено тем, что надлежит знать, когда договор прекращает свое действие и когда можно будет предъявить соответствующие требования к контрагенту. Однако срок аренды не является существенным условием такого договора.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Следует заметить, что срок действия договора имеет важное значение для выполнения условий о регистрации договора аренды. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом срок действия договора аренды объекта недвижимости, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году, следовательно, подлежит государственной регистрации.

В случае если договор заключается на срок свыше одного года, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия и порядок регистрации регулируются Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следует учитывать, что понятия "срок действия договора аренды" и "срок аренды" не являются тождественными. Дело в том, что дата заключения договора аренды может не совпадать с тем моментом, с которого исчисляется срок исполнения самого обязательства*(1). При этом Высший арбитражный суд РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснил, что если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В договоре может быть также определен срок, в течение которого арендатор обязан предупредить арендодателя о своем намерении продлить договор, заключить его на новый срок. Если в договоре такой срок не указан, то согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор обязан предупредить арендодателя о желании вновь заключить договор в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок следует учитывать, что он является новым договором аренды и стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Пример.:

2. Срок действия Договора

2.1. Срок действия настоящего Договора аренды устанавливается с "____" _________ 201__ г. до "____" _________ 201____ г.

2.2. Настоящий Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы применяются с даты, указанной в п. 2.1.

В случае если Арендатор не занимает помещение на дату, указанную в п. 2.1, условия заключенного Договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи.

2.3. Окончание срока действия настоящего Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушение.

2.4. Арендатор, не допустивший в течение срока Договора аренды нарушений, предусмотренных в п. ___ (например, в п. 8.3 - см. далее), имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение Договора аренды на новый срок.

2.5. Если Арендатор продолжает пользоваться Объектом аренды после истечения срока действия настоящего Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае Арендодатель вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом Арендатора письменно за 30 (тридцать) дней с указанием даты освобождения помещения.

При этом Арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть Объект аренды Арендодателю в порядке, указанном в разделе _____ (например, в разделе 3 - см. далее) настоящего Договора.

Порядок передачи объекта

Передача объекта аренды производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором. Срок, в течение которого подписывается акт, определяется договором. В случае уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи в течение определенного договором срока он на регистрацию не направляется и считается не заключенным.

Передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону.

Следует учитывать, что:

- арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений;

- арендатор, которому не было передано сданное в аренду имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится;

- указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние, например, системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

В договоре указывается, что возврат арендатором объекта арендодателю производится по акту приема-передачи. Может быть предусмотрено, что при возвращении объекта арендодателю после прекращения договора передача объекта осуществляется за счет арендатора.

При возврате объекта в состоянии худшем, чем он был передан арендатору по акту приема-передачи (с учетом нормального износа), в акте приема-передачи отражаются ущерб, нанесенный объекту, сумма ущерба и сроки ее уплаты.

Пример:

3. Порядок передачи Объекта

3.1. Передача Объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается Арендодателем и Арендатором не позднее 14 дней с момента подписания Договора Сторонами.

В случае уклонения Арендатора от подписания акта приема-передачи в течение 1 (одного) месяца с момента подписания настоящего Договора настоящий Договор на регистрацию не направляется и считается незаключенным.

3.2. Акт приема-передачи Объекта учитывается Арендодателем и хранится в деле по настоящему Договору аренды.

3.3. При прекращении Договора аренды Арендатор передает Объект Арендодателю по акту приема-передачи не позднее 14 дней с момента прекращения действия настоящего Договора, в том числе все произведенные в помещении отделимые и неотделимые улучшения без возмещения их стоимости.

В случае проведения Арендатором работ по неотделимым улучшениям с согласия Арендодателя вопросы и условия их проведения и возмещения затрат Арендатора являются предметом иного договора.

