Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия (Р. Султанов, журнал "Жилищное право", N 3, март 2017 г.)

Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия

Р. Султанов

Журнал "Жилищное право", N 3, март 2017 г., с. 55-65.

Последние десятилетия в стране активно развивается строительство так называемых коттеджных посёлков.

Законодательство на данный момент не содержит определения понятия "коттеджный посёлок". Под данным термином зачастую понимаются расположенные рядом жилые дома, возведённые на землях различных категорий и назначения: для садоводства и огородничества, малоэтажного строительства, индивидуального жилищного строительства и др.

В связи с этим и управление такими посёлками (управление общим имуществом таких поселков и предоставление коммунальных услуг) с точки зрения юриспруденции осуществляется (оформляется) по-разному.

Представляется, что по общему правилу правовое регулирование управления коттеджными посёлками должно осуществляться в соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ). Исключение составляют коттеджные посёлки, возведённые за землях, предназначенных для садоводства и огородничества, когда регулирование должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Кроме того, в ряде случаев рынок создаёт свои, не запрещённые, но и прямо не предусмотренные законодательством схемы управления коттеджными посёлками. Возможно, это стало следствием несовершенства законодательства, регулирующего данную сферу деятельности в целом. Дело в том, что ни один из предусмотренных законом вариантов управления коттеджным посёлком не представляется оптимальным.

Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными посёлками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых - посредством создания Товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ или Товарищество).

Особенности создания ТСЖ в коттеджном посёлке

Согласно нормам законодательства ТСЖ можно организовать не только в многоквартирном доме (или нескольких многоквартирных домах), но и в коттеджных посёлках.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 136 ЖК РФ Товарищество может быть создано собственниками нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домиков с приусадебными участками если:

данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу;

в пределах указанных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, то есть общее имущество.

Отметим, что указанные условия могут служить для целей определения термина "коттеджный поселок". При этом нельзя не подчеркнуть не самую удачную формулировку первого условия создания ТСЖ в коттеджном посёлке. Очевидно, что все земельные участки в поселке не могут иметь общую границу между собой. Представляется, что земельные участки должны иметь общую границу хотя бы с одним из всех других земельных участков, которые включены в поселок. Однако, учитывая отсутствие судебной практики по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ на основании указанной неточности, оставим отмеченное на совести законодателя и продолжим детальное рассмотрение правового регулирования ТСЖ в коттеджных посёлках.

Первая и, вероятно, самая существенная особенность создания ТСЖ в коттеджном посёлке заключается в порядке его создания.

Как известно, в многоквартирном доме Товарищество создаётся решением общего собрания жильцов. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовало не менее половины от общего количества собственников помещений в таком доме, или не менее 2/3, если создаётся единое ТСЖ на несколько многоквартирных домов (см. п. 1 и подп.1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ соответственно).

При этом к созданию Товарищества в коттеджных посёлках законодатель предъявляет существенно более строгие требования.

Так, в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ решения о создании Товарищества принимаются по соглашению всех собственников жилых домов в поселке. Иными словами, для создания ТСЖ в коттеджном посёлке, с одной стороны, необходимо выяснить волю каждого собственника в поселке, с другой - воля каждого должна заключаться в намерении создать такое ТСЖ.

К сожалению, указанное требование в значительной степени невыполнимо.

Как показывает практика проведения собраний, сбор 100% голосов собственников - задача практически невыполнимая. Во-первых, вероятность реального единогласия обычно исключительно мала, в большинстве случаев часть жителей всё равно выступает против предлагаемого решения. Во-вторых, даже если предположить реальное единогласие граждан, то физически собрать подписи всех жильцов представляется весьма затруднительным. Причём в коттеджных поселках это сделать особенно сложно.

Например, часть собственников может не проживать в посёлке на постоянной основе или может не иметь домовладений на земельном участке и поэтому годами не принимать никакого участия в жизни посёлка.

Представляется, что создать ТСЖ в коттеджном посёлке в полном соответствии с законом под силу только застройщику, причём на ранних этапах продаж земельных участков или жилых домов (пока жителей поселка ещё совсем мало).

В связи с этим можно предположить (в том числе основываясь на личном опыте автора), что существенная доля Товариществ, создаваемых в коттеджных посёлках, не в полной мере отвечает требованиям подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ и создаётся по решению только части собственников жилых домов в коттеджных посёлках. С точки зрения буквы закона такая ситуация ставит под угрозу легитимность существования таких ТСЖ.

При этом судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.

Тем не менее, удалось найти дело, рассмотренное в Самарском областном суде, в рамках которого собственники жилых домов в посёлке оспаривали решение общего собрания жильцов посёлка о создании ТСЖ на основании того, что сами не участвовали в принятии данного решения. Отсутствие истцов на собрании, естественно, исключает выполнение требования ЖК РФ о необходимости принятия решения о создании Товарищества по согласию всех (100%) жителей.

Вместе с тем суды двух инстанций не нашли оснований для оспаривания решения о создании ТСЖ. Аргументы истцов фактически оставлены без рассмотрения. Основным правовым аргументом суда стали результаты проведённой после собрания Госжилинспекцией проверки, которая не нашла никаких нарушений в деятельности ТСЖ (см. Апелляционное определение от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-4529/2015).

