Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 ноября 2011 г. N ВАС-11642/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Козырь О.М. и Пауля Г.Д. рассмотрела в судебном заседании заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2010, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.05.2011 по делу Арбитражного суда Самарской области N А55-17896/2010 по заявлению закрытого акционерного общества "Фирма "Жилстрой" (далее - общество) к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление) о признании недействительным сообщения от 18.05.2010 N 09/154/2009-500 об отказе в государственной регистрации соглашения от 16.12.2009 о расторжении договора аренды от 01.02.2006 N 1310 земельного участка, с кадастровым номером 63:09:0201057:0089, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Механизаторов, мкр. 6 (далее - спорный земельный участок), и обязании управлении провести государственную регистрацию названного соглашения (с учетом изменения предмета требований).

Третье лицо - мэрия городского округа Тольятти.

Суд установил: решением Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2010 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 17.05.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, управление просит оспариваемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права.

По мнению управления, вопрос о возможности и порядке погашения имеющихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записей о правах на земельный участок, принадлежащий застройщику, заключившему договор участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), в том числе записей об аренде земельного участка и ипотеке права аренды, должен решаться только после государственной регистрации прав всех участников долевого строительства на объекты недвижимости.

Кроме того, заявитель указывает на то, что с момента государственной регистрации права собственности первого из участников долевого строительства муниципальное образование утратило право на распоряжение спорным земельным участком, в связи с чем не могло принимать решение о заключении соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда Самарской области N А55-17896/2010, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, мэрией городского округа Тольятти (арендодатель; далее - мэрия) и обществом (арендатор) заключен договор от 01.02.2006 N 1310, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен спорный земельный участок для строительства жилого дома сроком на 40 месяцев (с учетом соглашения от 30.01.2008). Указанный договор аренды и соглашение от 30.01.2008 зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

20.11.2009 обществом получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, построенного на спорном земельном участке. Все объекты долевого строительства переданы застройщикам участникам долевого строительства, и ряд участников зарегистрировал свое право собственности на переданные им объекты.

16.12.2009 мэрией и обществом подписано соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка и составлен акт приема-передачи (возврата) этого участка, после чего стороны обратились в управление с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды и погашении регистрационной записи об аренде.

Сообщением от 18.05.2010 N 09/154/2009-500 заявителю было отказано в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

При этом управление указало, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка в реестр внесены не все записи о государственной регистрации прав собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, в связи с чем право аренды спорного земельного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства, которые согласие на заключение соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка не представляли.

Управление также сослалось на пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, которым установлено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании решения управления незаконным и обязании управления устранить допущенные нарушения прав общества.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что материалами дела подтверждается исполнение обществом (застройщиком) своих обязательств по передаче объектов долевого строительства перед всеми участниками долевого строительства. Следовательно, обязательства общества исполнены, а залог прекращен, по мнению судов, со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

Руководствуясь статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 17, 18 Закона о государственной регистрации прав, статьями 12.1, 13 Закона об участии в долевом строительстве, суды пришли к выводу об отсутствии законных оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

Подход, в соответствии с которым при вводе находящегося на арендуемом земельном участке объекта недвижимости в эксплуатацию и после передачи всем участникам долевого строительства объектов долевого строительства застройщик (арендатор) вправе заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, на котором построен жилой дом, поддерживается и другими судами (например, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.06.2010 по делу N А08-9115/2009-6, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.10.2010 по делу N А40-148039/09-139-1002).

Вместе с тем в практике судов имеется иной подход к рассмотрению вопроса о возможности и моменте прекращения договора аренды земельного участка при исполнении застройщиком своих обязательств по передаче объектов долевого строительства.

Так, суды исходят из того, что поскольку в силу Закона об участии в долевом строительстве право аренды земельного участка обременено ипотекой в пользу участников долевого строительства, регистрационная запись об ипотеке этого права погашается только после проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, оснований для регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и прекращения аренды до этого момента не имеется (например, Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.09.2009 по делу N А51-11854/2008, Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.10.2009 по делу N А09-1288/2009).

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора суды не приняли во внимание довод управления о том, что с момента регистрации права собственности первого из участников долевого строительства мэрия утратила право на распоряжение спорным земельным участком.

Исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента государственной регистрации права участником долевого строительства на объект долевого строительства, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности.

Однако судами вопрос о правах собственников помещений в многоквартирном доме на спорный земельный участок, возникновение общей долевой собственности на спорный земельный участок не выяснялся. Судами не дана оценка возможности и законности заключения соглашения о расторжении договора аренды спорного земельного участка, передачи обществом мэрии этого участка по акту приема-передачи и допустимости распоряжения спорным земельным участком указанными лицами.

При таких обстоятельствах в целях формирования единообразной практики применения норм права дело Арбитражного суда Самарской области N А55-17896/2010 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2010, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.05.2011 на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А55-17896/2010 Арбитражного суда Самарской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2010, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.05.2011.

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "13" января 2011 года.

Председательствующий судья

А.А. Маковская

Судьи

О.М. Козырь Г.Д. Пауль