Возврат Арендатором Объекта Арендодателю производится по акту приема-передачи. При возврате Объекта в состоянии худшем, чем он был передан Арендатору по акту приема-передачи (с учетом нормального износа), в акте приема-передачи отражаются ущерб, нанесенный Объекту, сумма ущерба и сроки ее уплаты.

3.4. При возвращении Объекта Арендодателю после прекращения действия настоящего Договора передача Объекта осуществляется за счет Арендатора.

Страхование объекта аренды

Обычно в договорах аренды предусматривается обязанность Арендодателя или Арендатора по страхованию имущества. Это обусловлено тем, что страхование обеспечивает риски, связанные с утратой, порчей имущества, переданного в аренду. При этом если в договоре установлено, что страхование осуществляет Арендатор, то выгодоприобретателем по страховому договору должен быть указан Арендодатель.

Пример:

4. Страхование Объекта аренды

4.1. Страхование Объекта аренды обеспечивает в числе прочих сохранность Объекта в течение срока аренды от рисков утраты и порчи Объекта.

4.2. Страхование Объекта аренды осуществляется Арендодателем.

Выгодоприобретателем по договору страхования является Арендодатель.

4.3. Страховой полис хранится у Арендодателя. Копия страхового полиса на Объект аренды хранится у Арендатора.

4.4. При наступлении страхового события Арендатор в срок, указанный в страховом полисе, уведомляет об этом Арендодателя и Страховщика, после чего представляет Арендодателю документы, подтверждающие факт наступления страхового случая.

Права и обязанности сторон

В договоре аренды надлежит указать права и обязанности сторон. При этом следует учитывать, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если же арендодатель не предоставил арендатору это имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; в) потребовать досрочного расторжения договора. Однако арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, в договоре могут быть предусмотрены условия, при которых арендодатель не возмещает указанные улучшения либо возмещает их в меньшем размере.

Может быть предусмотрено, что в случае проведения арендатором работ по неотделимым улучшениям с согласия арендодателя вопросы и условия их проведения и возмещения затрат арендатора являются предметом иного договора.

Пример:

5. Права и обязанности Сторон

5.1. Права Арендодателя:

5.1.1. Арендодатель (его полномочные представители) имеет право на вход в арендуемый объект с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством при наличии документа, оформленного надлежащим образом.

Осмотр может производиться в течение установленного рабочего дня, а в случае аварии - в любое время суток.

5.1.2. Арендодатель вправе изменить или досрочно прекратить исполнение обязательств по настоящему Договору (ч. 1 ст. 450 ГК РФ) в случаях:

- использования Объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего Договора;

- невнесения арендной платы за два срока подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность в сумме, превышающей размер арендной платы за два срока оплаты;

- существенного ухудшения Арендатором состояния Объекта аренды;

- невыполнения Арендатором полностью или частично условий передачи Объекта в аренду, изложенных в документе - основании по передаче Объекта в аренду;

- проведения Арендатором переоборудования или перепланировки Объекта аренды либо его части без согласования с Арендодателем и соответствующего решения _________ (указать орган, который уполномочен в необходимых случаях принимать соответствующее решение, например, в случаях, когда имущество, сдаваемое в аренду, является собственностью субъекта РФ или муниципального образования), полученного в установленном порядке;

- неподписания Арендатором акта приема-передачи Объекта аренды;

- принятия Арендодателем (собственником) решения о проведении капитального ремонта, реконструкции или сноса Объекта аренды.

5.1.3. Арендодатель вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента инфляции, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и _______ (указать субъект РФ, например, города Москвы).

5.1.4. Арендодатель вправе проводить оценку рыночной стоимости Объекта аренды в случаях:

- заключения Договора аренды на новый срок;

- возникновения конфликтных ситуаций.

5.1.5. Арендодатель вправе установить сроки проведения текущего ремонта Объекта аренды в соответствии с установленными нормативами.

5.1.6. Осуществлять контроль за исполнением настоящего Договора.

5.2. Арендодатель обязан:

5.2.1. В двухнедельный срок с момента подписания настоящего Договора передать Объект аренды Арендатору по акту приема-передачи.

