Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июля 2011 г. N ВАС-6325/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Г.Г.Поповой, судей О.М.Козырь, А.М.Медведевой рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "ТВМ-трейд" (г.Москва) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 15.06.2010 по делу N А41-40307/09, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.02.2011 по тому же делу, принятых по иску общества с ограниченной ответственностью "ТВМ-трейд" (далее - общество) к Федеральному государственному дорожно-эксплуатационному предприятию N 21 (далее - предприятие) о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс сооружений производственной базы АБЗ "Кресты", расположенных по адресу: Московская область, Подольский район, Вороновское с/п, вблизи д. Львово, 67 км. автодороги А-101 Москва-Малоярославец-Рославль, состоящий из железнодорожного тупика протяженностью 371 метр, площадью 879,1 кв. метра и ограждения разгрузочной площадки из железобетонных блоков протяженностью 475 метров.

Другие лица, участвующие в деле: третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области.

Суд установил: решением Арбитражного суда Московской области от 15.06.2010 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010 решение от 15.06.2010 оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 25.02.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора общество указывает на нарушение в применении судами норм права.

Рассмотрев заявление общества, изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 06.06.2003 N 333 "О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия" Министерством имущественных отношений Российской Федерации по Московской области принято распоряжение от 28.07.2004 N 214 о продаже на аукционе указанных выше сооружений производственной базы.

Общество с ограниченной ответственностью "Любимый город" (далее - общество "Любимый город"), действовавшее на основании договора от 30.07.2004 N 06, заключенного с предприятием, организовало и провело 13.09.2004 торги по продаже поименованного имущества, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации и зарегистрированного за предприятием на праве хозяйственного ведения.

Победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью "Стройабсолют" (далее - общество "Стройабсолют"), с которым организатор торгов от имени предприятия 20.09.2004 заключил договор N 05 купли-продажи спорных объектов по цене 2 208 305 руб. с условием оплаты в течение 15 банковских дней с даты подписания договора (статья 2).

Имущество передается покупателю после подтверждения поступления денежных средств на счет продавца и считается переданным с момента утверждения предприятием передаточного акта (п.3.1 договора).

В материалы дела приобщены выписки по лицевому счету продавца за сентябрь-октябрь 2004 года о поступлении от покупателя денежных средств в счет исполнения обязательств по указанной сделке. Предприятие в ходе рассмотрения дела факт оплаты цены договора не оспаривало.

Имущество передано покупателю 12.10.2004, о чем составлен передаточный акт, утвержденный предприятием в тот же день.

Между обществом "Стройабсолют" (цедент) и обществом (цессионарий) 05.10.2006 заключен договор уступки права требования, согласно пункту 1 которого цедент уступает цессионарию все права покупателя по договору купли-продажи от 20.09.2004 N 05.

В пункте 2 договора цессии стороны предусмотрели, что уступаемые права переходят к цессионарию в объеме, существующем у цедента на момент подписания договора, включая права: на государственную регистрацию права собственности, на получение от продавца документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, на отказ от договора, на земельный участок, а также иные права, предусмотренные действующим законодательством.

Права требования переданы за встречное денежное вознаграждение в размере 3 000 000 руб. (без налогов), подлежащих уплате в течение 6 месяцев со дня подписания договора, уступаемые права переходят к цессионарию с момента подписания договора (п.3 и 4 договора цессии).

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.05.2007 по делу N А41-К2-6164/07 в отношении общества "Стройабсолют" введена процедура наблюдения, решением того же суда от 17.01.2008 это общество признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 14.05.2009 по делу N А41-К2-6164/07 о завершении конкурсного производства в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации общества "Стройабсолют".

Истец, сославшись на то, что цедент уступил ему права покупателя по исполненному договору купли-продажи до регистрации права собственности, а предприятие уклоняется от государственной регистрации права собственности, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из следующего.

По договору уступки прав к истцу перешло право собственности на спорные объекты. Предприятие не является стороной сделки цессии, подлежащей государственной регистрации, сторонами которой выступают истец и общество "Стройабсолют". Между тем, в противоречие с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество не представило доказательств направления им требования о государственной регистрации договора уступки прав обществу "Стройабсолют".

Суд отклонил ссылку истца на письмо от 12.08.2009 с предложением о государственной регистрации права, направленное предприятию, указав, что продавец является ненадлежащим ответчиком по данному иску, поскольку не имеет отношения к сделке цессии, подлежащей государственной регистрации.

Суды апелляционной и кассационной инстанций признали обоснованными выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, кроме того, сослался на отсутствие доказательств обращения истца к предприятию о государственной регистрации сделки купли-продажи.

