Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2013 г. N ВАС-16448/12 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Борисовой Е.Е.

Судей Медведевой А.М., Попова В.В.

рассмотрела заявление общества с ограниченной ответственностью "Промсельстрой" о пересмотре в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2012 по делу N А76-20548/2011 Арбитражного суда Челябинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Промсельстрой" к администрации города Челябинска о признании незаконным распоряжения об отмене ранее принятого распоряжения о выкупе земельного участка в собственность и незаконным отказа администрации в предоставлении земельного участка в собственность

Третьи лица: Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, открытое акционерное общество "Челябинвестбанк", общество с ограниченной ответственностью "Промсельстрой".

СУД УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Промсельстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации города Челябинска (далее - администрация) о признании незаконным распоряжения администрации от 02.08.2011 N 4837-к "Об отмене распоряжения от 09.02.2011 N 681-к" и незаконным отказа в предоставлении земельного участка по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Молодогвардейцев, д. 29 в собственность общества; об обязании администрацию устранить допущенные нарушения.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2012 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2012 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2012 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, регулирующих отношения по выкупу земельного участка.

Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, общество является собственником незавершенного строительством объекта оздоровительного комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 29. которое было приобретено им у организации с тем же наименованием - общества с ограниченной ответственностью "Промсельстрой" (ОГРН 1027402333925, далее - ООО "Промсельстрой") на основании договора купли-продажи от 06.10.2010. Право собственности общества на здание зарегистрировано в ЕГРП 18.10.2010.

В свою очередь ООО "Промсельстрой" приобрело данный объект у АЧИБ "Челябинвестбанк" (далее - банк) по договору купли-продажи от 20.12.1999. Согласно пункту 1.1 договора банк, который обладал правом постоянного бессрочного пользования земельным участком на основании Государственного акта серии Ч N 00845-92, выданного администрацией города Челябинска в 1992 году, передал покупателю объекта незавершенного строительства также принадлежащее ему право на земельный участок, на котором расположен объект.

Впоследствии банк обратился за государственной регистрацией права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 24 873 кв.м. с кадастровым номером 74:36:07:10:001:0009, на котором расположен объект незавершенного строительства, соответствующая запись внесена в ЕГРП 31.01.2002. Это обстоятельство явилось основанием для подписания сторонами дополнительного соглашения от 11.02.2002 к договору от 20.12.1999, согласно которому стороны подтвердили переход к покупателю уже зарегистрированного в установленном законом порядке права постоянного (бессрочного) пользования на указанный участок в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Полагая, что в связи с приобретением в собственность объекта незавершенного строительства, общество приобрело также право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, в связи с чем у него имеется право на оформление земельного участка, расположенного под объектом, в собственность, заявитель на основании статьи 35 Земельного кодекса, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обратился в администрацию с заявлением о предоставлении данного участка в собственность.

Администрация распоряжением от 09.02.2011 N 681-к приняла решение о продаже обществу спорного земельного участка для завершения строительства здания.

В дальнейшем, посчитав, что у общества не имеется оснований для приобретения участка в собственность, администрация распоряжением от 02.08.2011 N 4837-к отменила распоряжение от 09.02.2011 N 681-к, письмом от 04.08.2011 отказав в предоставлении участка обществу.

Полагая, что оспариваемые распоряжение и отказ в предоставлении земельного участка в собственность являются незаконными, нарушающими права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

По результатам рассмотрения дела суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества. Суд с учетом установленных по делу обстоятельств посчитал, что к обществу - собственнику объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в силу закона - положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса перешло право постоянного (бессрочного) пользования на указанный участок, и в связи с чем, руководствуясь при разрешении спора пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 (далее - постановление N 11), признал у общества право на приобретение земельного участка в собственность.

Суды апелляционной и кассационной инстанций не согласились с выводами суда первой инстанции о переходе к обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, приняв во внимание отсутствие государственной регистрации этого права у ООО "Промсельстрой" - прежнего собственника объекта недвижимости. При формировании такого вывода суды приняли по внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 18195/10 от 07.06.2011. По рассмотренному делу Президиум с учетом конкретных обстоятельств, разрешая спор, констатировал о переходе от одного лица другому в силу закона права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое являлось ранее возникшим правом, то есть когда это право никогда ни за кем не было зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) порядке.

Судебная коллегия, изучив судебные акты, а также практику применения положений гражданского и земельного законодательства о переходе права собственности на недвижимые объекты пришла к следующим выводам.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по ряду рассмотренных дел была уже сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Президиум в постановлениях от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 указывал, что применение порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"; переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса).

Пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса предусматривает, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Суды при разрешении спора, проверяя наличие основания для приобретения обществом земельного участка в собственность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, пришли к различным мнениям о возможности перехода к обществу рассматриваемого вещного права.

Суд первой инстанции посчитал, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к обществу в связи с приобретением в собственность самого объекта недвижимости на основании пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, то есть в силу закона, от предыдущего собственника, владеющего земельным участком на указанном праве. Отсутствие государственной регистрации этого права у прежнего собственника объекта - ООО "Промсельстрой" суд не признал препятствием для перехода этого права к обществу, поскольку это право ранее принадлежало его продавцу - банку.

Суды апелляционной и кассационной инстанций с учетом положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав, полагая, что поскольку право постоянного (бессрочного) пользования было уже зарегистрировано в ЕГРП за прежним собственником объекта недвижимости (банком), но последующий собственник ООО "Промсельстрой" свое право на земельный участок не оформил, в связи с чем у него права на земельный участок не возникли, следовательно, передать своему покупателю право постоянного (бессрочного) пользования, он соответственно, не мог.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ранее в постановлении от 11.05.2010 N 82/09 было указано, что покупатель объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования у продавца, ставший собственником объекта по последовательной цепочке сделок купли-продажи, вправе требовать переоформления перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем его выкупа с сохранением целевого назначения. Указанный вывод сделан Президиумом по итогам системного толкования пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. При этом в указанном деле право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у первого продавца объекта возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации, то есть являлось ранее возникшим.

Обстоятельства по настоящему делу (в части наличия государственной регистрации вещного права первого продавца) отличаются от тех, которые были приведены по указанному выше делу.

Пункт 13 постановления N 11, содержащий положение о том, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение, не предусматривает в качестве условия для реализации этого права государственную регистрацию соответствующего права на земельный участок у своего продавца недвижимости. Более того указанный пункт постановления не содержит указания о его применении в случае неоднократного перехода права собственности на объект недвижимости по сделкам купли - продажи.

Постановление N 11 было принято ранее, чем постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), содержащего разъяснения по спорам, связанными с приобретением права собственности и по спорам о правах на недвижимое имущество.

В пункте 11 постановления N 10/22 указано, что в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 и пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса).

Как следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268); сервитуты (статьи 274, 277); право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

Таким образом, поскольку в силу статьи 216 Гражданского кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является вещным правом, оно в соответствии со статьей 131 того же кодекса подлежит государственной регистрации, и по общему правилу возникает с момента его государственной регистрации.

Однако на иной момент возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в постановлении N 10/22 указания не содержится.

Приведенные по настоящему делу позиции судов по существу сформированы на толковании вышеприведенных положений постановлений N 11 и N 10/22, но которые возникшую по настоящему делу ситуацию прямо не разрешают.

В силу изложенного и в целях формирования единообразной практики применения норм материального права, судебная коллегия, руководствуясь положениями статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра состоявшихся по делу судебных актов.

На основании положений статей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать дело N А76-20548/2011 Арбитражного суда Челябинской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2012, постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2012.

2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 1 апреля 2013 г. отзыв на заявление.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

А.М. Медведева В.В. Попов