Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Медведевой А.М., судей Борисовой Е.Е. и Куликовой В.Б. рассмотрела в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Романова Д.В. от 26.06.2012 (г. Петрозаводск) о пересмотре в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012 по делу N А26-70/2011 Арбитражного суда Республики Карелия и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2012 по тому же делу
по иску общества с ограниченной ответственностью "Рент-Инвест" к администрации Петрозаводского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (пункты 3.1, 3.2, приложения N 1, 2 к договору) нежилых помещений общей площадью 662,2 кв. м., расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 46-а, помещение N 22, установив цену продажи объекта в размере 5 924 576 руб., определенную на основании отчета об оценке от 16.12.2010 N 2425APR, выполненного оценщиком Романовым Д.В.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович и оценщик ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Блинникова Екатерина Андреевна.
УСТАНОВИЛА:
решением Арбитражного Республики Карелия от 19.08.2011, с учетом определения об исправлении опечатки от 14.11.2011, иск удовлетворен частично:
суд принял пункт 3.1. договора в следующей редакции: "3.1 Рыночная стоимость объекта составляет 6 466 787 руб. без учета НДС. Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 6 466 787 руб. без учета НДС. Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения N 129-22 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
пункт 3.2. договора изложен судом в следующей редакции: "3.2. На сумму 6 466 787 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев (5 лет)";
приложение N 1 к договору принято в следующей редакции: "Расчет ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на 5 лет в соответствии с договором купли-продажи.
1. Дата публикации объявления о продаже объекта - 19.11.2010.
2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого объекта составляет 7,75%.
3. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 6 466 787 руб.
4. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 7,75% : 3 = 2,58%. Месячная процентная ставка (ПС) = 2,58% : 12 = 0,215%.
5. Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет (или 60 месяцев).
6. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.
7. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ ПС/1-1(1+ПС) - (ПП-1) ОСЗ - остаток ссудной задолженности, ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности";
Приложение N 2 к договору принято в следующей редакции: "График ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи, покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев (5 лет)".
В остальной части иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2012, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2012, решение суда изменено, суд принял пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Рыночная стоимость объекта составляет 9 984 840 руб. без учета НДС. Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 9 984 840 руб. (девять миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот сорок рублей) без учета НДС. Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения от 03.06.2011 N 129-22 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
пункт 3.2 договора принят в следующей редакции: "3.2. На сумму 9 984 840 руб. (девять миллионов девятьсот восемьдесят четыре тысячи восемьсот сорок рублей) покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев (5 лет)";
приложение N 1 к договору принято в следующей редакции:
"Расчет ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на пять лет в соответствии с договором купли-продажи.
1. Дата публикации постановления администрации Петрозаводского городского округа о продаже объекта - 19.11.2010.
2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования постановления о продаже арендуемого объекта, составляет 7,75%.
3. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 9 984 840,00 руб.
4. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 7,75%: 3 = 2,58%.
Месячная процентная ставка (ПС) = 2,58%: 12 = 0,21%.
5. Срок предоставляемой рассрочки - 60 месяцев.
6. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.
7. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ ПС/1-1 (1+ПС) - (ПП-1)
ОСЗ - остаток ссудной задолженности
ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности";
- приложение N 2 к договору принято в следующей редакции: "График ежемесячных платежей по оплате объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи.
Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев (5 лет)".
В остальной части решение оставлено без изменения.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций индивидуальный предприниматель Романов Д.В. просит их отменить, поскольку считает, что суды нарушили единообразие в толковании и применении норм права. Заявитель считает, что при определении рыночной стоимости имущества должно учитываться его обременение арендой.
Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К таким основаниям относятся: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Проверив выводы, положенные в основу обжалуемых судебных актов, и доводы заявления, судебная коллегия не находит оснований, необходимых в силу вышеприведенной нормы для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для его пересмотра в порядке надзора.
В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Основанием для обращения общества "Рент-Инвест" в суд с настоящим иском послужило наличие между ним и администрацией спора относительно порядка определения рыночной стоимости объекта, являющегося муниципальной собственностью.
Поскольку в дело были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы поручил оценщику Мельникову А.И., сотруднику ООО "Автотекс", являющему
