Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 июля 2008 г. N КГ-А41/5238-08 Суд удовлетворил требование о признании права на долевую собственность, поскольку установлены факты исполнения истцом своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве и необоснованного удержания ответчиком имущества, подлежащего передаче истцу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 июля 2008 г. N КГ-А41/5238-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2008 г.

Администрация Истринского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ваш Дом 2000" (далее - ООО "Ваш Дом 2000") о признании права на долевую собственность в размере 1474,2 кв.м. общей площади жилых и нежилых помещений за счет строительства 2-й очереди жилого дома по адресу: Московская область, г. Истра, ул. Гл.Конструктора Адасько, дом 9.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просил признать за ним право на долевую собственность в размере 1592,3 кв.м.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 8, 12, 309, 310, 421, 432, 433, 1041 ГК РФ, мотивировано тем, что обязательства истца по договору N 227 о долевом участии в строительстве объектов от 19.07.2002 г. исполнены надлежащим образом, в связи с чем он обладает согласно условиям этого договора правом на долевую собственность в размере 1592,3 кв.м., однако ответчик фактически передал меньшее количество площади.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 февраля 2008 года иск удовлетворен в полном объеме.

Суд первой инстанции исходил из того, что возражения ответчика о неисполнении истцом своих обязательств по передаче в аренду земельного участка, об уклонении истца от исполнения обязательств по выкупу у собственником земельных участков, подпадающих в зону застройки, об уклонении истца от возмещения ответчику расходов, связанных с выкупом таких земельных участков и возмещении убытков, не основаны на материалах дела и не соответствуют нормам, подлежащим применению по данному спору.

Таким образом, суд первой инстанции указал на исполнение истцом своих обязательств по договору N 227 от 19.07.02 г., в то время как ответчик необоснованно удерживает принадлежащие передаче истцу площади.

Постановлением от 14 апреля 2008 года Десятый арбитражный апелляционный суд решение изменил, признал за истцом право на долевую собственность на 329 кв.м. общей площади жилых и нежилых помещений за счет строительства второй очереди жилого дома по адресу: Московская область, г. Истра, ул. Гл.Конструктора Адасько, д. 9. В остальной части иска отказано.

Апелляционный суд исходил из того, что по условиям договора N 227 от 19.07.02 г. истец должен был предоставить ответчику земельный участок площадью 1,0 га., тогда как передал участок площадью 4 181 кв.м., следовательно, по мнению апелляционного суда, ненадлежащим образом исполнил свои обязательства. В связи с этим, апелляционный суд произвел перерасчет подлежащей передаче истцу общей площади жилых и нежилых помещений и уменьшил долю истца, предусмотренную договором.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Администрации Истринского муниципального района Московской области, которая считает, что при принятии постановления апелляционным судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, просит постановление отменить, решение оставить в силе.

По мнению заявителя, апелляционный суд неправильно истолковал условия договора N 227 и сделал вывод об обязанность истца предоставить ответчику земельный участок площадью 1,0 га., тогда как такой обязанности у истца не было и им был предоставлен земельный участок такого размера, которым располагает муниципальное образование. В связи с этим, заявитель считает необоснованным уменьшение апелляционным судом доли истца, предусмотренной договором.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационного суда поддержал доводы, в ней изложенные, просил постановление отменить, решение суда оставить в силе.

Представители ООО "Ваш Дом 2000" в судебном заседании возражали против доводов кассационной жалобы, просили в ее удовлетворении отказать.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа находит постановление подлежащим отмене, с оставлением в силе решения суда, в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 19 июля 2002 года между истцом (муниципальное образование) и ответчиком (заказчик-застройщик) был заключен договор N 227 о долевом участии в строительстве, предметом которого является долевое участие сторон по договору в строительстве жилого дома в микрорайоне N 1 в границах существующих улиц Морозова-Адасько-Пролетарская г. Истра Московской области.

В соответствии с разделом 2 названного договора долей застройщика является 86% затрат на проектирование и строительство жилого комплекса за счет собственных и привлеченных средств, долей муниципального образования является 14% затрат за отведение земельного участка под строительство жилого дома, выделение потребных мощностей энерго, -водо, газоснабжения и канализация, передачу в долгосрочную аренду земельного участка, занятого жилым комплексом, кондоминимуму.

Согласно пункту 3.2.2. обязанностью истца являлось выделение под застройку жилого дома земельного участка в аренду на время строительства, определяемое проектом застройки.

Обязанностью ответчика по условиям пунктов 3.1.1., 3.1.2, 3.2.3 договора являлось обеспечение освобождения земельного участка, отводимого под застройку жилого квартала, путем расселения жителей ветхих строений, подлежащих сносу, обеспечение выплаты денежной компенсации владельцам жилых домов и земельных участков, расселяемых в связи со сносом их строений на договорной основе, выполнение проектирования и строительства жилого дома в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и утвержденным проектом застройки.

Пунктом 3.1.11 договора также предусмотрена обязанность застройщика по передаче образованию после сдачи дома в эксплуатацию 14% общей площади квартир и нежилых помещений административного назначения соответственно 1 и 2 очередей строительства.

Дополнительным соглашением N 1 от 12.03.2003 г. были внесены изменения в части распределения долей и доля истца была уменьшена до 11%.

Дополнительным соглашением N 1/322 от 05.05.2003 г. п. 3.1.11 договора N 227 был дополнен текстом "и дополнительно 598 кв.м. в счет исполнения обязательств по п. 2.3. договора N 75-3".

