Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 мая 2008 г. N КГ-А41/3049-08 При новом рассмотрении дела о признании незаконным отказа в пролонгации договора аренды земельного участка суду необходимо оценить существенные условия, на которых заключается новый договор, и установить, обязан ли ответчик заключать договор с истцом на новый срок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 мая 2008 г. N КГ-А41/3049-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Балашиха-Сити" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее - Администрация) о признании незаконным отказа от 29.08.2007 N 1028исх в пролонгации договора аренды от 30.09.2005 N 1222 земельного участка с кадастровым номером 50:15:011212:0013, расположенного по адресу: Московская область, город Балашиха, Западная коммунальная зона, 18-й км. автодороги М-7 "Волга" в аренду на три года; обязании Администрации заключить на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:011212:0013, расположенного по адресу: Московская область, город Балашиха, Западная коммунальная зона, 18-й км. автодороги М-7 "Волга" сроком на три года для его комплексного освоения в целях строительства жилого микрорайона с полным замкнутым комплексом инфраструктуры.

Решением от 18 декабря 2007 года Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Администрации от 29.08.2007 N 1028исх в пролонгации договора аренды от 30.09.2005 N 1222 земельного участка с кадастровым номером 50:15:011212:0013, расположенного по адресу: Московская область, город Балашиха, Западная коммунальная зона, 18-й км. автодороги М-7 "Волга" в аренду на три года. Суд обязал Администрацию заключить на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:011212:0013, расположенного по адресу: Московская область, город Балашиха, Западная коммунальная зона, 18-й км. автодороги М-7 "Волга" сроком на три года для его комплексного освоения в целях строительства жилого микрорайона с полным замкнутым комплексом инфраструктуры.

Суд исходил из того, что правоотношения сторон возникли до введения в действие статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду. Отказ Администрации от 29.08.2007 N 1028исх нарушает права истца и противоречит закону.

В апелляционном порядке решение не проверялось.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение отменить как вынесенное с неправильным применением норм материального и процессуального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что отказ в заключении договора аренды на новый срок правомерен, поскольку договор должен быть заключен путем проведения открытого аукциона.

Отзыв на кассационную жалобу от ответчика не поступил.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал жалобу по изложенным в ней доводам. Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечил.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция находит судебный акт подлежащим отмене в связи со следующим.

Судом установлено, что постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 07.09.2005 N 729 предварительно согласовано место размещения объекта строительства и утвержден прилагаемый к постановлению акт выбора и проект границ земельного участка площадью 2,90 га, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, 18-й км. Автодороги М-7 "Волга" для размещения жилого микрорайона с полным замкнутым комплексом инфраструктуры. Комиссия по градостроительному регулированию Балашихинского района протоколом от 09.08.2005 N 16 согласовала предоставление в аренду земельного участка для указанных целей. Участку присвоен кадастровый номер 50:15:011212:0013.

Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 28.09.2005 N 1433 указанный земельный участок предоставлен в аренду ООО "Балашиха-Сити" сроком на два года.

Во исполнение указанного постановления между истцом и ответчиком заключен договор от 30.09.2005 N 1222 аренды спорного земельного участка со сроком действия с 30.09.2005 по 29.09.2007 пунктом 1 договора установлено, что земельный участок предоставляется заявителю под проектирование и строительство, приведенное описание целей использования участка является окончательным.

Письмом от 21.06.2007 N 01 ООО "Балашиха-Сити" обратилось к Администрации с просьбой продлить договор аренды.

Уведомлением от 29.08.2007 N 1028исх Администрация отказала ООО "Балашиха-Сити" в продлении договора.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о незаконности отказа Администрации в заключении договора на новый срок и обязании заключить такой договор. Между тем, с такими выводами суда нельзя согласиться.

Согласно части 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Договор аренды от 30.09.2005 N 1222 не содержит условий о заключении договора на новый срок.

ООО "Балашиха-Сити" уведомило Администрацию о желании заключить договор аренды на новый срок и получило отказ.

Признавая отказ Администрации в заключении договора на новый срок незаконным, суд первой инстанции не указал, какими нормами права установлена обязанность Администрации заключить договор на новый срок, а также каким нормам права противоречит отказ Администрации в заключении договора.

Приведенная судом в качестве обоснования обязанности Администрации заключить договор на новый срок норма статьи 30.2 Земельного кодекса РФ не может быть применена в данном случае, поскольку в ней устанавливается исключительное право арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на аренду указанных земельных участков.

Так, судом установлено, что постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 28.09.2005 N 1433 спорный земельный участок предоставлен истцу на период проектирования жилого микрорайона. Постановление от 19.05.2006 N 556/5, изменившее постановление от 28.09.2005 путем добавления слова "строительство", отменено.

Кроме того, удовлетворяя исковые требования в части обязания заключить договор на новый срок, суд не указал существенные условия, на которых заключается новый договор, отсутствует проект подлежащего заключению договора.

При таких обстоятельствах судебный акт нельзя признать обоснованным, он подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, определить, обязана ли Администрация заключать договор с ООО "Балашиха-Сити" на новый срок и с учетом установленных обстоятельств и требований закона вынести обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 18 декабря 2007 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-22095/07 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.