Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 декабря 2012 г. N ВАС-12668/12 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи О.М. Козырь, судей Г.Д. Пауля, Г.Г. Поповой рассмотрела в судебном заседании заявление Администрации муниципального образования "Балтийский муниципальный район" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Калининградской области от 15.12.2011 по делу N А21-6529/2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.06.2012 по тому же делу по иску Администрации муниципального образования "Балтийский муниципальный район" (далее - администрация) к обществу с ограниченной ответственностью "Балтийский курорт" (далее - общество) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Третье лицо: Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - управление).

СУД УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с требованиями о признании недействительным (ничтожным) заключенного администрацией и обществом договора от 25.08.2009 купли-продажи земельного участка площадью 440 000 кв. м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 с разрешенным использованием "под проектирование и строительство рекреационного района" (далее - спорный договор); применении последствий недействительности ничтожной сделки и восстановлении за обществом ранее имевшегося права аренды названного земельного участка сроком до 01.04.2050; обязании управления аннулировать запись о государственной регистрации права собственности общества и восстановить запись о государственной регистрации права аренды указанного участка.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.11.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 16.09.2011 отменил решение от 13.11.2010 и постановление от 21.04.2011 и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела администрация уточнила исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просила суд признать недействительным спорный договор от 25.08.2009 с момента заключения; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение; в качестве применения последствий недействительности сделки взыскать с общества в местный бюджет муниципального образования "Балтийский муниципальный район", с учетом ранее внесенной по ничтожному договору от 25.08.2009 платы в размере 5 232 3789 руб. 10 коп., плату за фактическое пользование спорным земельным участком площадью 440 000 кв. м с кадастровым номером 39:14:000000:0014 с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района в размере 22 259 536 руб. 65 коп. за период с 25.08.2009 по 01.10.2011.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 15.12.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа от 01.06.2012 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Не согласившись с судебными актами, принятыми при новом рассмотрении дела, администрация обратилась в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора, указывая на нарушение единообразия толкования и применения арбитражными судами норм права, а также на неправильное применение судом норм материального права. По мнению заявителя, общество не могло приобрести в собственность спорный земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация просит отменить все судебные акты по делу и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрев доводы администрации, представленные документы и изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Судами установлено, что глава Балтийского городского округа постановлением от 02.04.2001 N 192 передал обществу в аренду на 49 лет земельный участок площадью 44 га, расположенный в г. Балтийске в районе Северного мола до Центрального пляжа под обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны.

На основании указанного постановления администрация и общество заключили договор от 02.04.2001 аренды спорного земельного участка площадью 44 га. Согласно пункту 1.3 договора аренды участок предоставлен обществу для "поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан".

Постановлением главы Балтийского городского округа от 03.11.2003 внесены изменения в пункт 1.2 постановления от 02.04.2001 N 192: передать участок под строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха. Аналогичные изменения внесены в договор аренды от 02.04.2001.

В ноябре 2003 года спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 39:14:000000:0014; определен вид разрешенного использования - "под проектирование и строительство рекреационного района"; определено местоположение относительно ориентира, расположенного в г. Балтийске: в 600 метрах на запад от дома 26 по ул. Чехова.

В период с 2007 по 2009 год на спорном земельном участке общество построило следующие объекты: водопровод протяженностью 571,96 м, хозяйственный водопровод протяженностью 515,84 п. м, две трансформаторные подстанции площадью 53,6 кв. м каждая, напорную сеть хозяйственно-бытовой канализации протяженностью 707,9 п. м, наружные электрические сети протяженностью 922,43 п. м, хозяйственно-бытовую канализацию протяженностью 805,52 кв. м, хозяйственно-противопожарный водопровод протяженностью 1257,57 кв. м, каналы, водоемы для осушения парковой зоны общим объемом 1499,05 куб. м, канализационно-насосную станцию площадью 16,5 кв. м, и зарегистрировало право собственности на них в установленном законом порядке.

Общество, ссылаясь на наличие названных объектов недвижимости, построенных на арендованном участке, обратилось 04.08.2009 в администрацию с заявлением о выкупе спорного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса оРочсРоссийской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Постановлением от 24.08.2009 N 980 администрация приняла решение о предоставлении обществу в собственность в порядке названной нормы права спорного земельного участка по цене 5 232 389 руб. 10 коп.

На основании указанного постановления администрация и общество заключили договор от 25.08.2009 купли-продажи спорного земельного участка. Общество уплатило выкупную цену в размере 5 232 389 руб. 10 коп. Право собственности общества на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

В связи с заключением договора купли-продажи стороны соглашением от 31.08.2009 расторгли договор аренды от 02.04.2001.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что договор купли-продажи от 25.08.2009 является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса. По мнению администрации, наличие объектов, которые построило общество на спорном земельном участке, не влечет возникновения у него исключительного права на предоставление спорного земельного участка в собственность по правилам статьи 36 Земельного кодекса, поскольку общество возвело не все объекты, в целях строительства которых этот участок был предоставлен в аренду; общество не имело права на выкуп земельного участка указанной площади по льготной цене, установленной для случаев продажи земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами недвижимости; в границы спорного участка входит береговая полоса и земли общего пользования, не подлежащие приватизации.