Между тем, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды сделали ошибочные выводы о том, что к цессионарию от цедента переходит право собственности на объекты недвижимости на основании договора уступки прав, подлежащего государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из пункта 1 статьи 131 и пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223, пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом.

В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 558 и пунктом 3 статьи 560 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственной регистрации подлежат сделки купли-продажи жилых помещений и предприятий.

Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрено государственной регистрации сделки купли-продажи нежилых объектов недвижимости.

Данный вывод содержится также в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Из пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что подлежит государственной регистрации только уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации.

Исходя из приведенных норм права, договор уступки прав по сделке купли-продажи нежилых объектов недвижимости не подлежит государственной регистрации.

Право собственности на спорные объекты не переходит на основании договора уступки прав, поскольку такое соглашение не является сделкой об отчуждении вещи.

Договор купли-продажи нежилых объектов недвижимости считается заключенным с момента его подписания (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому с 20.09.2004 у предприятия и общества "Стройабсолют" возникли взаимные права и обязанности по спорному договору N 05.

Покупатель исполнил обязательство по оплате имущества.

Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан передать имущество в собственность покупателя. Передача недвижимого имущества в собственность осуществляется путем фактической передачи объекта во владение покупателя, то есть вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче, и совершения продавцом действий по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Судами установлено, что продавец выполнил только часть своих обязанностей по договору, а именно - передал недвижимое имущество во владение покупателя. Предприятием не были совершены действия по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, то есть продавец не исполнил все свои обязанности по договору.

В связи с тем, что договор купли-продажи продавцом не исполнен, покупатель имеет право требовать от продавца совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

В период действия обязательства возможна замена участвующих в нем лиц при сохранении самого обязательства. Кредитор выбывает из обязательства, а к вступающему на его место новому участнику переходят права и обязанности прежнего.

В данном случае покупатель уступил свое право требовать государственной регистрации перехода права собственности, возникшее из договора купли-продажи, другому лицу, поэтому новый участник обязательства также вправе требовать от продавца совершения действий по государственной регистрации перехода права.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебной практике отсутствует единообразие по вопросу о том, в каком случае имеет место уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество со стороны контрагента по договору.

Некоторые суды исходят из того, что продавец должен совершить какие-либо действия до обращения покупателя в суд, из которых можно сделать вывод о его уклонении от государственной регистрации перехода права. При этом считают, что неполучения от продавца ответа на обращение к нему покупателя недостаточно (например, постановления ФАС ВСО от 30.03.2011 по делу N А74-1994/2010, ФАС ДВО от 26.01.2009 по делу N Ф03-6368/2008, ФАС ЗСО от 12.01.2011 по делу N А45-10028/2010).

Другие суды полагают, что для квалификации действий продавца в качестве уклонения от государственной регистрации перехода права достаточно его необращения в регистрирующий орган и молчания в связи с обращением к нему покупателя с соответствующим предложением (например, постановление ФАС ВСО от 09.08.2010 по делу N А19-14326/08).

По мнению судебной коллегии, уклонение стороны договора от государственной регистрации перехода права собственности не означает необходимости соблюдения некоего обязательного досудебного или претензионного порядка урегулирования спора. В частности, если покупатель или его правопреемник обратился с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а продавец в процессе рассмотрения дела занимает позицию о том, что у него отсутствует соответствующая обязанность, это означает уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Суд приобщил к материалам дела письмо истца от 12.08.2009, из которого следует, что лицо, получившее право требования, обращалось к продавцу по договору купли-продажи с предложением совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В качестве доказательств получения ответчиком данного письма приложены квитанция об отправке заказной корреспонденции и почтовое уведомление о вручении этой корреспонденции предприятию.

Продавец на это письмо не ответил, в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения исковых требований. При таких обстоятельствах поведение продавца следует квалифицировать как уклонение от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, судами установлено и материалами дела подтверждается, что покупатель по договору купли-продажи выполнил обязанность по оплате недвижимого имущества, а также что имущество было передано продавцом покупателю, а впоследствии покупателем лицу, которому было уступлено право требования.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, данным в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о государственной регистрации перехода права подлежал удовлетворению.

При названных обстоятельствах судебные акты нарушают единообразие в применении судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А41-40307/09 Арбитражного суда Московской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 15.06.2010, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.02.2011.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 октября 2011 г. N 6325/11

2. Направить копии определения, заявлений и прилагаемых к ним документов лицам, участвующим в деле.

3.Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 29 августа 2011 года.

Председательствующий судья

Г.Г. Попова

Судьи

О.М. Козырь А.М. Медведева