Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2012 г. N ВАС-6155/12 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куликовой В.Б., судей Борисовой Е.Е., Попова В.В. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Соло" (г. Петрозаводск), заявление и дополнение к нему, поданные индивидуальным предпринимателем Романовым Д.В. (г. Петрозаводск), о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Карелия от 19.10.2011 по делу N А26-45/2011, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2012 по тому же делу по уточнённому иску общества с ограниченной ответственностью "Соло" (далее - общество "Соло"; общество) к Администрации Петрозаводского городского округа, г. Петрозаводск (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 355,2 кв. м, находящихся в подвале и на цокольном этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Свердлова, д.1, выкупаемых обществом в порядке реализации преимущественного права на их приобретение, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); о принятии пунктов 3.1, 3.2 договора и приложений N 1, 2 к нему в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель Романов Д.В. (далее - предприниматель Романов Д.В.), автономная некоммерческая организация "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал" (далее - АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал").

СУД УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Республики Карелия от 19.10.2011, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011, заявленные требования удовлетворены частично: пункты 3.1, 3.2 договора и приложения N 1, 2 к нему приняты в изложенных судом редакциях, исходя из рыночной стоимости указанных нежилых помещений, установленной в размере 7 596 610 руб. 17 коп. без учёта НДС и обременения договором аренды на основании экспертного заключения от 18.07.2011 N 905 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного экспертом государственного унитарного предприятия Республики Карелия Республиканский государственный центр "Недвижимость" (далее - ГУП РК РГЦ "Недвижимость"); установлен график ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи. В остальной части требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2012 вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения.

Общество "Соло" и предприниматель Романов Д.В. (заявители), обжалуя вышеназванные судебные акты, считают, что они приняты в результате неправильного толкования и применения норм права по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и выкупаемого ими в порядке реализации преимущественного права на приобретение, предоставленного Законом N 159-ФЗ. По мнению заявителей, рыночная стоимость этого имущества должна определяться с учётом обременения арендой, исходя из требований, установленных законодательством, в том числе положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки. Заявители не согласны с выводами судов об определении рыночной стоимости указанного имущества без учёта обременения арендой, полагая, что такие выводы судов сделаны не по результатам рассмотрения доводов заявителей, а исходя из выводов, содержащихся в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) от 12.09.2011 N ВАС-11525/11 по другому делу об отказе в передаче его на рассмотрение в Президиум ВАС РФ. Заявители полагают, что выводы судов не соответствуют законодательству, судебной практике по другим делам, приводят доводы и просят их в порядке надзора отменить оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и нарушающие права и законные интересы заявителей и неопределённого круга лиц.

Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителей, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к заключению о том, что дело не подлежит передаче на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьёй 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

При рассмотрении дела судами установлено, что постановлением Администрации от 11.11.2010 N 3712 обществу "Соло", относящемуся к субъектам малого и среднего предпринимательства, было предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 355,2 кв. м, расположенных по названному адресу. На основании этого постановления Администрации обществу был направлен проект договора купли-продажи арендуемых им нежилых помещений по рыночной цене - 8 483 472 руб. 88 коп. (без учёта НДС), определённой на основании отчёта об оценке от 21.10.2010 N 111/2010, выполненного по заказу Администрации оценщиком - АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал".

Названное общество подписало проект договора купли-продажи имущества с протоколом разногласий, в котором предложило определить рыночную стоимость выкупаемого объекта в размере 5 070 339 руб. (без НДС) на основании отчёта об оценке от 20.09.2010 N 2061APR, выполненного независимым оценщиком - предпринимателем Романовым Д.В.

В связи с тем, что между сторонами договора, заключаемого в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, не было достигнуто соглашения по существенным условиям договора, общество "Соло" на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передало возникшие при заключении такого договора разногласия на рассмотрение арбитражного суда, и в таком случае согласно статье 446 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку разногласия сторон в основном касались вопроса о рыночной стоимости арендуемого обществом имущества, выкупаемого им в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, и сторонами по делу было представлено два отчёта независимых оценщиков об оценке одного и того же имущества, которые содержали разные сведения об его оценке, суд в рамках рассмотрения конкретного спора с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности представленных отчётов оценщиков по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено независимому оценщику - ГУП РК РГЦ "Недвижимость".

На основании экспертного заключения от 18.07.2011 N 905, полученного от ГУП РК РГЦ "Недвижимость", в договоре купли-продажи рыночная стоимость выкупаемого обществом недвижимого имущества была установлена в размере 7 596 610 руб. 17 коп., которая была определена названным оценщиком без учёта обременения арендой и без учёта НДС. В этом же экспертном заключении была указана и рыночная стоимость того же имущества в сумме 7 163 559 руб. 32 коп., определённая с учётом обременения арендой (без НДС), которую общество в порядке уточнения заявленных требований просило определить в упомянутом договоре купли-продажи.

Заключаемый сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества относится к сделкам приватизации муниципального имущества.

Согласно положениям пункта 5 статьи 3, статьи 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Обременения приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливаются федеральными законами.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, иными федеральными законами для субъектов малого и среднего предпринимательства не предусмотрено такого условия, при котором рыночная стоимость приватизируемого ими имущества должна определяться с учётом обременения арендой.

Поскольку временное пользование указанными лицами недвижимым имуществом по договору аренды в течение срока, установленного статьёй 3 Закона N 159-ФЗ, является одним из необходимых условий, при которых ими может быть реализовано преимущественное право на приватизацию арендуемого имущества, и Закон N 159-ФЗ не предоставляет такого права иным лицам, а при реализации требований этого Закона существовавшие арендные отношения прекращаются заключением договора купли-продажи, в связи с чем выкупаемое названными лицами имущество не считается обременённым арендой, выводы судов об определении рыночной стоимости такого имущества без учёта обременения его арендой соответствуют законодательству.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

в передаче дела N А26-45/2011 Арбитражного суда Республики Карелия в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения суда от 19.10.2011, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2012 отказать.

Председательствующий судья

В.Б. Куликова

Судьи

Е.Е. Борисова В.В. Попов