Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2008 г. N КГ-А40/5974-08 При новом рассмотрении дела об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом суду необходимо дать оценку правомерности избранного истцом способа защиты, выяснить, является ли истец лицом, владеющим спорным имуществом на основании договора аренды, проверить доводы ответчика о том, что он не является собственником части спорных помещений, и о прекращении договора аренды, разрешить вопрос о привлечении к участию в деле третьего лица (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 августа 2008 г. N КГ-А40/5974-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 4 августа 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Компания МИР" (далее - ООО "Компания МИР") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Инвестиционная компания "Гринэкс" (далее - ЗАО "ИК "Гринэкс") об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, находящимся по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 30, арендованным по договору аренды N 27 от 01.01.2005, с обеспечением свободного доступа истца, его персонала, контрагентов и автотранспорта к арендованному имуществу.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 209, 304, 305, 611, 615, 617, 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До принятия решения истец уточнил заявленные требования и просил обязать ответчика устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, Митинская ул., д. 30, стр. 2, 3, 5, 8, 11, 12, 14, 15, 17-19, 23; г. Москва, ул. Пятницкое шоссе, д. 21, 21"а".

Решением от 14.09.2007 Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением от 27.05.2008 Девятого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен. Суд обязал ЗАО "ИК "Гринэкс" устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, Митинская ул., д. 30, стр.2, 3, 5, 8, 11, 12, 14, 15, 17-19, 23; г. Москва, ул. Пятницкое шоссе, д.21, 21"а" путем обеспечения свободного доступа ООО "Компания МИР", его сотрудникам, контрагентам и автотранспорту к указанным нежилым помещениям.

Удовлетворяя иск, арбитражный суд исходил из того, что истец является арендатором спорных нежилых помещений по договору аренды N 27 от 01.01.2005, заключенному с ООО "Митинский завод "МИР" и дополнительным соглашениям N 1 от 01.03.2005 и N 2 от 10.03.2005.

Суд указал, что в настоящий период собственником спорных нежилых помещений является ответчик, который приобрел объекты недвижимости по договорам купли-продажи от 30.01.2007 и от 09.03.2007. Факт чинения ответчиком препятствий, по мнению суда, подтверждается тем, что все помещения сданы ответчиком в аренду другому лицу.

На принятые судебные акты ЗАО "ИК "Гринэкс" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене как незаконных и отказе в иске. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на необоснованное непривлечение к участию в деле ООО "УК "Виналкопром", являющегося арендатором спорных нежилых помещений по договору аренды, заключенному им с ответчиком. Заявитель указывает также на прекращение договора аренды N 27 с 07.02.2008 ввиду направления им в адрес истца отказа от указанного договора и, в этой связи, отсутствии у истца правовых оснований для занятия помещений.

Заявитель указывает также на то, что он не является собственником помещений по адресу: г. Москва, Митинская ул., д. 30, стр. 2, 3, 5, 8, 11, 12, 14, 15, 17-19, 23; г. Москва, ул. Пятницкая, д.21, 21"а" и у суда не имелось правовых оснований обязывать ответчика предоставлять свободный доступ истцу в названные помещения.

В отзыве на кассационную жалобу истец возражает против доводов заявителя.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, между ООО "Митинский завод "МИР" (арендодатель) иистцом (арендатор) был заключен 01.01.2005 договор аренды N 27 на нежилые помещения под офис и производственные помещения по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 30, стр. 3, 6, 7, 11 на срок по 27.12.2005. Дополнительными соглашениями N 1 от 01.03.2005 и N 2 от 10.03.2005 к данному договору в аренду были сданы нежилые помещения в стр. N 1, 2, 4, 5. 8, 9. 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 23 по ул. Митинской, д.30, и по адресу: г. Москва, Пятницкое шоссе, д. 21, 21 "а".

На основании дополнительных соглашений помещения передавались в аренду до окончания срока действия договора аренды N 27.

03.05.2006 ООО "Митинский завод "МИР" был реорганизован путем присоединения в ООО "Юникс".

Впоследствии по договорам купли-продажи от 11.12.2006 и 22.02.2007 ООО "Юникс" продало нежилые помещения ООО "ТоргСервис", а последнее продало их ЗАО "ИК "Гринэкс" по договорам купли-продажи от 30.01.2007 и 09.03.2007.

Предъявляя иск, истец ссылается на то, что ответчик, в силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, являясь арендодателем по договору N 27 от 01.01.2005 и дополнительным соглашениям N 1, 2 к нему, чинит препятствия в доступе к арендованным помещениям.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301-304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что чинение препятствий выразилось в сдаче всех помещений в аренду другому юридическому лицу.

Между тем, данный вывод сделан судом без учета того, что арендатор как титульный владелец может прибегнуть к вещно-правовым способам защиты и предъявить негаторный иск только при доказанности обстоятельств законного владения спорным имуществом по договору аренды.

Вместе с тем, из пояснений сторон, данных в заседании суда кассационной инстанции, следует, что ответчик оспаривал факт владения и пользования истцом спорных помещений, полагая, что еще ООО "Юникс" прекратил с ООО "Компания МИР" отношения по договору аренды.

Данным обстоятельствам судами не дано должной правовой оценки.

Удовлетворяя иск, суд обязал ЗАО "ИК "Гринэкс" устранить препятствия истцу в пользовании нежилыми помещениями, в том числе: стр. 17, 19, 23 по ул. Митинская, д. 30, по ул. Пятницкая, д. 21, 21"а".

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ЗАО "ИК "Гринэкс" является собственником названных помещений, и в силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации является арендодателем относительно указанного имущества.

При изложенном, суд кассационной инстанции находит, что выводы судов не могут быть признаны имеющимся в деле доказательствам, судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, что в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, дать оценку правомерности избранного истцом способа защиты, при этом выяснить, является ли истец лицом, владеющим спорным имуществом на основании договора аренды, проверить доводы ответчика о том, что он не является собственником части спорных помещений и о прекращении договора аренды N 27 от 01.01.2005, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле ООО "УК "Виналкопром" и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 14.09.2007 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 27.05.2008 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-35312/07-11-335 - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.