5.2.2. Арендодатель обязан направлять уведомления в случаях:

- корректировки величины арендной платы;

- предусмотренных пунктом 5.1.2 настоящего Договора;

- необходимости и сроках проведения текущего ремонта;

- принятия решения о прекращении действия настоящего Договора по истечении срока его действия не позднее 3 (трех) месяцев.

5.2.4. Осуществлять контроль за исполнением настоящего Договора.

5.2.5. Осуществлять учет и хранение Договора аренды.

5.2.6. Применять санкции, предусмотренные настоящим Договором и действующим законодательством, к Арендатору за ненадлежащее исполнение настоящего Договора.

5.2.7. Арендодатель обязан в течение 2 (двух) недель с момента подписания акта приема-передачи Объекта аренды направить настоящий Договор для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5.2.8. При запросе Арендатора о внесении права аренды по настоящему Договору в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица Арендодатель обязан в течение 1 (одного) месяца уведомить Арендатора о своем решении.

5.2.9. При запросе Арендатора о передаче своих прав и обязанностей по настоящему Договору аренды другому лицу Арендодатель обязан в течение 1 (одного) месяца уведомить Арендатора о своем решении.

5.3. Права Арендатора:

5.3.1. Арендатор вправе с согласия Арендодателя сдать Объект аренды или его часть в субаренду или безвозмездное пользование. При этом ответственным за исполнение настоящего Договора перед Арендодателем остается Арендатор.

5.3.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя внести в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица свое право аренды. При этом ответственным за исполнение настоящего Договора перед Арендодателем остается Арендатор.

5.3.3. Арендатор вправе с согласия Арендодателя передать свои права и обязанности по настоящему Договору аренды другому лицу.

5.3.4. В случае предоставления Арендатору льгот по арендной плате права, указанные в п. 5.3.1, 5.3.2 и 5.3.3, Арендатору не предоставляются.

5.3.5. Арендатор имеет право установить на фронтальной части помещения вывеску со своим названием, а также право установить одну вывеску со своим наименованием на ограждении или воротах при условии согласования установки в установленном порядке.

5.3.6. Арендатор имеет право пользоваться общей собственностью здания (сооружения).

5.4. Обязанности Арендатора:

5.4.1. Арендатор обязан использовать Объект аренды исключительно по целевому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего Договора.

Арендатор самостоятельно получает заключения региональных отделов пожарного надзора и центров государственного санитарно-эпидемиологического надзора по городу _______ (указать название) по функциональному использованию Объекта.

5.4.2. Арендатор обязан вносить арендную плату за Объект аренды в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором.

При получении уведомления о корректировке арендной платы Арендатор обязан производить оплату за арендованный объект в размере и в сроки, указанные в уведомлении.

5.4.3. Арендатор обязан в двухнедельный срок с момента подписания настоящего Договора Сторонами принять Объект аренды от Арендодателя и подписать акт приема-передачи.

5.4.4. Ежемесячно нести расходы на управление многоквартирным домом (за исключением самой управляющей организации, арендующей нежилые помещения для организации работ по управлению таким домом), содержание и ремонт общего имущества в доме в размере, пропорциональном арендуемой площади, а также оплачивать коммунальные услуги, заключив соответствующие договоры с организацией, управляющей многоквартирным домом, а также с организациями - поставщиками коммунальных услуг в двухнедельный срок после подписания акта приема-передачи арендуемого помещения.

5.4.5. Арендатор обязан заключить Договор аренды соответствующего земельного участка или доли земельного участка и производить оплату в размере и в сроки, установленные Договором аренды земельного участка или доли земельного участка.

5.4.6. В случае передачи Объекта аренды или его части в субаренду или безвозмездное пользование Арендатор обязан:

- получить письменное согласие Арендодателя;

- зарегистрировать соответствующий Договор в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если срок субаренды или безвозмездного пользования не менее 1 (одного) года;

- поставить на учет у Арендодателя соответствующий Договор не позднее 1 (одного) месяца с даты его подписания.

