Раздел квартиры между родственниками (Н. Кофанова, журнал "Жилищное право", N 3, март 2017 г.)

Раздел квартиры между родственниками

Н. Кофанова

Журнал "Жилищное право", N 3, март 2017 г., с. 49-54.

Анализ сложившейся судебной практики показывает, что раздел квартиры между родственниками осуществляется значительно реже, чем между супругами при расставании. Тем не менее необходимость раздела имущества, в первую очередь квартиры, - очень распространённая ситуация.

Нотариальная практика показывает, что полюбовный раздел жилья - явление достаточно редкое. Чаще всего между близкими людьми - по крови или ставшими родственниками - возникают непримиримые разногласия, длящиеся годами.

Если владелец жилья заранее позаботился о разделе имущества после смерти, оформив своё желание в завещании, особых проблем не возникнет. Если квартира завещана любому, даже чужому, человеку, половинную долю имущества получат родственники умершего: родители-пенсионеры, нетрудоспособные супруг или супруга, несовершеннолетние дети. Если же завещание не было оставлено, имущество, в том числе квартира, будет разделено в соответствии со степенью родства. На наследство в первую очередь могут претендовать дети, супруги, родители умершего. Сёстры, братья, дедушки и бабушки - вторая степень родства (всего различают семь степеней родства). При разделе квартиры у оставшихся в живых мужа или жены есть преимущества, позволяющие получить половину жилья. Если нет наследников первой очереди, имущество делится между последующими уровнями очередей.

Квартира чаще всего является самым ценным имуществом, поэтому за неё может развернуться настоящая битва между родственниками и не только. Приняв адекватное волевое решение, жильцы приватизированной квартиры - при условии их дееспособности и совершеннолетия - могут в достаточно короткий срок разделить квартиру. Оформление соглашения осуществляется нотариусом с последующей регистрацией документа органами юстиции. На основании документов, согласно выделенным долям, родственники должны разделить лицевой счёт и осуществлять согласно ему оплату коммунальных услуг.

Если между родственниками по каким-либо причинам не достигнута договорённость, определение прав пользования и последующий раздел квартиры возможны только в рамках судебного процесса. Чаще всего это связано с нежеланием кого-либо из родственников делить жильё или с наличием несовершеннолетних детей. В этом случае составляется исковое заявление с указанием круга собственников, их правового статуса, причин раздела жилья. Для соблюдения интересов несовершеннолетних нужно обратиться в органы попечительства и опеки и получить их согласие на раздел жилья с последующим определением доли ребёнка.

Как оптимизировать проживание после раздела квартиры? Идеальный вариант при разделе - получение каждым из собственников (при технической возможности) изолированного жилого и подсобного помещений. В случае с квартирами малой площади на практике всё обстоит иначе, и разрешение ситуации, как правило, связано с судебными разбирательствами. Суд имеет право, учитывая конкретные обстоятельства, обязать одного или обоих жильцов переоборудовать смежные комнаты в изолированные. Необходимыми условиями при этом являются получение разрешения на перестройку и сохранение благоприятных условий проживания обеих сторон.

Если жильё не приватизировано, а это касается муниципальной собственности, согласно Жилищному кодексу РФ выделение долей в нём и раздел лицевых счетов невозможен. Единственным выходом является обмен. Разделение муниципальной собственности возможно при условии оформления соглашения с администрацией города. Для этого необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом местной администрации с заявлением на оформление документов. В заявлении следует изложить требования к разделу муниципальной собственности, имеющейся в пользовании нанимателей. После рассмотрения согласия на обмен комитет расторгает прежние договоры найма, оформляет новые - согласно обмену.

При невозможности достижения соглашения об условиях обмена между членами семьи жилое имущество делится через суд. Законы РФ предусматривают защиту доводов и интересов всех, кто проживает в квартире. В частности, несовершеннолетние дети, недееспособные родственники находятся под защитой органов социальной защиты, и без их согласия обмен невозможен.

Достаточно часто бывает, что люди, получив долю собственности и собственный лицевой счёт, так и не могут ужиться друг с другом. Лучший вариант - когда общая стоимость жилого фонда позволяет одному из участников собственности получить свою долю в натуре и приобрести изолированное жильё. При обращении в суд статья 252 Гражданского кодекса РФ защищает право владельца на получение доли собственности, принадлежащей всей семье.

Более того, суд правомочен по своей инициативе обязать к выплате компенсации собственнику, доля которого незначительна, и он не пользуется общим имуществом. Собственник, получивший компенсацию за имущественную долю, утрачивает все права владельца. Что касается участников собственности, которые доказали существенный интерес к её использованию, то суд, исследуя доказательства, учитывает трудоспособность, возраст, наличие иждивенцев. При определённых обстоятельствах, если речь идёт о неделимой квартире, возможном причинении ущерба имуществу, суд может принять решение в пользу того, кто имеет существенный интерес в использовании общего имущества. Остальным совладельцам жилья суд присуждает выплату компенсации за их долю в собственности.

Некоторые собственники квартир при разделе жилья пытаются насильно вручить денежную компенсацию за долю нежеланному родственнику - соседу по квартире - и выселить его. К сожалению, это невозможно: статья 35 высшего нормативного правового акта - Конституции Российской Федерации, защищая право собственности, не допускает его принудительного прекращения. Если стороны не достигают мирного соглашения, суд вправе рассмотреть степень заинтересованности и необходимости данного жилого фонда для долевых собственников.

Если обе стороны находятся в одинаковых условиях - не имеют другого жилья, одинаково заинтересованы в дальнейшем использовании имеющегося - суд направляет усилия на достижение мирного разрешения ситуации. В случае если один из собственников не проживает в данной квартире, обеспечен другим жильём, деятельность суда направляется на соблюдение справедливости в порядке владения имуществом обеими сторонами. Суд может прекратить право собственности такого владельца жилья. В этом случае оставшийся в квартире собственник имущества имеет право на выплату денежной компенсации его доли.