Комментарий к письму Министерства финансов РФ от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83 ("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2008 г.)

Комментарий к письму Министерства финансов РФ
от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83

Учитываются ли в составе доходов денежные средства, полученные по договору уступки права на долю в строящемся доме, организацией, применяющей УСНО с объектом налогообложения "доходы"? Разъяснения Минфина по данному вопросу представлены в Письме от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83.

Прежде отметим, что уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве регулируется Законом N 214-ФЗ*(1), согласно которому участник долевого строительства может уступить право требования исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве объектов юридическим или физическим лицам, то есть продать дебиторскую задолженность. Однако необходимо учитывать ряд особенностей, установленных ст. 11 названного закона. Уступка прав допускается только:

- после уплаты им цены договора;

- с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ;

- с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Другими словами, уступка прав дольщика допускается с момента государственной регистрации договора в случае 100%-й оплаты им стоимости доли объекта. В противном случае, когда застройщику перечислена часть денежных средств, участник долевого строительства может уступить свои права на долю строящегося объекта только при одновременном переводе долга третьему лицу. Для этого согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ потребуется согласие застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо возможен только с согласия кредитора.

Обратите внимание: исходя из буквального толкования смысла норм ст. 391 ГК РФ, застройщик вправе самостоятельно решать, позволить ли участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия. При этом он не обязан обосновывать свое решение об отказе должнику в переводе долга какими-либо объективными причинами, так как в указанных нормах отражено безусловное право кредитора на отказ должнику в переводе долга на другое лицо и ни в одном нормативном правовом акте не прописано иное (Постановление ФАС ДВО от 23.03.2007, 16.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290).

Порядок признания доходов для целей гл. 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ установлен в ст. 346.17 НК РФ. В соответствии с п. 1 данной статьи датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, в которой установлено, что доходом от реализации признается в частности и выручка от реализации имущественных прав.

Таким образом, отмечает Минфин, поскольку денежные средства, полученные по договору уступки прав требования третьему лицу на участие в долевом строительстве жилого дома, являются доходом от реализации имущественных прав, то при определении налоговой базы организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения "доходы", должна учитывать эти доходы на день поступления в кассу или на расчетный счет.

С выводом главного финансового ведомства согласны и арбитры. Так, в Постановлении от 29.01.2007 N Ф08-6847/2006-1А ФАС СКО указал: из норм гл. 26 следует, что объектом налогообложения при использовании УСНО являются реально полученные налогоплательщиком денежные средства. При этом необходимым условием для включения в налоговую базу по единому налогу дохода является его непосредственное получение. Судьи отметили, что законодательство о налогах и сборах не предусматривает отнесение к объекту налогообложения единым налогом неполученных доходов вне зависимости от причин их неполучения.

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".