Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2012 г. N ВАС-15837/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Г.Г.Поповой, судей А.А.Маковской, Е.М.Моисеевой рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Оренбургстрой" (г.Оренбург) о пересмотре в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2011 по делу Арбитражного суда Оренбургской области N А47-7623/2010.

СУД УСТАНОВИЛ:

администрация города Оренбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к открытому акционерному обществу "Оренбургстрой" (далее - общество "Оренбургстрой", общество) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 9 007 529 рублей 66 копеек, из которых 7 913 030 рублей 66 копеек - задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с 01.01.2008 по 01.09.2010 и 1 094 499 рублей пеней за период с 01.01.2008 по 11.10.2010.

Суд установил: решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 решение от 18.03.2011 отменено. Иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 15.09.2011 постановление от 02.06.2011 оставил без изменения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011 отказано в удовлетворении заявления общества о пересмотре дела по новым обстоятельствам в связи с определением Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации практики применения правовых норм в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11, размещенном на сайте 24.08.2011.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора, общество "Оренбургстрой" просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм права, и оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель указывает, что является добросовестным участником гражданского оборота, своевременно уплачивающим арендную плату на основании условий договора. Полагает, что изменение методики расчета арендной платы возможно только путем заключения дополнительного соглашения к договору по правилам статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Администрация, увеличив арендную плату более чем в 20 раз, на основании обжалуемых по данному делу судебных актов обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании общества несостоятельным (банкротом).

Рассмотрев заявление общества "Оренбургстрой", изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом "Оренбургстрой" (арендатор) 18.06.2007 заключен договор аренды земельного участка категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184, площадью 80 847 кв. метров, расположенного примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира - жилой дом, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Транспортная, д. 7, для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами, сроком до 01.04.2008.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязуется вносить плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету (приложение N 1). Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора аренды, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно, после вступления в силу указанных правовых актов.

Из приложения N 1 к договору следует, что годовая арендная плата за пользование спорным земельным участком рассчитана по формуле путем умножения кадастровой стоимости на ставку арендной платы, определяемую в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от вида функционального использования земли, и на площадь участка (Кад.ст. х Ст.ар х Sуч.), в соответствии с Методикой расчета арендной платы за землю на территории города Оренбурга, утвержденной постановлением Оренбургского городского совета от 10.11.2005 N 231 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением от 27.04.2006 N 73, далее - постановление от 10.11.2005 N 231).

Арендная плата составила 688 156,73 рублей в год и исчислена в размере 0,3 % от средней кадастровой стоимости земельного участка, равной 2837,28 рублей за 1 кв.м.

Средняя кадастровая стоимость участка определена в приложении N 1 к договору исходя из кадастровой стоимости земли по видам функционального использования: 2769,15 рублей за 1 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома и 2905,41 рублей для строительства гаражей и автостоянок.

Пунктом 2.2 договора установлен порядок внесения платы ежеквартально до десятого числа первого месяца следующего квартала.

После истечения предусмотренного договором срока аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суд сделал вывод о возобновлении договора на неопределенный срок на тех же условиях в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Согласно кадастровому паспорту участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Суды установили, и сторонами не оспаривается, что за спорный период, с 01.01.2008 по 01.10.2010, арендатор полностью оплатил арендную плату в установленном договором размере.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.05.2010 по делу N А47-10147/2009 признано недействующим постановление Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 в части пункта 2, заканчивающегося словами "а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством за использование земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено в установленном порядке", пунктов 1, 2 Приложения N 1 и в части пунктов 5.6 и 5.8 Приложения N 2, как не соответствующее пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности") и статье 15 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции".

Решением суда по делу N А47-10147/2009 установлено, что постановление от 10.11.2005 N 231 принято Оренбургским городским Советом в отсутствие у него полномочий в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, поэтому с момента его принятия не подлежало применению к указанным землям. Кроме того, суд признал экономически необоснованным применение в формуле расчета ставки арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от вида разрешенного использования.

Администрация, посчитав, что арендная плата внесена ответчиком не в полном объеме, обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Истцом исчислена задолженность по арендной плате за период с 01.01.2008 по 31.12.2009 в сумме 7 913 030,66 рублей за вычетом оплаченных ответчиком платежей в размере 2 265 260, 92 рублей.

