Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 июня 2013 г. N ВАС-3167/13 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: торги - право аренды - исполнительное производство - земли населенных пунктов - имущественные права)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 июня 2013 г. N ВАС-3167/13
"О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Е.Е.Борисова, судей В.Б.Куликова, А.М.Медведева рассмотрела в судебном заседании заявления общества с ограниченной ответственностью "Адриан" и Видимина И.Ю. о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Омской области от 16.03.2012 по делу N А46-17229/2011, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.12.2012 по тому же делу,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Адриан" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и Управлению Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по Омской области о признании торгов недействительными.

Третье лицо - Видимин И.Ю.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Адриан" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области), Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Омской области (далее - УФССП России) о признании недействительными результатов публичных торгов, проведенных 13.10.2011 ТУ Росимущества в Омской области, по продаже арестованного имущества - права аренды сроком на 25 лет части земельного участка, площадью 7 457 кв. м. с учетным номером 3 из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 04:0010 общей площадью 7557,0 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, местоположение которого установлено относительно крупнопанельного здания стрелкового тира, имеющего почтовый адрес: город Омск, проспект Губкина, 40, корпус 3 (далее - земельный участок), предоставленного в аренду истцу на основании договора от 15.02.2006 N Д-С-14-6762.

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.02.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Видимин Игорь Юрьевич ( далее - Видимин И.Ю.).

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.03.2012 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 решение арбитражного суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.12.2012 судебные акты оставлены без изменения.

Общество и Видимин И.Ю. подали заявление о пересмотре состоявшихся по делу судебных актов в порядке надзора, указывая на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права при рассмотрении спора, связанного с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства.

Рассмотрев доводы общества и Видимина И.Ю., исследовав материалы дела, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считает о наличии оснований, определенных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи со следующим.

Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, общество является собственником нежилого строения - крупнопанельного здания стрелкового тира площадью 1332, 8 кв.м., литер А, расположенного по адресу : г.Омск, проспект Губкина, д.40/3. Государственная регистрация права собственности осуществлена 02.08.2001 года.

Департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и обществом (арендатор) 15.02.2006 заключен договор аренды земельного участка N Д-С-14-6762 ( далее - договор аренды) на часть земельного участка, площадью 7457,0 кв.м. из состава земельного участка общей площадью 7557,0 кв.м. с кадастровым номером 55:36:05 02 04:0010, учетный кадастровый номер 3, относящегося к землям населенных пунктов, расположенный по адресу : г.Омск, проспект Губкина, д.40/3.

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен для общественно-деловых целей под строение ( здание стрелкового тира), срок аренды установлен на 25 лет.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды общество приняло на себя обязанность использовать участок в соответствии с целями и условиями предоставления, своевременно уплачивать арендную плату, а в соответствии с пунктом 4.7 договора обеспечивать надлежащее санитарное состояние и внешнее благоустройство на предоставленном земельном участке.

Договор аренды 29.09.2006 был зарегистрирован в органах регистрации в установленном законом порядке.

В связи с наличием у общества задолженности по арендной плате за период с 06.04.2009 по 25.06.2009, Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратилось в Арбитражный суд Омской области. Решением суда по делу А46-13942/2009 от 28.09.2009 с истца было взыскано 78 292, 74 руб.

На основании вступившего в законную силу решения суда взыскателю выдан исполнительный лист, который был предъявлен в службу судебных приставов к исполнению.

Судебным приставом-исполнителем ОСП по Октябрьскому АО города Омска 21.01.2011 возбуждено исполнительное производство, в рамках которого обращено взыскание на право аренды должника. Постановлением от 15.08.2011 в ТУ Росимущества передано на реализацию на открытых торгах в форме аукциона право долгосрочной аренды земельного участка.

О проведении аукциона по продаже арестованного имущества общества было размещено сообщение в газете "Коммерческая недвижимость" от 12.09.2011 N 36 и на официальных сайтах ответчиков в сети Интернет.