В соответствии с составленным 14 января 2008 года сторонами Актом сверки площадей жилой и нежилой части жилого дома 9 по адресу: Московская область, г. Истра, ул. Гл.Конструктора Адасько, по 1-й очереди строительства дома общая площадь составляет 12759,3 кв.м., по 2-й очереди - 6970,7 кв.м., всего 19730 кв.м.

Таким образом, по окончании строительства дома ответчик обязан был передать истцу по условиям договора 11% общей площади в 19730 кв.м. плюс 598 кв.м. по ранее неисполненному договору N 75-3, всего 2768,3 кв.м.

Строительство 1-й очереди дома было завершено и утвержден Акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством 1-й очереди дома.

Между тем, ответчиком было передано истцу фактически всего 1176 кв.м. и право истца на долевую собственность в размере 1592,3 кв.м. оспаривается ответчиком, что послужило поводом для обращения Администрации с настоящим иском.

При этом, ответчик в свою очередь ссылается на передачу истцом в аренду на период строительства земельного участка меньшей площадью, чем предусмотрено договором условиями N 227 (не 1,0 га, а 4181 кв.м.), в результате чего ответчик был вынужден за собственные средства производить выкуп земельных участков у собственников.

В связи с этим, ответчик счел возможным в качестве зачета компенсировать свои затраты, связанные с расселением собственников изымаемых земельных участков и выплатой компенсации путем уменьшения доли Администрации в строящемся доме.

Вместе с тем, суд первой инстанции в соответствии со ст. 431 ГК РФ, исходя из текста договора N 227 от 19.07.02 г., и других материалов дела сделал правильный вывод о необоснованности возражений ответчика по поводу ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств, предусмотренных договором.

Так, согласно пункту 3.2.2. договора обязанностью истца являлось выделение под строительство жилого дома земельного участка в аренду на время строительства, определяемое проектом застройки.

Таким образом, как правильно установил суд первой инстанции, проект застройки для данного условия договора имел значение для определения срока аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что после заключения договора N 227 от 19.07.02 г. комиссией был составлен 26.07.02 г. Акт выбора земельного участка площадью 1,0 га, примыкающего с северной стороны к ул. Пролетарской, с южной к ул. Морозова, с запада к территории жилого дома N 72 по ул. Ленина, с востока к ул. Адасько города Истры.

Однако, данный участок состоял из земель, относящихся к муниципальной собственности, площадь которых составляла 4181 к.в.м. и из земель, находящихся в пользовании у граждан.

Вместе с тем, выделение органом местного самоуправления коммерческой организации в аренду земельных участков, находящихся в законном пользовании у граждан, действующим законодательством не предусмотрено.

Истец в свою очередь, как установили суды обеих инстанций, предоставил ответчику на основании договора аренды от 29.08.03 г. и в соответствии с постановлением N 2316/7 от 15.07.03 г. Главы Администрации Истринского района в аренду сроком на 3 года под строительство многоэтажного жилого дома земельный участок площадью 4181 кв.м. из земель города.

При этом, в силу ст. 8 ГК РФ названное постановление, являясь ненормативным актом, устанавливает обязанность истца по передаче указанного земельного участка в аренду ответчика и право ответчика на получение этого участка под строительство. Между тем, данное постановление никем не обжаловано.

Таким образом, ответчику была передана та площадь земельного участка, право распоряжения которой имелось у Администрации.

Нельзя признать правильным вывод апелляционного суда о том, что неисполнение Администрацией обязательств по предоставлению земельного участка определенной площади (1,0 га на время строительства) влечет за собой уменьшение ее доли в построенном доме.

Так условиями договора N 227 от 19.07.02 г. такие последствия как уменьшение доли участника для данного случая предусмотрены не были.

Кроме того, из условий договора не следует обязанность истца по выкупу земельных участков, попадающих в зону застройки, у расселяемых владельцев для дальнейшей их передаче в аренду под строительство коммерческого жилья или выплате денежной компенсации владельцам жилых домов и земельных участков, расселяемых в связи со сносом их строений.

Данная обязанность обеспечивалось ответчиком на договорной основе между ним и владельцами земельных участков.

Помимо этого, действующим законодательством, как правильно указал суд первой инстанции, не предусмотрена обязанность муниципального образования по выкупу земельных участков, расположенных под многоквартирными домами.

В связи с этим, апелляционный суд неправомерно применил норму пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильно расценил предоставление истцом земельного участка площадью 4181 кв.м. как частичное исполнение обязательств и как основание для изменения его (участника) доли.

При этом, самостоятельно произведя перерасчет общей площади жилых и нежилых помещений, подлежащих передаче истцу, и значительно уменьшив долю Администрации, предусмотренную условиями договора N 227 от 19.07.02 г., апелляционный суд фактически вышел за пределы своих полномочий, изменив условия заключенного между сторонами договора N 227 от 19.07.02 г.

Между тем, в силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, и в установленном законом порядке (глава 29 ГК РФ) условие пункта 3.1.11 договора N 227 от 19.07.02 г., предусматривающее долю Администрации в размере 11%, не изменялось.

В силу норм статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии у истца встречных обязательств перед ответчиком и правомерности заявленного им требования.

Учитывая изложенное, постановление апелляционного суда подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права, с оставлением в силе решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 5 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2008 года по делу N А41-К1-22774/07 отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 14 февраля 2008 года по указанному делу оставить в силе.

Взыскать судебные расходы по госпошлине в сумме 1 000 руб. с ООО "Ваш Дом 2000" в пользу Администрации Истринского муниципального района Московской области.