Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2008 г. N КГ-А41/6985-08 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды суду необходимо установить, когда, кем и в какое время была произведена перепланировка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 августа 2008 г. N КГ-А41/6985-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 4 августа 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2008 г.

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области (КУИ) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "Афина-Сервис" о расторжении договора аренды N 1545 от 07.07.1999 г. на нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, д.8, общей площадью 588,8 кв.м. (1 этаж-336, 1 кв.м., подвал-252, 7 кв.м.), заключенный между истцом и ответчиком и обязании освободить указанное нежилое помещение.

Решением арбитражного суда Московской области от 03.10.2007 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2007 г., исковые требования удовлетворены.

При этом суды, исходили из того, что основанием для расторжения договора аренды послужило существенное нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в перепланировке помещений, проведенной без согласия истца, в результате которой изменились их площади, размещение стен и перегородок, а также характеристика помещений.

В кассационной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что ни в одном из представленных в материалы дела документе не содержится информация о том, что перепланировка осуществлена ответчиком, однако судами сделан вывод о произведенных перепланировках ЗАО "Афина-Сервис". Кроме того, решение по делу может повлиять на права и обязанности МУП "ТО ГХ", являющегося балансодержателем в договоре аренды от 07.07.1999 г., однако ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции данное предприятие к участию в деле не привлечено.

Отзывы на кассационную жалобу от истца и 3-го лица не поступили.

МУП "Клуб-Афина", надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в соответствии с заключенным между истцом и третьим лицом договором на аренду нежилых помещений муниципальной собственности от 07.07.1999г. N 1545 арендодатель (истец) сдал, а арендатор (3-е лицо) принял в аренду нежилое помещение общей площадью 588,8 кв.м.: 1 этаж - 336,1 кв.м., подвал - 242,7 кв.м.), расположенное по адресу: 141400, Московская область, г. Химки, ул. Молодежная, д. 8, для использования под физкультурно-оздоровительный клуб. Срок договора, установленный с 01.07.1999 г. по 30.06.2000 г. дополнительным соглашением от 02.10.2005 г., продлен на 5 лет с 01.10.2003 г. по 30.09.2008 г.

Согласно заключенному между истцом и 3-им лицом соглашению о переводе долга и уступки права требования по договору аренды от 07.07.1999 г. N 1545 ответчик (ЗАО "Афина-Сервис") приняло на себя исполнение обязательств 3-го лица (МУП "Клуб Афина") по указанному договору аренды.

В обоснование требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить арендованное помещение, истец сослался на существенное нарушение ответчиком условий договора: в результате проверок было установлено, что арендуемое помещение ответчиком не используется по его прямому назначению.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает имущество;

3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п/п. "д" п. 2.7 оспариваемого договора аренды арендатор обязан не производить никаких перепланировок и оборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя и эксплуатирующей строение организации.

В качестве доказательства нарушения ответчиком указанного условия договора суды сослались на техническое описание ГУП МО БТИ от 16.08.2007 г. и акты проверок комиссией истца нежилого помещения.

Вместе с тем, судами оставлено без внимания то, что указанные документы подтверждают сам факт перепланировки, однако не содержат сведений о том, когда, кем и в какое время она была произведена.

Без установления указанных обстоятельств и исследования соответствующих доказательств, вывод суда первой инстанции о нарушении ответчиком существенных условий договора аренды нельзя признать обоснованным.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании ст. 288 АПК РФ, поскольку выводы, изложенные в судебных актах, не могут быть признаны соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть вышеизложенное, установить обстоятельства, связанные с тем, когда, кем и в какое время была произведена перепланировка арендованного ЗАО "Афина-Сервис" нежилого помещения. А также, в случае, если суд установит, что решение по делу может повлиять на права и обязанности балансодержателя нежилого помещения МУП ПТО ГХ, решить вопрос о привлечении его к участию в деле в качестве 3-го лица. Правильно применив нормы права, вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.10.2007 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2007 г. по делу N А41-К1-5747/07 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.