Сообщение содержало информацию о том, что аукцион состоится 13.10.2011 в 10 час. 00 мин. по адресу: город Омск, улица Тарская, 11, кабинет 607. Предмет аукциона: право аренды сроком на 25 лет земельного участка площадью 7 457 кв. м с учетным номером 3 из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:05 02 04:0010 общей площадью 7 557 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, местоположение которого установлено относительно крупнопанельного здания стрелкового тира, имеющего почтовый адрес: город Омск, проспект Губкина, дом 40, корп. 3, предоставленного согласно договору от 15.02.2006 N Д-С-14-6762. Начальная цена права аренды составила 480 024 рублей. Организатором торгов указана информация об условиях участия в торгах, перечень необходимых для этого документов, порядок проведения торгов и приема заявок, а также указание о возможности получить у продавца или организатора торгов дополнительную информацию об объектах продажи, месте их нахождения.

Объявленные торги проведены 13.10.2011 ТУ Росимущества и признаны состоявшимися.

Согласно протоколу N 2 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 13.10.2011 аукционная комиссия признала участниками открытого аукциона Видимина И.Ю. и общество с ограниченной ответственностью "ГОЛ".

Победителем аукциона признан Видимин И.Ю., с которым ТУ Росимущества 13.10.2011 подписало протокол от N 120 о результатах торгов по продаже на аукционе арестованного имущества. По условиям данного протокола Видимин И.Ю. обязуется принять и оплатить право аренды сроком на 25 лет земельного участка, предоставленного под строение согласно договору аренды от 15.02.2006 N Д-С-14-6762.

Согласно акту приема-передачи имущества от 19.01.2011 земельный участок передан ТУ Росимущества Видимину И.Ю., который оплатил стоимость приобретенного права аренды земельного участка в размере 520 024 руб. платежными поручениями от 03.10.2011 N 24 и 18.10.2011.

Право аренды за Видиминым И.Ю. зарегистрировано 15.11.2011 в ЕГРП, при этом согласно выписке из реестра - на земельный участок площадью 7557 кв.м.

Полагая, что торги по продаже указанного права были проведены с нарушением закона, в связи с чем были нарушены права и законные интересы общества, это лицо обратилось в суд с настоящим иском.

В обоснование иска общество указало, что на земельном участке, право аренды которого было выставлено на торги, расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости - здание стрелкового тира. Однако сведений о нахождении на земельном участке здания в размещенном сообщении о проводимых торгах, в котором должны содержаться все данные об объекте, позволяющие передать его победителю торгов, не содержалось. В сообщении, по мнению общества, в нарушение закона не указано также о цене или размере арендной платы.

Участвующий в деле Видимин И.Ю. поддержал заявленный обществом иск.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не доказал наличия защищаемого права или интереса. Указание истца на неполноту извещения о торгах суд признал необоснованным, поскольку, по его мнению, предметом торгов является право аренды земельного участка, но указание всех существенных условий договора аренды, в том числе и о находящихся на нем объектах, не требуется.

Суд счел пояснения Видимина И.Ю. о неосведомленности наличия на земельном участке принадлежащего обществу объекта недвижимости, что нарушает также его права, несостоятельными и противоречащими здравому смыслу.

Полагая, что в сообщении о торгах содержатся все необходимые для этого сведения, а потенциальные участники торгов, в том числе Видимин И.Ю., вправе были получить все необходимые сведения об объекте продажи дополнительно, суд признал торги проведенными в отсутствие нарушений, а истца лицом, права которого не могут быть восстановлены настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, не опровергая нахождение на земельном участке принадлежащего обществу здания, тем не менее, также не усмотрел ни нарушений закона при проведении торгов, ни нарушения имущественных прав и интересов истца, защищаемых настоящим иском. Отсутствие в извещении информации о наличии на земельном участке здания общества, по мнению суда, не свидетельствует о нарушении прав истца, поскольку даже если бы эти сведения были включены, по мнению суда, это не повлекло бы увеличение количества потенциальных покупателей или реализацию права аренды по более высокой цене.

Суд апелляционной инстанции не усмотрел при рассмотрении дела также оснований для удовлетворения поданной апелляционной жалобы третьим лицом - Видиминым И.Ю., победителем торгов, полагая, что это лицо должно самостоятельно подать иск об оспаривании торгов. По мнению суда, защита прав третьего лица не может быть осуществлена посредством подачи апелляционной жалобы.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения судебные акты по делу, пришел к выводу о том, что в извещении указана вся необходимая для проведения торгов информация, в связи с чем права общества и Видимина И.Ю. оспариваемыми торгами не нарушены.