5.4.7. Для внесения своего права аренды в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя.

5.4.8. Для передачи прав и обязанностей по настоящему Договору другому лицу Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя.

5.4.9. Арендатор обязан не позднее чем за три месяца письменно сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении Объекта аренды как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении.

5.4.10. В случае возврата Объекта аренды в состоянии худшем, чем он был передан Арендатору по акту приема-передачи (с учетом нормального износа), Арендатор обязан возместить понесенный Арендодателем ущерб в месячный срок.

5.4.11. Арендатор обязан содержать Объект аренды в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии до передачи Арендодателю.

5.4.12. Арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт Объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого Объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

5.4.13. Арендатор обязан обеспечить доступ специалистов в Объект аренды для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания (сооружения).

При наличии в помещениях инженерных коммуникаций в случае возникновения аварийных ситуаций обеспечивать незамедлительный доступ в помещения работников ремонтно-эксплуатационной организации и аварийно-технических служб.

5.4.14. Арендатор обязан обеспечить беспрепятственный допуск в Объект аренды Арендодателя (его полномочных представителей), представителей органов исполнительной власти и административных органов с целью проверки документации и контроля использования помещений.

5.4.15. Арендатор не вправе производить никаких перепланировок, связанных с его деятельностью, без письменного согласия Арендодателя и решения ______ (указать орган).

5.4.16. Арендатор обязан поддерживать фасад помещения в исправном техническом и санитарном состоянии.

5.4.17. Арендатор обязан в случае принятия решения Арендодателем (собственником) о реконструкции или сносе Объекта аренды освободить Объект в течение трех месяцев после получения уведомления об этом от Арендодателя.

5.4.18. Если Объект аренды находится в смешанном здании (сооружении), Арендатор обязан нести расходы на содержание и эксплуатацию здания (сооружения) пропорционально доле площади занимаемых помещений в общей площади здания.

5.4.19. Арендатор несет ответственность за сохранность переданного ему в аренду Объекта.

5.4.20. При наступлении страхового события Арендатор обязан:

- сообщить Страховщику и Арендодателю о наступлении страхового события и направить письменное сообщение в течение трех рабочих дней, считая с даты происшествия, посредством факсимильной, почтовой или телеграфной связи либо вручить сообщение представителям Страховщика и Арендодателя;

- не дожидаясь прибытия на место представителей Страховщика, работников милиции или представителей других компетентных органов, собрать доступную предварительную информацию, по возможности зафиксировать картину ущерба с помощью фото- или видеосъемки, составить акт произвольной формы с участием очевидцев (свидетелей) страхового случая и передать подготовленную информацию Страховщику;

- принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для сохранности поврежденного объекта до его осмотра представителями Страховщика;

- обеспечить Страховщику и Техническому заказчику возможность проведения осмотра поврежденного нежилого помещения, переданного ему в аренду;

- направить Страховщику заявление о страховом событии и копию акта осмотра инженерной службы или управляющей компании о произошедшем страховом событии. Акт осмотра должен быть подтвержден Техническим заказчиком.

5.4.21. Если страховое событие произошло по вине Арендатора и Страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, Арендатор обязан произвести ремонт и восстановить Объект аренды за счет собственных средств.

5.4.22. Арендатор обязан уведомить Арендодателя об изменении реквизитов (юридический адрес, изменение организационно-правовой формы, переименование, банковские реквизиты и т.п.) в течение 14 дней.

5.4.23. Арендатор обязан оформить в установленном порядке паспорт на световое оформление здания и выполнить за свой счет необходимые работы по устройству подсветки зданий в соответствии с паспортом светоцветового оформления и поддерживать его в рабочем состоянии.

