Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2008 г. N КГ-А40/5041-08 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды земельного участка суду необходимо определить, был ли соблюден истцом претензионный порядок разрешения спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 июля 2008 г. N КГ-А40/5041-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2008 г.

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее по тексту - ДЗР г. Москвы или истец) 29 октября 2007 года обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Гаражно-строительному кооперативу "Гарантия-963" (г. Москва) (далее - ГСК "Гарантия-963" или ответчик) о расторжении договора аренды от 12.09.1997 N М-01-009649 земельного участка площадью 3.000 кв.м., имеющего адресные ориентиры: город Москва, улица Достоевского, вл. 1/21, заключенного между Московским земельным комитетом (правопредшественником истца) и ГСК "Гарантия-963" (далее по тексту - Договор), ссылаясь при этом на положения статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявленных требований по существу, решением Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2007 года (резолютивная часть решения объявлена 21.12.2007) по делу N А40-556083/07-41-481, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2008 года (резолютивная часть постановления объявлена 04.03.2008) N 09АП-1804/2008-ГК по тому же делу исковые требования были удовлетворены. При принятии решения суды руководствовались статьями 309, 310, 401, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 80, 119-120).

Удовлетворяя заявленный иск, арбитражный суд первой инстанции пояснил, что между Московским земельным комитетом (ныне - Департамент земельных ресурсов города Москвы) и ГСК "Гарантия-963" на основании постановления Правительства Москвы от 03.09.1996 N 748 "О предоставлении в пользование земельного участка во вл.1/21 по ул. Достоевского ГСК Гарантия-963 под строительство полуподземного гаража-стоянки" был заключен договор от 12.09.1997 N М-01-009649 аренды земельного участка площадью 3.000 кв.м., имеющего адресные ориентиры: город Москва, ул. Достоевского, вл. 1/21, предоставленного для строительства в 1996-1998 годах полуподземного гаража-стоянки и его последующей эксплуатации сроком на 49 лет.

Также первая инстанция установила, что в соответствии с пунктом 3.1 Договора на ГСК "Гарантия-963" (арендатор) была возложена обязанность по внесению арендных платежей ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца отчётного квартала, а согласно пункта 4.4 Договора арендатор обязался завершить строительство до 31.12.1998, однако до настоящего времени ответчик не исполнил обязательство по строительству, а работы на предоставленном земельном участке не ведутся, что подтверждается актами обследования земельного участка от 23.07.2004 и от 12.11.2007 и, кроме того, арендатором была нарушена обязанность по внесению арендной платы за период с 1-го по 3-й квартал 2007 года.

Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 583-ПП, в связи с длительным неосвоением земельного участка и нарушением сроков реализации инвестиционного контракта от 31.05.2003 N 8-2112/н-2, постановление Правительства Москвы от 03.09.1996 N 748 было признано утратившим силу, ДЗР г. Москвы поручено расторгнуть договор аренды земельного участка ответчика.

Также арбитражный суд первой инстанции пояснил, что истцом было направлено ответчику уведомление от 21.09.2007 с предложением досрочно расторгнуть договор аренды в срок до 28.10.2007, что подтверждается почтовой квитанцией, реестром отправки заказных писем с уведомлением (л.д. 18-23), однако указанное уведомление было оставлено ответчиком без ответа.

Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассмотрев заявленные требования, согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы ответчика, в том числе о неполучении уведомления о расторжении договора аренды, поскольку названное уведомление, как пояснил суд, было направлено истцом ответчику по трем известным адресам, в том числе, по адресу, указанному в апелляционной жалобе самим ответчиком, что подтверждается почтовой квитанцией, реестром отправки заказных писем с уведомлением от 27.09.2007 (л.д. 18-23).

Также Девятый арбитражный апелляционный суд установил, что Распоряжением Правительства Москвы от 16 июня 2005 года N 1072-РП срок реализации инвестиционного контракта от 31.05.2003 N 8-2112/н-2, заключенного Правительством Москвы в лице префекта Центрального административного округа с ГСК "Гарантия-963" на реализацию инвестиционного проекта строительства гаража-стоянки, был установлен до 1 октября 2006 года.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции в мотивировочной части постановления пояснил, что истцом было направлено ответчику уведомление от 21.09.2007 с предложением досрочно расторгнуть договор аренды, а также в срок до 28.10.2007 исполнить условия договора или подтвердить согласие на расторжение договора в письменной форме, что подтверждается почтовой квитанцией, реестром отправки заказных писем с уведомлением (л.д. 18-23), однако указанное уведомление было оставлено ответчиком без ответа.

