Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 сентября 2013 г. N ВАС-9330/13 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: нежилые помещения - муниципальная собственность - договор аренды - жилой дом - техническая инвентаризация)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 сентября 2013 г. N ВАС-9330/13
"Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куликовой В.Б., судей Козырь О.М., Медведевой А.М. рассмотрела в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Ефремовой Е.А., г. Петропавловск-Камчатский о пересмотре в порядке надзора постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А24-3652/2012 Арбитражного суда Камчатского края и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.05.2013 по тому же делу по заявлению индивидуального предпринимателя Ефремовой Е.А., г. Петропавловск-Камчатский (далее - предприниматель) к Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, г. Петропавловск-Камчатский (далее - комитет) о признании незаконным оформленного письмом от 24.05.2012 N 5619/4 отказа комитета в реализации предпринимателем преимущественного права выкупа арендуемой площади - 280 кв. м в нежилых помещениях, расположенных на первом этаже и в подвале жилого дома по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бул. Рыбацкой славы, д.3.

СУД УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Камчатского края от 19.11.2012 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.05.2013, решение суда от 19.11.2012 отменено, в удовлетворении заявленного требования отказано.

Обжалуя постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, предприниматель Ефремова Е.А. (заявитель) просит их в порядке надзора отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм материального и процессуального права. Заявитель приводит доводы и считает, что может приобрести арендуемую площадь указанных нежилых помещений в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), так как исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, выкупаемая площадь помещений может быть индивидуализирована как самостоятельный объект недвижимости.

Изучив материалы дела, принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к заключению о том, что дело не подлежит передаче на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьёй 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

На основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определенных условиях, в том числе, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как следует из материалов дела, предприниматель Ефремова Е.А. с 1998 года по договорам аренды использовала во встроено-пристроенном помещении по названному адресу определённые площади на первом этаже и в подвале для осуществления торговли. Право на аренду этих помещений было подтверждено и договором аренды от 01.08.2006 N 4528, согласно которому предпринимателю на срок с 01.08.2006 по 30.06.2007 были переданы обозначенные на плане, составленном по данным технической инвентаризации и являющемся приложением к договору, помещения общей площадью 280 кв.м на первом этаже и в подвале жилого дома.

По окончании срока действия этого договора аренды между сторонами заключался договор от 01.07.2007 N 232 на аренду помещений площадью 290 кв.м со сроком действия с 01.07.2007 по 31.05.2008, который продлен на неопределённый срок.

В материалах дела имеются иные договоры аренды. Так по договору аренды от 17.03.2008 N 350 предпринимателю на срок с 01.12.2007 по 31.10.2008 были предоставлены в указанном здании помещения первого этажа и подвала общей площадью 511,6 кв. м. (из них - места общего пользования на первом этаже - 87, 9 кв. м и в подвале - 87, 3 кв.м.). К данному договору сторонами оформлялись дополнительные соглашения, в том числе об изменении указанных площадей арендуемых помещений.

По договору от 17.03.2008 N 348 (заключён на срок с 01.12.2007 по 31.10.2008) были предоставлены также помещения общей площадью 102 кв.м (2, 24) первого этажа по тому же адресу.

Предприниматель Ефремова Е.А. 25.04.2012 обратилась в комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений общей площадью 280 кв. м, находящихся на первом этаже: поз. N N 2, 21, 22, 23, 24, в подвале: поз. NN 86, 87, 88, 90, 98, 99, расположенных в жилом доме по упомянутому адресу, приложив акт сверки и договоры аренды.

В реализации преимущественного права на выкуп указанных помещений комитет отказал со ссылкой на решение Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от 23.11.2011 N 1281-р "Об утверждении Прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности Петропавловск-Камчатского городского округа на 2012 год", согласно которому в перечень объектов, подлежащих приватизации в 2012 году, внесен сформированный объект муниципальной собственности общей площадью 861,8 кв. м. - встроенно-пристроенные нежилые помещения: поз. 85-88, 90-92, 97-101 подвала, поз. 2-27 первого этажа жилого дома по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой славы, д. 3. Также комитет указал, что предприниматель арендует лишь часть этого объекта.

Признавая обоснованным отказ комитета в реализации предпринимателем права на выкуп арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Из условий представленных договоров аренды и данных технической инвентаризации следует, что предприниматель арендует заявленную им к выкупу площадь 280 кв. м нежилых помещений, которая не составляет обособленные нежилые помещения, сформированные в порядке кадастрового учёта, и составляет лишь часть нежилых помещений, на которые зарегистрировано право муниципальной собственности.

Право муниципальной собственности зарегистрировано на нежилое помещение общей площадью 861,8 кв.м, и это помещение включено в прогнозный план приватизации.

Доказательств того, что спорные помещения, составляющие площадь 280 кв. м, были идентифицированы как самостоятельный объект недвижимости в порядке кадастрового учёта, на который зарегистрировано право муниципальной собственности, в процессе рассмотрения дела не представлено.

Оценив представленные заявителем документы, в том числе техническое заключение проектного института ОАО "Камчатжилкоммунпроект" от 25.07.2012 N 84, согласно которому для использования указанных предпринимателем нежилых помещений как обособленных объектов необходимо произвести соответствующие работы по переоборудованию их в самостоятельные помещения с соблюдением норм и правил, апелляционный суд пришёл к выводу о том, что на день обращения предпринимателя в комитет с заявлением о выкупе таких помещений они являлись разрозненными, находящимися на разных этажах, и не составляли индивидуально определённую вещь.

При рассмотрении дела судами апелляционной и кассационной инстанций была учтена правовая позиция по спорному вопросу, изложенная в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 о некоторых вопросах применения Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которой по смыслу этого Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ, в отношении которого должен быть осуществлён государственный кадастровый учёт и права на которое подлежат государственной регистрации. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Поскольку в порядке, установленном законодательством, на основе частей первого этажа и подвала здания, арендуемых предпринимателем, на день его обращения к уполномоченному органу за выкупом этого имущества не были сформированы обособленные самостоятельные объекты недвижимого имущества, выводы названных судов об отказе в удовлетворении заявленного требования основаны на установленных по делу обстоятельствах, нормах законодательства и соответствуют судебной практике по делам со схожими фактическими обстоятельствами.

Доводы заявителя, направленные на установление фактических обстоятельств по делу, на их переоценку, не относятся к основаниям статьи 304 АПК РФ. Анализ доводов, содержащихся в заявлении о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов, показал, что в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 304 АПК РФ.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

в передаче дела N А24-3652/2012 Арбитражного суда Камчатского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.05.2013, принятых по указанному делу, отказать.

Председательствующий судья

В.Б. Куликова

Судьи

О.М. Козырь А.М. Медведева