Арендатор обязан обеспечить включение имеющихся систем архитектурно-декоративного подсвета зданий, сооружений по графику работы уличного освещения, если не установлен другой режим действия светотехнических систем.

Арендная плата

Одним из существенных условий договора аренды является условие о размере арендной платы и коммунальных платежей и порядке их уплаты.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Арендная плата за пользование объектом недвижимости обычно включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда плата за аренду установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Размер арендной платы в договоре аренды следует указывать как цифрами, так и прописью. Цена указывается в рублях, но может быть установлена и в размере, эквивалентном определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае следует также указать, арендная плата выплачивается в рублях по тому курсу данной иностранной валюты, который установлен Центральным банком РФ на день каждого платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следует отметить, что порядок и условия изменения арендной платы можно определить в самом договоре.

Порядок расчетов

Установление порядка расчетов является обязательным условием договоров.

При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), а также некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции.

Арендная плата может рассчитываться:

- с учетом коммунальных расходов;

- без учета стоимости коммунальных услуг.

В арендную плату может включаться стоимость коммунальных услуг. К коммунальным расходам относятся расходы по оплате услуг, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации арендуемого объекта недвижимости (в том числе электроснабжение, отопление, водоснабжение и канализация, газоснабжение и т.п.). Полный перечень услуг коммунального хозяйства как вида деятельности приведен в Общероссийском классификаторе услуг населению. Услуги телефонной связи, пожарной охраны, сторожевой охраны и пр., хотя и не относятся к коммунальным услугам, но учитываются в том же порядке.

Поскольку в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или помещение сдается в аренду.

В связи с этим указанные затраты собственника помещения не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания им услуги по сдаче в аренду принадлежащего ему помещения.

Поскольку размер платы за аренду помещения устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор.

От того, каким образом оформлено соглашение об уплате коммунальных платежей, зависит форма их учета и принятия на расходы арендатором.

Согласно подп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ для целей налогообложения прибыли организация-арендатор наряду с арендными платежами также учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и услуг связи, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором при своей деятельности.

Договор аренды может содержать условие оплаты арендатором коммунальных услуг (тепло-, электроэнергии, водоснабжению, телефону) по счетам, выставляемым фирмами, которые предоставляют эти услуги.

Таким образом, арендатор вправе относить расходы по электроэнергии, водоснабжению, телефону на затраты, учитываемые при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль на основании счетов, выставленных на оплату арендодателем (см.: письмо Минфина России от 15.11.2005 N 03-03-04/1/361).

Расходы на коммунальные услуги при определении объекта налогообложения учитываются арендаторами, применяющими упрощенную систему налогообложения, в составе арендных платежей в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (в случае, если компенсация арендодателю за коммунальные услуги предусмотрена договором аренды) либо в составе материальных расходов в соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ и п. 5 ст. 254 НК РФ (в случае, если оплата коммунальных услуг арендодателю предусмотрена отдельным договором), независимо от оформления арендодателем в установленном порядке согласования со снабжающими организациями вопроса о предоставлении арендатору права пользования коммунальными услугами (см.: письмо МНС РФ от 11.05.2004 N 22-1-14/881).

Арендная плата может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, либо отдельно по каждой из его составных частей.

Арендная плата чаще всего устанавливается в виде периодически вносимых платежей. Однако возможны и иные варианты внесения арендной платы, например, в виде:

- единовременно вносимых платежей;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю определенной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

Возможно и сочетание указанных видов платежей, а также иные формы оплаты арендованного имущества.

Пример:

6. Платежи и расчеты по Договору

6.1. За Объект аренды величина арендной платы определяется на основании _____ (указать, на каком основании. Так, если сдаваемое в аренду имущество является собственностью субъекта РФ или муниципального образования, то можно указать, например, что величина арендной платы определяется на основании действующих в данном населенном пункте нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения настоящего Договора) и не может быть снижена.

6.2. За указанный в разделе 1 настоящего Договора Объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере ______ рублей, включая налог на добавленную стоимость (НДС).

