Протест Заместителя Председателя Верховного Суда РФ от 28 января 2003 г. N 6-B02-22 Не передавая дело на новое рассмотрение, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует оставить без изменения, поскольку возникновение права собственности на спорное недостроенное жилье у лиц, заключивших договоры долевого участия на жилищное строительство, признано правомерным

Протест Заместителя Председателя Верховного Суда РФ от 28 января 2003 г. N 6-B02-22

Б., Н., П., Т.Х.Д. обратились в суд с исками к М., Т.Е.М., Р., Д., ООО "Влади" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, мотивируя тем, что в 1994-1997 годах заключили с АОЗТ "ДСК" договоры на долевое участие в строительстве жилья квартир в доме 60 по улице Новоселов г. Рязани. Во исполнение этих договоров АОЗТ "ДСК" передал каждому из них по актам приемки-передачи квартиры: Б. - квартиру N 138 дома 60 по ул. Новоселов г. Рязани; Н. - квартиру 158; П. - квартиру N 157; Т.Х.Д. - квартиру N 159. Впоследствии Рязанская областная регистрационная палата в подтверждение права собственности выдала Б., П. и Т.Х.Д. свидетельства о государственной регистрации права.

М., Т.Е.М., Р. и Д. предъявили встречные иски к Б., Н., П., Т.Х.Д., Рязанской областной регистрационной палате, ДТИ г. Рязани о признании недействительными регистрационных удостоверений и свидетельств о государственной регистрации права, выданных БТИ г. Рязани и Рязанской областной регистрационной палатой соответственно: Б. - 09.09.1997 г. N 138 и 19.05.1999 г. N 62-01.26-13.1999-410; П. - 04.08.1997 г. N 157 и 26.05.1999 г. N 62-01.26-27.1999-09; Т.Х.Д. - 10.09.1997 г. N 159 и 26.07.1999 г. N 62-01.26-32.1999-198; Н. - 02.09.1997 г. N 158, указав, что согласно Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации права подлежат лишь объекты завершенного строительства, тогда как дом 60 по улице Новоселов г. Рязани, где находятся спорные квартиры N 138, 157, 158 и 159 на момент выдачи регистрационных удостоверений и свидетельств о государственной регистрации прав в эксплуатацию сдан не был.

Впоследствии М. и Т.Е.М. в порядке ст. 34 ГПК РСФСР дополнили свои требований, иском о признании прав собственности, мотивируя тем, что являются добросовестными приобретателями квартир N 138 и N 158 дома 60 по ул. Новоселов г. Рязани по договорам о долевом строительстве от 20.10.1998 г. и от 29.10.1998 г., заключенным ими с ООО "Влади", которое обязалось передать им в собственность эти квартиры, а они - оплатить стоимость квартир. Свои обязательства по договору они исполнили, перечислив ООО "Влади" указанные в договорах суммы. ООО "Влади" по окончании строительства дома передало им в пользование указанные квартиры, в которые они вселились и проживают в настоящее время.

Решением Советского районного суда г. Рязани от 16.03.2001 г. Б, Н., П., Т.Х.Д. в иске к М., Т.Е.М., Р., Д., ООО "Влади" об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказано.

Встречные требования ООО "Влади", Р., Д., М., Т.Е.М. о признании недействительными регистрационных удостоверений о праве собственности на спорные квартиры удовлетворены.

За М. и Т.Е.М. признано право собственности на квартиры N 138 и N 158 в доме N 60 по ул. Новоселов в г. Рязани.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 15.08.2001 г. решение суда отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Вместе с тем, оснований и отмене законного решения суда у кассационной инстанции не имелось.

Доводы судебной коллегии основаны на предположениях и ошибочном понимании норм материального права.

В тоже время, при новом рассмотрении дела Советский районный суд решением от 26.04.2002 г. выселил ответчиков М., Т.Е.М., Р., Д. из занимаемых ими квартир и отказал в признании недействительными регистрационных удостоверений, выданных истцами.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 19.06.2002 г. решение Советского районного суда г. Рязани от 26.04.2002 г. оставлено без изменения.

Указанные постановления суда первой и кассационной инстанций подлежат отмене, а решение Советского районного суда г. Рязани от 16.03.2001 г. оставлению без изменения по следующим основаниям.

В решении Советского районного суда от 26.04.2002 г. вывод о том, что истцы Б., Н., П. и Т.Х.Д. являются собственниками незавершенных строительством квартир (N 138, 157, 158, 159 дома 60 по ул. Новоселов в г. Рязани) на законных основаниях является ошибочным, так как противоречит требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Указанный вывод сделан на основании того, что этим лицам Департаментом технической инвентаризации Администрации г. Рязани (ранее БТИ) выдавались в 1997 г. регистрационные удостоверения на незавершенные строительством квартиры.

Впоследствии Рязанская областная регистрационная палата выдала им свидетельства о государственной регистрации права на эти незавершенные строительством квартиры.