Суды первой и второй инстанций отказали в иске, посчитав, что спорный договор заключен в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, поскольку общество как собственник объектов инженерной инфраструктуры, предназначенных для обслуживания будущих строений всей пляжной зоны и расположенных по периметру всего указанного спорного земельного участка, имеет право на приватизацию этого участка по льготной цене, установленной нормативными актами, действовавшими на момент заключения договора.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, исходил из того, что возможность предоставления в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса земельного участка, на котором находятся объекты, введенные в эксплуатацию, и на котором только запланировано строительство других объектов, в целях возведения которых этот участок формировался, законодательством не предусмотрено. Доказательств того, что земельный участок, проданный обществу по оспариваемому договору, был сформирован с соблюдением градостроительных норм и правил под возведенными объектами инфраструктуры с целью приобретения этого участка в собственность, в материалы дела не представлено.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении судам надлежит установить, имело ли общество при заключении спорного договора исключительное право на приватизацию названного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса, являются ли построенные на земельном участке объекты инфраструктуры теми объектами, наличие которых влечет возможность предоставления земельного участка в собственность, правильно ли в договоре определена выкупная цена участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды при новом рассмотрении дела исходили из следующего.

Согласно статье 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Собственник зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность земельный участок с целью эксплуатации этих объектов.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса.

Все имеющиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, прочно связаны с землей, обладают характерными признаками зданий и сооружений, расположены на всей площади спорного земельного участка; объектов, принадлежащих иным лицам, на этом участке не имеется; формирование границ участка осуществлено надлежащим государственным органом после утверждения администрацией проекта планировки и застройки участка; администрация не представила доказательств того, что размер приватизированного обществом участка превышает нормы отвода земель, установленных правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации с учетом его целевого назначения и фактического использования; раздел этого участка не позволит достичь цели его предоставления - строительства рекреационного района.

В связи с отказом в признании договора купли-продажи спорного земельного участка ничтожным суды отказали в удовлетворении требования администрации о взыскании оплаты за фактическое пользование спорным земельным участком в размере 22 259 536 руб. 65 коп. за период с 25.08.2009 по 01.10.2011.

Между тем судами не учтено следующее.

Администрация и общество заключили договор от 02.04.2001 аренды спорного земельного участка площадью 44 га., целью которого являлось поэтапное обустройство курортно-рекреационной зоны. Земельный участок был предоставлен "под строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха". Установлен вид разрешенного использования земельного участка "под проектирование и строительство рекреационного района". Срок договора аренды земельного участка составил 49 лет.

В период с 2007 по 2009 год на спорном участке обществом построен ряд объектов (водопроводы, трансформаторные подстанции, наружные электрические сети, напорную сеть хозяйственно-бытовой канализации и некоторые другие объекты), на которые общество зарегистрировало право собственности.

Суды, исходя их того, что все имеющиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, прочно связаны с землей, необходимы для использования спорного земельного участка по его целевому назначению, сочли, что имеются основания, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса, для выкупа обществом всего спорного земельного участка.

Однако судами не принято во внимание, что возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, и на другой части которого только запланировано строительство других объектов, в целях возведения которых этот участок формировался, законодательством не предусмотрена.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Как было установлено судом первой инстанции, общество является собственником зданий и сооружений, необходимых для благоустройства и использования спорного земельного участка по его целевому назначению в установленных границах, то есть объектов недвижимости, имеющих "служебный" характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением.

Строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых участок был предоставлен обществу в аренду, в полной мере не осуществлено. Спорный земельный участок в размере 44 га, ранее предоставленный обществу в аренду для строительства рекреационной зоны, не может быть признан участком, необходимым для эксплуатации возведенных на нем обществом "служебных" объектов.

Вывод судов о том, что общество имело право на приобретение в собственность всего земельного участка, обоснован также тем, что разделение земельного участка не позволит достичь целей его использования, а именно строительства рекреационного района. Коллегия судей полагает данный вывод необоснованным, поскольку достижение целей использования земельного участка возможно не только при приобретении земельного участка или его частей в собственность, но и посредством использования земельного участка на праве аренды, которое было предоставлено обществу на максимально длительный срок, составляющий 49 лет. Приобретение обществом в собственность спорного земельного участка направлено не на обеспечение использования земельного участка по его целевому назначению, что могло быть обеспечено и по условиям долгосрочного договора аренды, ранее заключенного с обществом, а на реализацию экономических интересов самого общества (получение обществом дополнительной экономической выгоды от перехода с уплаты арендных платежей на уплату земельного налога и выкупа всего спорного земельного участка по льготой цене, установленной статьей 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ).

Таким образом, при оценке действительности договора купли-продажи земельного участка судами неправильно применены нормы материального права, что повлекло за собой нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

С учетом изложенного и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело N А21-6529/2010 Арбитражного суда Калининградской области подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов как нарушающих единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А21-6529/2010 Арбитражного суда Калининградской области для пересмотра в порядке надзора решения от 15.12.2011, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 и постановления Федерального арбитражного суда от Северо-Западного округа от 01.06.2012 по тому же делу.

2. Предложить лицам, участвующим в деле, представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы в срок до 1 февраля 2013 года.

Председательствующий судья

О.М. Козырь

Судьи

Г.Д. Пауль Г.Г. Попова