В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании ____ (указать основание, определенное в п. 6.1), в последующие годы оплата аренды корректируется на уровень инфляции (либо указать иные условия). Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России ежегодно и публикуется не позднее 20 ноября в "Российской газете".

Арендодатель сообщает Арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа.

В арендную плату не включены (либо включены):

- плата за пользование земельным участком, на котором расположен Объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;

- плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью;

- плата за предоставляемые коммунальные услуги.

6.3. Арендатор самостоятельно исчисляет налог на добавленную стоимость в размере, установленном действующим законодательством, удерживает его из арендной платы, установленной Договором (п. 6.2), и перечисляет его в соответствующие бюджеты через налоговые органы по месту своей регистрации, указывая в платежных документах, от чьего имени произведен платеж.

6.4. Арендная плата без НДС вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, установленной пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 настоящего Договора, в ____ (указать кому и куда перечисляется).

6.5. Реквизиты для зачисления арендной платы за Объект аренды: получатель - наименование, ИНН, КПП, расчетный счет ____ (указать) в _____ (указать банковские реквизиты).

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора аренды, а также за какой период производится оплата.

6.6. В случае изменения условий оплаты аренды Объекта к настоящему Договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью.

6.7. Оплата аренды Объекта производится Арендатором с даты, указанной в п. 2.1 настоящего Договора.

В случае если Арендатор пользовался Объектом до даты регистрации, оплата аренды за этот период производится в соответствии с п. 6.2 настоящего Договора без взимания пеней.

В случае если Арендатор не использовал помещение по объективным причинам, начало оплаты аренды по Договору устанавливается с момента подписания акта приема-передачи.

6.8. Моментом исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент поступления денег в _____ (указать наименование банковские реквизиты Арендодателя).

Ответственность сторон

Условия об ответственности необходимы для обеспечения исполнения обязанностей сторонами в случае нарушения условий договора одной из них. Здесь следует определить различного рода санкции в виде пени, неустойки, штрафа, уплачиваемых контрагентом, не выполнившим своих обязательств в отношении одного из согласованных условий.

Пример:

7. Ответственность сторон

7.1. При неуплате Арендатором арендных платежей в установленные настоящим Договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

7.2. Начисление пеней за несвоевременную оплату производится по истечении двух недель с даты регистрации Договора аренды в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города ______ (указать).

7.3. В случае неправильно оформленного платежного поручения оплата аренды не засчитывается и Арендодатель вправе выставить штрафные санкции.

7.4. Нарушение сроков перечисления арендной платы по вине обслуживающего Арендатора банка не освобождает Арендатора от уплаты штрафных санкций.

7.5. Уплата санкций, установленных настоящим Договором, не освобождает Арендатора от выполнения обязательств по настоящему Договору.

Основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке

По общему правилу договор аренды расторгается в судебном порядке. Например, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Однако в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Высший арбитражный суд РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил отдельные положения ГК РФ, в том числе связанные с расторжением договоров (см.: п. 25-30).

Из смысла ст. 619, п. 2 и 3 ст. 450 ГК РФ не следует, что те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Таким образом, помимо расторжения договора аренды нежилого помещения по решению суда законодатель допускает возможность расторжения договора аренды нежилого помещения во внесудебном порядке. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, что влечет расторжение договора аренды нежилого помещения. При этом обращение в суд не требуется.

В договоре аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены любые основания отказа арендодателя от исполнения договора как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Направление арендодателем арендатору письменного уведомления об отказе от исполнения договора по основаниям, предусмотренным договором, влечет расторжение договора аренды нежилого помещения. Но и в этом случае предварительно арендодатель должен направить арендатору также письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При отказе арендатора от расторжения договора он может быть расторгнут в судебном порядке.