Таким образом, судом признано правомерным возникновение права собственности на указанное недостроенное жилье у лиц, заключивших договоры долевого участия на их строительство с различными организациями: АОЗТ "ДСК", ЗАО ПТК "ОКА", ООО "Вест-Лига".

Проверяя правовые основания возникновения у истцов прав на незавершенное строительством жилье, суд подробно указывал кто из них и в какой форме выполнил свое обязательство по внесению этим организациям своих средств, но оставил без внимания основной вопрос об исполнении подрядчиками обязательств по завершению строительства данных квартир, сдачу их в эксплуатацию, производство государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. N 122-ФЗ право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с Инструкцией о порядке проведения регистрации жилищного фонда от 15.07.85 г., утвержденной Мэром г. Рязани, действовавшей на момент регистрации за истцами прав собственности, объектами регистрации могли являться только жилые дома (квартиры) после приемки их в эксплуатацию.

Поскольку сведений об этом относительно спорных квартир на момент регистрации прав собственности за истцами отсутствуют и судом их не установлено, то неправильно полагать правомерным регистрацию за ними прав собственности этих квартир как объектов недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, и что судом не отвергнуто, регистрация как таковая и выдача удостоверений об этом осуществлялась без наличия необходимых и надлежаще оформленных документов.

Осуществлялась она на основании писем организаций подрядчиков. Так, письмом ЗАО ПТК "ОКА" (л.д. 88) без номера и даты подтверждается долевое участие Т.Х.Д. в строительстве 2-х комнатной квартиры N 159.

Оставлены судом без внимания и требования норм гражданского права, регулирующие вопросы правового оформления сторонами договорных отношений, условий их осуществления, а также определенные законом особенности возникновения прав собственности на недвижимое имущество (ст.ст. 429, 549, 554 ГК РФ).

Одним из основных условий является то, что продавцом недвижимости может быть только собственник данного имущества.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество (ст. 130).

Строительные организации, в данном случае АОЗТ "ДСК" и др. не являлись собственниками ни спорных квартир, ни спорного дома (его частей), а потому не могли выступать его продавцами.

Как усматривается из содержания договоров о долевом строительстве жилья, заключенных истцами с АОЗТ "ДСК", предоставление им спорных квартир предусмотрено по окончанию строительства дома N 60 по ул. Новоселов.

В силу ст. 218 и 219 ГК РФ для возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости требуется наличие самого объекта.

Следует согласиться с утверждением суда о том, что в собственности граждан может находиться любое имущество (п. 1 ст. 213 ГК РФ). Но суд не учел, что оно должно быть не только выпущенным в гражданско-правовой оборот, но и прошедшим в установленных федеральным законодательством случаях, государственную регистрацию. Относительно имущества возникающего в силу инвестиционной деятельности в виде незавершенных строительством объектов, то оно является долевой собственностью участников данного процесса до принятия его к оплате инвестором.

Относительно ответчиков по делу установлено, что все они в 1998 г. заключили договоры долевого участия с ООО "Влади", которое в свою очередь выкупило недостроенный дом N 60 по ул. Новоселов на торгах в связи с процедурой банкротства АОЗТ "ДСК".

17.06.97 г. по акту приема-передачи дом поступает во владение ООО "Влади", а 11.09.97 г. его право собственности на основании договора купли-продажи регистрирует БТИ г. Рязани.

Как видно из дела, М., Т.Е.М., Р. и Д. оформив надлежащим образом свои отношения с ООО "Влади" и исполнив свои обязательства, вселились в спорные квартиры NN 138, 157, 158, 159.

30.06.00 г. распоряжением Администрации г. Рязани N 1066р дом N 60 по ул. Новоселов был принят в эксплуатацию, т.е. признан объектом завершенного строительства.

Утверждать, что ответчики нарушили права истцов, которые, по мнению суда, являлись добросовестными приобретателями, нельзя, так как это не соответствует установленным обстоятельствам по делу.

Представляется, что судом допущено неправильное толкование понятия добросовестного приобретателя и ошибочное в этой связи его применение (ст. 302 ГК РФ).

В целом, решение Советского районного суда г. Рязани от 24.04.2002 г. не может быть признано законным, так как, выяснив все обстоятельства дела, суд допустил неправильное толкование норм материального права, что привело к ошибочным выводам по существу данного спора.

Вместе с тем, возможно, не передавая дело на новое рассмотрение, оставить без изменения решение Советского районного суда г. Рязани от 16.03.2001 г., выводы которого соответствуют действительным обстоятельства дела и правильному применению норм материального права.

Руководствуясь ст. 224 ГПК РСФСР, прошу:

определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 15.08.2001 г., решение Советского районного суда г. Рязани от 26.04.2002 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Рязанской области от 19.06.2002 г. - отменить.

Решение Советского районного суда г. Рязани от 16.03.2001 г. оставить без изменения.