При этом апелляционная инстанция посчитала, что материалами дела установлены обстоятельства нарушения условий договора аренды от 12.09.1997 N М-01-009649 (пункты 5.7, 4.4 Договора) в части невнесения арендной платы за период с 1-го по 3-й квартал 2007 года на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, а также в части незавершения арендатором строительства полуподземного гаража-стоянки с надстройкой административного назначения в установленный договором и инвестиционным контрактом срок, так как согласно представленным в материалы дела актам проверки (обследования) земельного участка от 23.07.2004 и от 12.11.2007 строительство полуподземного гаража-стоянки ГСК "Гарантия-963" не ведется, строительной техники на участке нет.

Кроме того, апелляционный суд пояснил, что изменения в условия Договора в части сроков строительства ответчиком не вносились, что платежи за землю за 2007 год перечислены ответчиком в сумме 1.118.810,88 рублей по платежному поручению от 28.01.2008 N 1, однако, поступление указанных денежных средств ДЗР г. Москвы в судебном заседании не было подтверждено, а сверка расчетов ответчиком с истцом не произведена.

Также суд пояснил, что пунктом 6.1 договора аренды от 12.09.1997 N М-01-009649 определены аналогичные, как и в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для расторжения договора, обстоятельства, исключающие вину ответчика в длительном неиспользовании земельного участка в соответствии с условиями договора, судом не установлены, при том, что постановление Правительства Москвы от 03.07.2007 N 583-ПП в судебном порядке не оспорено, инвестиционный контракт от 31.05.2003 N 8-2112/н-2, заключенный с ГСК "Гарантия-963" на реализацию инвестиционного проекта строительства гаража-стоянки, расторгнут (л.д. 75).

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 28.12.2007 и постановлением апелляционного суда от 06.03.2008 ГСК "Гарантия-963" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ответчик просит арбитражный суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт, отказав в иске ДЗР г. Москвы.

При этом, в своей жалобе ответчик указывает на несоответствие выводов судов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным названными арбитражным судами и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение норм материального и процессуального права выразившееся в применение закона, не подлежащего применению и неправильном истолковании закона, а также на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассматриваемого дела.

Отзыв на кассационную жалобу ответчика, составленный и направленный в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от истца в арбитражный суд кассационной инстанции не поступал.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы рассматриваемой кассационной жалобы, а также доводы, изложенные ими в дополнении к кассационной жалобе от 09.07.2008, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названные судебные акты подлежат отмене, как принятые с нарушением применения норм права, а дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения и постановления, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как следует из статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, а также должны быть указаны законы и иные нормативные акты, которыми руководствовался суд при принятии решения и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Кроме того, пунктом 12 части 2 статьи 271 указанного Кодекса предписано, что в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Однако обжалуемые судебные акты первой и апелляционной инстанций нельзя признать в полной мере соответствующими указанным нормам процессуального права в связи с нижеследующим.

Как указано в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, однако вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии достаточных оснований для удовлетворения заявленного истцом требования нельзя признать в полной мере обоснованным.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, на положения которой сослались суды в обжалуемых актах, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, при этом, апелляционный суд указал на то, что распоряжением Правительства Москвы от 16.06.2005 N 1072-РП срок строительства на спорном земельном участке был установлен до 1 октября 2006 года.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, при том, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, в силу подпунктов 1 и 3 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, или более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом часть третья названной нормы гражданского права предписывает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также следует отметить, что в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из изложенного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов, а именно, сначала арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), лишь затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса), и лишь после этого потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд) и то лишь после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.

При этом следует отметить, что вывод арбитражного суда апелляционной инстанции, изложенный в мотивировочной части обжалуемого постановления, о том, что истцом было направлено ответчику уведомление от 21.09.2007 с предложением досрочно расторгнуть договор аренды, а также в срок до 28.10.2007, исполнить условия договора или подтвердить согласие на расторжение договора в письменной форме, не основан на материалах дела, так как в названном Уведомлении истец предлагает ответчику лишь расторгнуть спорный Договор без предложения в разумный срок устранить допущенные нарушения, что противоречит действующим нормам права об аренде.