Необходимо проводить четкое различие между правом предъявить требование о расторжении договора (полном или частичном) и правом на односторонний отказ (полностью или частично) от его исполнения. Односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд и соответственно в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым, а при частичном отказе - измененным. Это не исключает возможности оспаривать в суде обоснованность одностороннего отказа на основании общих предписаний ГК РФ.

Пример:

8. Досрочное расторжение Договора аренды

8.1. Неисполнение Арендатором полностью или частично условий настоящего Договора является основанием для расторжения Договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

8.2. Договор аренды прекращает свое действие в следующих случаях:

- ликвидация Арендатора в установленном порядке;

- признание Арендатора несостоятельным (банкротом);

- принятие решения Арендодателем (собственником) о реконструкции или сносе арендуемого объекта;

- досрочное расторжение Договора аренды по соглашению Сторон или в судебном порядке;

- по окончании срока Договора при наличии возражений со стороны Арендодателя на заключение Договора аренды на новый срок.

8.3. Стороны договорились, что настоящий Договор может быть досрочно расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке по следующим основаниям:

- использование Объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего Договора;

- невнесение арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты;

- существенное ухудшение Арендатором состояния Объекта аренды;

- передача Объекта аренды Арендатором (как целого, так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия Арендодателя;

- невыполнение Арендатором полностью или частично условий Договора аренды;

- проведение Арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования Арендодателя и соответствующего решения ________ (указать орган), полученного в установленном порядке;

- неподписание Арендатором акта приема-передачи Объекта аренды;

- в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

8.4. В случае принятия решения Арендодателем о досрочном расторжении Договора аренды в одностороннем порядке Арендодатель направляет Арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления.

Форс-мажор

По общему правилу, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся обстоятельства, препятствующие выполнению обязательств по сделке одной из сторон, не зависящие от ее волеизъявления и контроля, а также, по принятии всех разумных мер по их предотвращению, непреодолимые. Обычно основания, освобождающие стороны от ответственности, именуются форс-мажором. Однако следует иметь в виду, что поскольку этот термин пришел из зарубежной практики, то его использование в случае заключения договора с иностранными компаниями требует особого внимания, поскольку понятие форс-мажора в некоторых странах включает не только непреодолимую силу, но и случай. Поэтому договор всегда должен содержать перечень соответствующих обстоятельств, которые освобождают стороны от ответственности. Данные условия оговариваются и сторонами договора аренды, с учетом конкретной ситуации и необходимости. В случае если сторонами будет указана общая, неконкретная формулировка, могут возникнуть разногласия по поводу того, является ли данное препятствие форс-мажором.

В данном разделе договора также следует оговорить порядок уведомления о возникновении данных препятствий и их подтверждение.

Порядок разрешения споров между сторонами по договору

Все споры между сторонами разрешаются в соответствии с законодательством РФ в арбитражном суде. Однако стороны могут установить и иное положение, в частности, предусмотреть разбирательство споров не в арбитражном, а в третейском суде, создаваемом либо самими сторонами, либо в соответствии с регламентом какого-либо постоянно действующего третейского суда.

Сторонами может быть включено в договор также условие о досудебном порядке урегулирования споров, т.е. проведения сторонами, в случае возникновения разногласий, соответствующих переговоров.

Право выкупа

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Договоры аренды нежилых помещений с правом выкупа заключаются в соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

При нахождении арендуемого имущества в оперативном управлении учреждения трехсторонний договор аренды нежилых помещений с правом выкупа должен заключаться между арендатором, арендодателем (собственником имущества) и титульным владельцем имущества, балансодержателем (учреждением).

В зависимости от момента перехода права собственности к арендатору и последующего оформления этого права договоры аренды нежилых помещений с правом выкупа могут быть построены двумя способами. Переход права собственности может происходить лишь по истечении срока аренды либо такой переход возможен в любой момент срока действия договора при условии оплаты выкупной цены.

Среди прочих условий договоров следует обратить внимание на следующие.

