Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2008 г. N КГ-А41/5209-08-А Суд отказал в признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора, поскольку установлено, что оспариваемые торги не затрагивают права и законные интересы истца, порядок проведения торгов не нарушен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 июня 2008 г. N КГ-А41/5209-08-А
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2008 г.

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2008 г. N КГ-А41/5209-08-Б

Общество с ограниченной ответственностью "Эрастрой профит" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство информационно-маркетинговых технологий "Мангит", СГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества", Обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарант", Главному управлению Федеральной службы судебных приставов по Московской области о признании недействительными торгов от 20.08.2007 и договора купли-продажи ООО "Стройгарант" на аукционе доли в договоре N 111 от 13.05.1998 о реализации инвестиционного проекта (право реализации инвестиционного проекта) на освоение земельного участка площадью 11,2 га. под коттеджную застройку в Московской области, г. Балашиха, мкр. 22 "Поляна", принадлежащую ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос". Согласно дополнительному соглашению N 463 от 04.12.2000 к договору N 111 от 13.05.1998 и дополнительному соглашению N 101 от 31.05.2001 к договору N 111 от 13.05.1998 площадь земельного участка была уточнена до 8,45 га. При этом исковые требования были мотивированы тем, что оспариваемые торги являются притворной сделкой, прикрывающие собой сделку по продаже доли в праве на общее недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос", Администрации Балашихинского района и ООО "Эрастрой профит". Истец указал на то, что его согласие на продажу указанной доли получено не было, он направил уведомление о своем желании приобрести отчуждаемое имущество, но получил отказ, что его мнению, свидетельствует о нарушении его права преимущественной покупки доли ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос", являющейся предметом оспариваемых торгов. Кроме того, заявитель полагает, что оспариваемые торги и договор были совершены в нарушение требований ст. 447 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет должником или судебным приставом (исполнителем) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В качестве третьих лиц к участию в деле судом были привлечены ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос", Администрация городского округа Балашиха Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2007 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2008 года, в удовлетворении исковых требований было отказано. При этом суд исходил из того, что оспариваемые торги не затрагивают права и законные интересы истца, и, соответственно, ему не принадлежит право на оспаривание вышеназванных торгов и договора. Суд установил, что порядок проведения торгов, установленный ст. 448 ГК РФ, не был нарушен (т. 1, л.д. 114-115; т. 2, л.д. 55-61).

В кассационной жалобе ООО "Эрастрой профит" просит вышеназванные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд первой инстанции. В обоснование своих доводов истец ссылается на несоответствие обстоятельствам дела выводов суда, на не полное выяснение обстоятельств, имеющих значения для правильного разрешения спора по существу, на неправильную оценку судом вступивших в законную силу судебных актов и на нарушение норм материального права.

В судебном заседании представители заявителя и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос", как и в представленном отзыве на жалобу, поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель ООО "Стройгарант" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Надлежащим образом уведомленное о времени и месте слушания кассационной жалобы ООО "АИМТ "Мангит", СГУ при Правительстве РФ "РФФИ", ГУ ФССП по Московской области, Администрация городского округа Балашиха Московской области своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили, однако в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, участвующего в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие, в связи с чем судебной коллегией было принято решение о её рассмотрении по существу без их участия.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей явившихся лиц, проверив в порядке ст.ст. 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения в связи с нижеследующим.

Так в соответствии с ч. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Как видно из материалов дела и было правильно установлено судом при принятии обжалуемых решения и постановления, между Администрацией Балашихинского района Московской области и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" 13.05.1998 г. был заключен договор N 111 о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 11,2 га под коттеджную застройку в г. Балашиха, мкр. 22 "Поляна". Согласно п. 1.1 указанного договора, "инвестиционный проект" - совокупность организационно-технических мероприятий по реализации инвестиций в объекты жилого и нежилого фонда, инженерные сооружения и пр. в форме проведения проектных, строительных (ремонтных) и пуско-наладочных работ. Предметом договора является реализация инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 11,2 га под коттеджную застройку в г. Балашихе, мкр. 22 "Поляна", полностью отвечающего требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм, установленных действующим законодательством Российской Федерации (п. 2.1) Инвестор осуществляет вложение собственных и привлечённых средств в форме инвестиций для финансирования инвестиционного проекта и обеспечивает их целевое использование, являясь главным исполнителем работ по договору и реализует инвестиционный объект, а "администрация" осуществляет реализацию передаваемой ей доли инвестиционного объекта (т. 1, л.д. 8-10). Дополнительным соглашением от 04.12.2000 N 463 Администрация Балашихинского района Московской области и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" внесли изменения в инвестиционный договор от 13.05.1998 N 111, в том числе и в части изменения площади земельного участка под коттеджную застройку - 8,45 га (т. 1, л.д. 11).