Кроме того, пунктом 9.1 названного Договора предусмотрено, что споры сторон рассматриваются с соблюдением претензионного порядка, при том, что претензия рассматривается в течение тридцати дней со дня получения, а сторона, получившая претензию, обязана сообщить заявителю о результатах рассмотрения претензии в тот же тридцатидневный срок, однако в материалах дела отсутствуют какие либо доказательства того, что ответчик получил Уведомление от 21.09.2007 хотя бы по одному из трёх адресов ответчика, указанных в Реестре отправки от 27.09.2007 заказных писем с уведомлением (л.д. 20-23).

При этом суды первой и апелляционной инстанций не учли того обстоятельства, что все почтовые отправления в адрес ответчика направлялись с уведомлением о вручении, однако ни одного из таких уведомлений истец арбитражному суду не представил, кроме того, представитель истца не смог пояснить в судебном заседании кассационной инстанции, возвращались ли названные уведомления в ДЗР г. Москвы с соответствующей отметкой представителя ответчика.

В связи с изложенным вывод судов о том, что истец выполнил требования Договора и законодательства по досудебному урегулированию спора не подтверждается материалами дела, а из Уведомления не следует, что ДЗР г. Москвы выполнило свою обязанность о письменном предупреждении ответчика о необходимости исполнения ГСК "Гарантия-963" своего обязательства в разумный срок.

Более того, из вышеназванного Реестра следует, что Уведомление от 21.09.2007 был сдано почтовому отделению лишь 27.09.2007, а уже 24.10.2007 истец направил ответчику копию данного искового заявления, при том, что ДЗР г. Москвы обратился в суд первой инстанции уже 29.10.2007, при том, что этот день был понедельником, то есть даже с момента отправки Уведомления не прошло тридцатидневного срока, чем были нарушены обязательства сторон и действующее законодательство об аренде.

В связи с изложенным, судам при рассмотрении данного спорного правоотношения следовало проверить соблюдение сторонами спора своих обязательство по Договору, предложив истцу представить арбитражному суду надлежащие доказательства вручения ответчику спорного Уведомления, что невозможно осуществить в суде кассационной инстанции в силе его полномочий.

Делая вывод о том, что материалами дела установлены обстоятельства нарушения условий договора аренды от 12.09.1997 N М-01-009649 (пункты 5.7, 4.4 Договора) в части невнесения арендной платы за период с 1-го по 3-й квартал 2007 года, ни суд первой инстанции, ни апелляционный суд, не проверили соблюдение истцом предусмотренного Договором претензионного порядка разрешения спора по данному обстоятельству, а апелляционный суд не стал оценивать представленное ответчиком платёжное поручение N 1 от 28.01.2008 (л.д. 99), подтверждающее исполнение ответчиком своих обязанностей по внесению арендных платежей по Договору, хотя и приобщил названный документ к материалам дела, при том, что ответчик также приложил к названному платёжному поручению и выписку из его лицевого счёта, заверенную банком и подтверждающую перечисление арендной платы за землю за 2007 года (л.д. 100).

Из изложенного следует, что постановление об оставлении без изменения решения суда первой инстанции о расторжении договора аренды от 12.09.1997 было принято апелляционным судом без учета того, что пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможность удовлетворения такого иска при полной оплате аренды земельного участка на момент рассмотрения спора.

Делая вывод о том, что до настоящего времени ответчик не исполнил обязательство по строительству, а работы на предоставленном земельном участке не ведутся, что, как указали суды, подтверждается актами обследования земельного участка от 23.07.2004 и от 12.11.2007, суды первой и апелляционной инстанций не дали надлежащей оценки имеющимся в материалах дела и никем не заверенным копиям названных актов, при том, что в этих актах вообще отсутствует указание на участие в проверках представителя ответчика, при том, что первая проверка проводилась более чем за три года до обращения в суд, а вторая проверка была проведена уже после обращения истца в арбитражный суд (л.д. 73, 74).

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что, как решение суда первой инстанции от 28.12.2007, так и постановление апелляционного суда от 06.03.2008 приняты названными арбитражными судами с нарушением применения норм права, что могло привести к принятию неправильного решения об удовлетворении заявленного иска о расторжении Договора аренды земельного участка, в связи с чем, в соответствии с частями 1-3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в кассационной инстанции в силу её полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, предложить истцу представить доказательства вручения ответчику спорного Уведомления, на основании установленного определить соблюдение истцом претензионного порядка разрешения данного спора, учесть доводы и возражения сторон и с надлежащим применением закона принять обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28 декабря 2007 года по делу N А40-56083/07-41-481 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2008 года N 09АП-1804/2008-ГК по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд первой инстанции.