Предмет договора и права арендатора следует излагать таким образом, чтобы по договору выкуп имущества являлся правом, но не обязанностью арендатора. В противном случае к договору будут полностью применяться положения о купле-продаже.

Перед заключением договоров необходимо прорабатывать вопрос о включении арендной платы в выкупную цену. При согласии арендодателя соответствующие положения следует включать в текст договора.

Предпочтительнее определять выкупную цену до момента выкупа имущества, указывать в тексте договора ее размер и условие о том, что выкупная цена не подлежит изменению.

Не следует включать в договоры положения о внесении выкупной цены по частям (за исключением случаев зачета арендной платы в выкупную цену), так как в случае частичной оплаты имущества при неисполнении либо расторжении договора аренды возможно неправомерное удержание контрагентом денежных средств.

Рекомендуется предусматривать возможность выкупа имущества как после окончания аренды, так и в любой момент срока действия договора.

Следует учитывать, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ), а именно: договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. К правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

Прочие условия договора

Эти условия могут включать следующие вопросы:

1) законодательство, регулирующее отношения сторон;

2) особенности согласований связи между сторонами.

Здесь для каждой стороны указываются:

а) лица, полномочные давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора.

Это может формулироваться двумя способами: с персональным указанием полномочного лица (лиц) или с указанием должностей;

б) сроки связи между сторонами;

в) способы связи: телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием их номеров и иных данных;

3) судьба преддоговорной работы и ее результатов после подписания договора.

Данный пункт содержит положение, в соответствии с которым стороны устанавливают, что после подписания настоящего договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу;

4) количество экземпляров договора.

Обычно договор составляется в нескольких экземплярах, с указанием их количества в тексте договора. Кроме того, целесообразно подписывать каждую страницу договора во избежание подмены страниц.

Пример:

9. Прочие условия

9.1. Настоящий Договор заключен в 3 (трех) экземплярах (соответствующим образом прошнурованных, пронумерованных и заверенных Арендодателем): один хранится у Арендатора, один - у Арендодателя, один - в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города ____ (указать).

9.2. При изменении реквизитов Стороны обязаны уведомить друг друга в письменном виде.

В случае если реквизиты Стороны изменились и Сторона не уведомила об этом в порядке, установленном п. 5.4.22, другая Сторона, уведомившая по реквизитам, указанным в разделе 11, считается добросовестно исполнившей свои обязательства.

9.3. Размещение рекламы на наружной части Объекта аренды должно быть согласовано в установленном порядке.

9.4. Споры, возникающие по настоящему Договору, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

9.5. Заголовки, используемые в настоящем Договоре, приводятся только для удобства пользования и при толковании настоящего Договора не могут рассматриваться как положение, имеющее самостоятельное значение.

Особые условия

В отдельный раздел могут быть выделены особые условия, которые стороны хотят оговорить в данном договоре.

Пример:

10. Особые условия

10.1. В Договор аренды в обязательном порядке включаются условия предоставления Объекта в аренду, оформленные в виде приложений, которые содержатся в документе - основании по передаче Объекта в аренду.

Приложение является неотъемлемой частью настоящего Договора.

10.2. Приложение по п. 10.1 на ____ листах.

Реквизиты и подписи сторон

В договоре указываются реквизиты сторон:

а) почтовые реквизиты;

б) местонахождение (адрес) организаций - сторон по договору;

в) банковские реквизиты сторон (номера расчетных счетов, наименования учреждений банка, коды банка и пр.).

Особое внимание следует уделить наличию и правильности сведений, касающихся банковских реквизитов контрагента.

Перед тем как договор будет подписан, его обычно визирует начальник юридической службы организации либо юрисконсульт. Затем договор подписывается уполномоченными на это представителями сторон. Желательно также наличие оттиска печатей договаривающихся сторон на последнем листе.

Н. Бекасова,

зам. гл. редактора ЭЖ "Жилищное право:

актуальные вопросы законодательства"

"Юрисконсульт в строительстве", N 1, январь 2011 г.