При этом суд кассационной инстанции нашел довод общества о нахождении принадлежащего ему объекта недвижимости на земельном участке, право аренды которого было предметом торгов, противоречащим фактическим обстоятельствам дела. Суд также принял во внимание, что последовательные действия Видимина И.Ю. по участию в торгах свидетельствуют о наличии воли третьего лица на достижение полученного результата.

Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующее.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица ( пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса ).

Отказывая в удовлетворении иска общества о признании оспариваемых торгов недействительными, суды исходили из недоказанности нарушения прав и законных интересов истца.

Однако выводы судов со ссылкой на соответствие извещения о торгах предъявляемым законом требованиям, что, по мнению судов, по существу означает отсутствие нарушения как прав собственника объекта недвижимости, расположенного на нем, так и победителя торгов, не могут быть признаны обоснованными. Судебная коллегия полагает, что соблюдение требования о публикации торгов является важным условием их соответствия закону, но не единственным.

Суды при рассмотрении дела должны были дать правовую оценку иным обстоятельствам по делу, указанным в обоснование заявленного иска и подтверждающих необходимость учета особенностей имущественного права, передаваемого на реализацию с публичных торгов, правовой возможности прекращения права аренды земельным участком у лица - собственника объекта недвижимости, расположенного на нем, а также последствий реализации этого права как для собственника недвижимости, так и победителя торгов.

В соответствии со статьей 75 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе, право на аренду недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и другие объекты, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов ( пункт 2 этой же статьи).

Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса).

Граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, как следует из этой нормы права, если иное не установлено федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое осуществляется ими в порядке и на условиях, которые установлены этим кодексом, федеральными законами.

Из системного толкования указанных норм права следует, что собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, на котором располагаются принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Права на земельный участок, предусмотренные этой статьей, основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости ( подпункт 5 пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса), обеспечивая неразрывную связь этих объектов прав и возможность собственникам недвижимости реализовать принадлежащие им права по владению и пользованию имуществом, расположенном на этом участке.

Поскольку реализация с публичных торгов принадлежащего обществу права аренды повлекла юридически прекращение его права пользования земельным участком, по мнению коллегии судей, этим самым нарушается его исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса, а также принцип единства, установленный подпунктом 5 пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Полагая, что реализация права аренды при указанных обстоятельствах возможна, что не нарушает прав общества, суды не учли правовых последствий замены арендатора и в отношении победителя торгов, наличия возможности реального осуществления права аренды этим лицом.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества ( пункт 1 статьи 615 кодекса).

Видимин И.Ю. не является собственником здания - единственного строения, расположенного на земельном участке. На здание совместно с правом аренды взыскание не обращалось, земельный участок для иных целей обществу не предоставлялся.

Учитывая, что земельный участок был предоставлен в аренду обществу в целях эксплуатации строения, Видимин И.Ю. лишен права использовать его в иных целях, поскольку использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением является нарушением договора аренды земельного участка и основанием для его прекращения ( пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

В силу изложенного, оспариваемые обществом торги, по мнению судебной коллегии, нарушают также права и законные интересы победителя торгов, доводы которого как лица, участвующего в деле и имеющего в связи с этим право на апелляционное обжалование в силу статьи 257 АПК РФ, подлежали проверке судом апелляционной инстанции по существу указанных этим лицом возражений, а результаты которой влиять на выводы по существу спора.

Признавая довод общества о нахождении принадлежащего ему объекта недвижимости на земельном участке противоречащим фактическим обстоятельствам дела со ссылкой на схему границ земельного участка, суд кассационной инстанции превысил полномочия, предоставленные статьей 286 АПК РФ. Суды первой и апелляционной инстанции не опровергли этот факт, имеющий важное правовое значение для разрешения спора, о нахождении на земельном участке принадлежащего обществу объекта прямо следует из условий договора аренды, что обусловило его заключение, а также из кадастрового плана земельного участка от 20.02.2006.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, что в соответствии со статьей 304 АПК РФ является основанием для передачи настоящего дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать дело N А46-17229/2011 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Омской области от 16.03.2012, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012, постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.12.2012.

2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 15 июля 2013 г. отзыв на заявление.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

В.Б. Куликова А.М. Медведева