Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 июля 2012 г. N ВАС-8795/12 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Медведевой А.М., судей Борисовой Е.Е. и Куликовой В.Б. рассмотрела в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Романова Д.В. от 26.06.2012 (г. Петрозаводск) о пересмотре в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 по делу N А26-70/2011 Арбитражного суда Республики Карелия и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2012 по тому же делу

по иску общества с ограниченной ответственностью "Рент-Инвест" к администрации Петрозаводского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (пункты 3.1, 3.2, приложения N 1, 2 к договору) нежилых помещений общей площадью 662,2 кв. м., расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 46-а, помещение N 22, установив цену продажи объекта в размере 5 924 576 руб., определенную на основании отчета об оценке от 16.12.2010 N 2425APR, выполненного оценщиком Романовым Д.В.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович и оценщик ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Блинникова Екатерина Андреевна.

УСТАНОВИЛА:

решением Арбитражного Республики Карелия от 19.08.2011, с учетом определения об исправлении опечатки от 14.11.2011, иск удовлетворен частично:

суд принял пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1 Рыночная стоимость объекта составляет 6 466 787 руб. без учета НДС. Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 6 466 787 руб. без учета НДС. Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения N 129-22 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

пункт 3.2. договора изложен судом в следующей редакции: "3.2. На сумму 6 466 787 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев (5 лет)";

приложение N 1 к договору принято в следующей редакции: "Расчет ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на 5 лет в соответствии с договором купли-продажи.

1. Дата публикации объявления о продаже объекта - 19.11.2010.

2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого объекта составляет 7,75%.

3. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 6 466 787 руб.

4. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 7,75% : 3 = 2,58%. Месячная процентная ставка (ПС) = 2,58% : 12 = 0,215%.

5. Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет (или 60 месяцев).

6. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ ПС/1-1(1+ПС) - (ПП-1) ОСЗ - остаток ссудной задолженности, ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности";

Приложение N 2 к договору принято в следующей редакции: "График ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи, покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев (5 лет)".

В остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2012, решение суда изменено, суд принял пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Рыночная стоимость объекта составляет 9 984 840 руб. без учета НДС. Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 9 984 840 руб. (девять миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот сорок рублей) без учета НДС. Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения от 03.06.2011 N 129-22 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

пункт 3.2 договора принят в следующей редакции: "3.2. На сумму 9 984 840 руб. (девять миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот сорок рублей) покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев (5 лет)";

приложение N 1 к договору принято в следующей редакции:

"Расчет ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на пять лет в соответствии с договором купли-продажи.

1. Дата публикации постановления администрации Петрозаводского городского округа о продаже объекта - 19.11.2010.

2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования постановления о продаже арендуемого объекта, составляет 7,75%.

3. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 9 984 840,00 руб.

4. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 7,75%: 3 = 2,58%.

Месячная процентная ставка (ПС) = 2,58%: 12 = 0,21%.

5. Срок предоставляемой рассрочки - 60 месяцев.

6. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ ПС/1-1 (1+ПС) - (ПП-1)

ОСЗ - остаток ссудной задолженности

ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности";

- приложение N 2 к договору принято в следующей редакции: "График ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи.

Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев (5 лет)".

В остальной части решение оставлено без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций индивидуальный предприниматель Романов Д.В. просит их отменить, поскольку считает, что суды нарушили единообразие в толковании и применении норм права. Заявитель считает, что при определении рыночной стоимости имущества должно учитываться его обременение арендой.

Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К таким основаниям относятся: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.

Проверив выводы, положенные в основу обжалуемых судебных актов, и доводы заявления, судебная коллегия не находит оснований, необходимых в силу вышеприведенной нормы для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для его пересмотра в порядке надзора.

В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Основанием для обращения общества "Рент-Инвест" в суд с настоящим иском послужило наличие между ним и администрацией спора относительно порядка определения рыночной стоимости объекта, являющегося муниципальной собственностью.

Поскольку в дело были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручил оценщику Мельникову А.И., сотруднику ООО "Автотекс", являющемуся членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки".

По результатам проведения экспертизы указанный эксперт пришел к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта составляет 9 984 840 руб. без учета НДС и стоимости обременения объекта договором аренды.

Проверив с учетом заключения проведенной по делу экспертизы отчеты Романова Д.В. и Блинниковой Е.А. об определении рыночной стоимости спорного объекта на предмет их достоверности, суд пришел к выводу о том, что они не могут быть положены в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в этих отчетах стоимость не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку с даты составления данных отчетов до даты совершения сделки с объектом оценки прошло более шести месяцев (пункт 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256).

Суд признал отчет оценщика Мельникова А.И. выполненным с соблюдением требований федеральных стандартов оценки, а указанную в нем стоимость имущества достоверной, поэтому установил цену продажи объекта в размере 9 984 840 руб. без учета НДС и обременения в виде аренды помещения.

Доводы заявителя о несогласии с выводами судов о том, что при определении рыночной стоимости имущества не должно учитываться его обременение арендой, основаны на неправильном толковании норм права и подлежат отклонению в связи со следующим.

Проанализировав положения Федеральных Законов от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды пришли к выводу о том, что данное законодательство не предусматривает определение рыночной стоимости арендуемого имущества, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке реализации ими предусмотренного Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права выкупа, с учетом обременения таких помещений арендой в пользу потенциального покупателя (самого арендатора). Реализация Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривающего особый (льготный) порядок приобретения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, приводит к выкупу имущества лишь его арендаторами, что исключает приобретение такими лицами объектов, обремененных их же правом аренды.

Приобретение арендуемого имущества в порядке реализации положений Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества.

Доводы предпринимателя о том, что определение рыночной стоимости имущества без учета стоимости обременения этого имущества не соответствует положениям вышеназванных Федеральных законов, поскольку не отражает фактическое состояние оцениваемого имущества на момент оценки, подлежат отклонению в связи с тем, что в рассматриваемом случае оценка спорного имущества произведена с целью реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества и его рыночная стоимость определена с учетом этой цели, что не противоречит положениям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. При этом в случае отказа арендатора от выкупа арендуемого имущества, у иных лиц прав на приобретение данного имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, не возникает.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд,

ОПРЕДЕЛИЛ:

в передаче дела N А26-70/2011 Арбитражного суда Республики Карелия в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2012 отказать.

Председательствующий судья

А.М. Медведева

Судьи

Е.Е. Борисова В.Б. Куликова