31.05.2001 между Администрацией Балашихинского района Московской области, ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит" было подписано соглашение о передаче части прав инвестора по договору N 111 от 13.05.1998. Предметом соглашения являлась возмездная частичная передача прав и обязанностей инвестору по договору N 111 от 13.05.1998 от ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" к ООО "Эрастрой Профит" (п. 1.1. соглашения). ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" передало ООО "Эрастрой Профит" права и обязанности, вытекающие из договора и дополнительного соглашения, в отношении 16 сблокированных коттеджей, расположенных в южной части земельного участка площадью 8, 45 га. в мкр. 22 "Поляна" г. Балашихи (п. 2.1.1. соглашения). В качестве компенсации затрат ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" перечисляет на расчетный счет ООО "Эрастрой Профит" 1.332.130 руб., уплаченных ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" компенсации областной и местной администрации и ЗАО "Агрофирма Первое Мая" за потери сельскохозяйственного производства, компенсации затрат на проектные работы, на приобретение трансформатора, на строительство ГРП в мкр. 22 "Поляна", на оплату экспертизы, на лицензионно-экспертные услуги и.т.д. (п. 2.2.2. соглашения) (т. 1, л.д. 12-13). Указанным соглашением предусмотрено, что доля ООО "Экстрой Профит" составляет 18% от общего количества коттеджей (п. 2.2.4 соглашения), а за уступку прав реализации инвестиционного договора ООО "Эрастрой Профит" перечисляет на расчётный счёт ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" вознаграждение в размере 36.620 долл. США (п. 2.2.5, 2.4 соглашения).

С учётом изложенного, суд при принятии решения сделал правомерный вывод о том, что истец приобрёл право на участие в инвестиционном контракте N 111 от 13 мая 1998 года лишь в части возведения за свой счёт на указанном земельном участке 16 сблокированных коттеджей, и, соответственно, у истца отсутствует право на иное имущество, возведенное в рамках реализации указанного инвестиционного контракта.

Вместе с тем, ООО "Эрастрой Профит" не представило надлежащих доказательств того, что на оспариваемых торгах реализовывались объекты недвижимого имущества - 16 сблокированных коттеджей, расположенных в южной части земельного участка площадью 8,45 га. в мкр. 22 "Поляна" г. Балашихи. Более того, вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2005 года по делу NА41-К1-15858/05, ООО "Эрастрой Профит" было отказано в удовлетворении требований к Правительству Московской области об обязании передать в собственность часть земельного участка соразмерно его доле, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон N 22, квартал "Поляна" площадью 52 851 кв.м., а постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2006 года по делу N А41-К1-16864/05, ООО "Эрастрой Профит" было отказано в иске о признании за ним доли в праве общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон N 22, квартал "Поляна", ввиду отсутствия доказательств перечисления ООО "Эрастрой Профит" денежных средств на строительство коттеджей.

А поскольку истец не представил доказательств того, что имеет права на какие-либо объекты недвижимости, возведённые в рамках вышеназванного инвестиционного контракта, то суд, по мнению коллегии, сделал правомерные выводы о том, что оспариваемые торги не затрагивают права и законные интересы ООО "Эрастрой Профит", и, следовательно, ему не принадлежит право на оспаривание торгов и договора.

И, наконец, при принятии решения суд правильно установил, что порядок проведения торгов, установленный ст. 448 ГК РФ, не был нарушен, и на торгах была продана доля в договоре N 111 от 13 мая 1998 о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка под каттеджную застройку, расположенного в г. Балашиха, мкр. 22 "Поляна", а не конкретный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованные решение и постановление были вынесены на основании полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.

Переоценка фактических обстоятельств дела, на что, по сути, направлены доводы заявителя кассационной жалобы, в силу ст. 286 АПК РФ недопустима при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2007 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2008 года по делу N А41-К1-18793/07 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Эрастрой Профит" - без удовлетворения.