Расчет долга произведен администрацией следующим образом:

за период с 01.01.2008 по 01.04.2008 - по формуле, предусмотренной постановлением от 10.11.2005 N 231, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв. м в сумме 2905,4 1 руб. и средней ставки арендной платы за землю по виду функционального использования земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов 0,9%;

с 02.04.2008 до 31.12.2009 - по той же формуле, предусмотренной постановлением от 10.11.2005 N 231, исходя из кадастровой стоимости участка в сумме 2905,4 1 руб. и ставки арендной платы в размере 1,65%;

с 01.01.2010 по 01.09.2010 - по такой же формуле (Кад.ст. х Ст.ар х Sуч.), но установленной не органом местного самоуправления, а органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в пункте 6 "Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области", утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, вступившим в силу с 01.01.2010, (далее - порядок, постановление от 12.10.2009 N530-п). Кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв. м определена в сумме 3072,59 рубля, утвержденной постановлением Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 N414-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов". В расчете применена ставка арендной платы в размере 1,65%, установленная в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка постановлением Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Оренбургской области" (далее - постановление N537-п).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказан размер арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика.

Суд признал необоснованным расчет платы за период с 01.01.2008 по 31.12.2009, основанный на методике, утвержденной постановлением от 10.11.2005 N 231, поскольку указанное постановление не подлежит применению к спорным правоотношениям ввиду признания его недействующим в части земель, государственная собственность на которые не разграничена, решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-10147/2009.

Также суд признал необоснованным требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 01.09.2010, признав, что установленная пунктом 6 порядка, утвержденного постановлением от 12.10.2009 N 530-п, методика расчета арендной платы по формуле не подлежит применению к отношениям сторон, поскольку ответчик осуществляет жилищное строительство.

Для данного вида деятельности постановлением от 12.10.2009 N 530-п размер платы определяется в размере 0,3 процентов от кадастровой стоимости участка, если одновременно с жилищным строительством ведется строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры (пункт 3 порядка) либо на основании рыночной оценки независимого оценщика, если такое строительство не осуществляется (пункт 5 порядка).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что постановление от 10.11.2005 N 231 не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Между тем, указал, что арендная плата за 2008 - 2010 годы, включая установленный договором срок его действия до 01.04.2008, должна быть рассчитана по результатам рыночной оценки, на основании отчета независимого оценщика в соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 N 456-п "Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление от 25.12.2007 N 456-п), а с 01.01.2010 - в соответствии с пунктами 3, 4, 6 порядка, утвержденного постановлением от 12.10.2009 N 530-п.

Основываясь на отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 21.01.2011, выполненном ООО "Центр оценки и экспертиз", суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы, подлежащей уплате обществом "Оренбургстрой" за 2008 год составляет 14 745 337 рублей, а задолженность с учетом уплаченных сумм - 14 394 921 руб. 63 коп.

При определении размера арендной платы за 2009 и 2010 годы суд апелляционной инстанции исходил из пункта 7 постановления от 25.12.2007 N 456-п, согласно которому размер арендной платы устанавливается на один год и в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, установленный в прогнозе социально-экономического развития Оренбургской области на текущий финансовый год.

Установив, что постановлением Правительства Оренбургской области от 23.09.2008 N 354-пп утвержден индекс инфляции на 2009 год в размере 109,5%, а за 2010 - 107,5 %, суд рассчитал арендную плату за 2009 год на основании данных отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за 2008 год с увеличением на индекс инфляции, что составило за 2009 год 16 146 144 рубля, а за 2010 - 15 851 237 рублей 28 копеек.

Таким образом, по расчету суда апелляционной инстанции, общая сумма арендной платы за спорный период составила 46 742 718 рублей.

Учитывая, что такой размер превышает цену иска, суд удовлетворил требования в пределах заявленной истцом суммы: за 2008 год - 3 090 591 рублей 34 копеек, за 2009 год - 3 187 589 рублей 04 копейки и 1 634 850 рублей 28 копеек за период с 01.01.2010 по 01.10.2010.

Суд отклонил довод ответчика о необходимости заключения сторонами дополнительного соглашения к договору, поскольку определение величины арендной платы по рыночной цене является принципиально отличным от методики расчета, согласованной в договоре и не был предусмотрен нормативными актами, действовавшими в момент заключения договора аренды.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Между тем, удовлетворяя исковые требования, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N582) арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, органы государственной власти субъектов устанавливают порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения её размера. Поэтому органы государственной власти субъекта впоследствии вправе изменять те составляющие методики, которые используются при расчете платы за пользование земельным участком.

Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Из абзаца 1 пункта 2.1 договора аренды от 18.06.2007 и приложения N 2 к нему следует, что договор содержит методику расчета арендной платы, которая включена в этот договор в качестве его условия, поэтому независимо от признания недействующим постановления от 10.11.2005 N 231, на основании которого включено в договор условие об исчислении арендной платы по определенной методике, существенное условие о размере платы сторонами согласовано и с момента заключения договора у арендатора возникло обязательство по оплате 688 156 рублей 73 копеек в год.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора (01.04.2008), в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, договор считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Таким образом, условие о методике расчета по определенной формуле действовало и после 01.04.2008.

При этом в пункте 2.1 договора стороны согласовали возможность одностороннего изменения размера арендной платы с момента вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Однако в том же пункте договора указано, что исчисление и оплата платежей осуществляется на основании уведомления арендодателя, которое может быть сделано через средства массовой информации неопределенному кругу лиц.

Следовательно, из условий договора следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендодателя.

Между тем, в данном случае увеличение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых составляющих формулы расчета, а установлением нормативным актом субъекта (не стороны по договору аренды) совершенно иной методики расчета - в размере рыночной стоимости годовой арендной платы. Из отчета ООО "Центр оценки и экспертиз" следует, что рыночная годовая стоимость арендной платы была определена затратным подходом методом рекапитализации (затраты арендодателя на создание или приобретение объекта), без учета кадастровой стоимости земельного участка.

В результате такого изменения арендодатель увеличил арендную плату в 21 раз и предъявил требование об уплате задолженности за три прошедших года на основании отчета о рыночной оценке, составленного в 2011 году. При этом администрация не ссылалась в обоснование иска на наличие сделанного ею уведомления через средства массовой информации.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса.

Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, принятие Правительством Оренбургской области постановлений от 25.12.2007 N 456-п и от 12.10.2009 N 530-п. само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

Учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о наличии у общества задолженности по арендной плате являются необоснованными.

Кроме того, при взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, многократно превышающем согласованный в договоре, нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы, установленный постановлением N 582, который означает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления должны быть определены порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Указанный принцип установлен в целях соблюдения баланса публичных и частных интересов, стабильности гражданского оборота, исходя из того, что при заключении и дальнейшем исполнении договора арендатор должен знать методику, по которой рассчитана плата за пользование участком, а в случае изменения этой методики ему должна быть предоставлена возможность для изучения нового порядка расчета, а также оценки заключения о рыночной стоимости годовой арендной платы в пределах разумных сроков, установленных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Из пункта 13 постановления от 25.12.2007 N 456-п, установившего новую методику расчета арендной платы для ответчика по рыночной цене, следует, что изменение размера арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год по основаниям, предусмотренным законодательством, данным постановлением, а также в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, и иным основаниям, установленным договором аренды земельного участка. Правоотношения, возникшие до вступления в силу данного постановления сохраняются до дня перезаключения договора аренды земельного участка на новый срок или дня внесения в него изменений в части размера арендной платы за земельный участок и (или) порядка определения (расчета) размера арендной платы за земельный участок.

Таким образом, нормативным актом органа государственной власти субъекта прямо урегулировано, что до внесения изменений в договор действуют условия ранее заключенных договоров аренды.

Следует отметить, что резкое многократное увеличение арендной платы за земельный участок, предоставленный застройщику на небольшой срок для строительства многоквартирных жилых домов, нельзя признать справедливым и экономически обоснованным, поскольку у арендатора неизбежно возникнут убытки в связи с тем, что после сдачи дома в эксплуатацию и перехода права собственности на помещения в доме, право собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом возникает у собственников помещений в силу закона.

Данный подход также соответствует практике Европейского Суда по Правам Человека, указывающего на необходимость применения принципа "разумных ожиданий" ("legitimate expectations"), в частности в делах Плалам С.П.А. против Италии от 18.08.2010, Анхеузер-Буш Инкорпорейтед против Португалии от 11.01.2007, Пайн Вэллей Девелопментс Лимитед и другие против Ирландии от 29.11.1991.

При названных обстоятельствах судебные акты нарушают единообразие в применении судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А47-7623/2010 Арбитражного суда Оренбургской области для пересмотра в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2011

ГАРАНТ:

См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. N 15837/11

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к ним документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 19 марта 2012 года.

Председательствующий судья

Г.Г. Попова

Судьи

А.А. Маковская Е.М. Моисеева