Анализируя данный прецедент, сложно не отметить весьма снисходительную позицию суда.

Однако представляется, что именно такой подход отвечает интересам и граждан, и бизнеса, и самого государства. Если представить, что государственные органы, в том числе суды, будут проявлять чрезмерную строгость к соблюдению вышеуказанных норм, множество поселков по всей стране могут остаться без управления, что неизбежно приведёт к недовольству жителей. Возникшие проблемы придётся разрешать местным органам власти за счёт средств тех же самых жителей поселка - налогоплательщиков.

В целом на основе анализа судебной и административной практики можно предположить, что суды неохотно идут на оспаривание решений о создании ТСЖ в коттеджных посёлках и, по всей видимости, руководствуются принципом "ломать - не строить".

Тем не менее снисхождение судов в данном вопросе не исключает наличия значительного количества рисков оспаривания как решений о создании ТСЖ, так и их последующих решений. Рассмотрим возможные последствия несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ (за исключением признания решения собрания о создании ТСЖ недействительным, последствия которого весьма очевидны).

Что будет, если сделать всё не так

Для рассмотрения последствий несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ важно понимать, что ЖК РФ фактически не предусматривает проведения общего собрания собственников жилых домов в коттеджном посёлке за исключением первого собрания, на котором единогласно должно быть создано такое ТСЖ.

Так, порядок проведения и оформления решений, компетенция общего собрания собственников урегулированы гл. 6 ЖК РФ. При этом из названия главы и наименований статей, непосредственно посвящённых общему собранию, ясно следует, что нормы гл. 6 ЖК РФ относятся исключительно к общему собранию собственников помещений в многоквартирных домах.

Норм, распространяющих данные положения на коттеджные посёлки, ЖК РФ не содержит.

Таким образом, ЖК РФ фактически не регулирует проведение общего собрания собственников помещений в коттеджных посёлках, статус решений таких собраний и ряд иных следующих за изложенными вопросов.

По мнению автора, в данном случае имеет место компетентное умолчание законодателя, основанное на положениях ЖК РФ о создании ТСЖ по согласию всех жителей посёлка.

С точки зрения закона состав членов ТСЖ должен быть таким же, как и состав собственников помещений (жилых домов) в посёлке, так как ТСЖ создаётся путём сбора 100% голосов жителей. Вероятно, именно поэтому законодатель отказался от регулирования проведения общего собрания в коттеджных посёлках.

Вместе с тем достоверно известно, что на территории страны продолжают действовать множество созданных с нарушениями ТСЖ, в которых состоит только часть жителей, управляемых такими ТСЖ посёлков.

В связи с этим особенно актуальным становится вопрос, являются ли обязательными решения ТСЖ в коттеджном посёлке для лиц, не являющихся членами данного ТСЖ? Особенно интересен ответ на данный вопрос в части взимания платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги.

С одной стороны, в ЖК РФ прямо закреплено обязательное соблюдение всеми собственниками помещений только решений общего собрания собственников (а не общего собрания членов ТСЖ). Причём указанное правило распространяется только на многоквартирные дома. Так, п. 5. ст. 45 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Пункт 6 ст. 155 ЖК РФ, предписывающий лицам, не являющимся членами ТСЖ, вносить плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключёнными с ТСЖ (что фактически подразумевает внесение платы в само ТСЖ), также распространяется только на многоквартирные дома.

При этом собственникам жилых домов ЖК РФ предписывает вносить плату в соответствии с договором, заключённым с лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности (п. 9 ст. 155). Указанное даёт основания предполагать обязательность заключения дополнительного договора с ТСЖ.

С другой стороны, как показывает анализ судебной практики, позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ, пока что не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону ТСЖ, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования и не обращая внимания на не предусмотренность законодательством случаев наличия в посёлке собственников жилых домов, не являющихся членами ТСЖ.

В этом отношении показательно Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу N 33-24614.

В данном акте рассматривается жалоба ответчика, который является собственником земельного участка на территории коттеджного посёлка, но не является членом созданного в таком посёлке ТСЖ. Ответчик просит отменить решение нижестоящего суда, взыскавшего в пользу истца задолженность по плате за жилое помещение и коммунальным услугам.

При этом ответчик, в частности, ссылается не только на то, что он не является членом ТСЖ в посёлке, но и на отсутствие договора с ТСЖ, предусмотренного п. 9 ст. 155 ЖК РФ.

Однако суды обосновывают свою позицию положениями ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, согласно которым собственник имущества обязан нести бремя по его содержанию, а также ст. 153 ЖК РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Причём, по мнению суда, отсутствие заключённого между сторонами договора не освобождает ответчика от несения бремени содержания собственности и оплаты коммунальных услуг.

Не менее логичное обоснование данной правовой позиции приведено в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 09.04.2015 N 33-3442/2015, в котором суд отметил, что иной подход, приводил бы к возможности образования у собственника неосновательного обогащения за счёт других собственников и созданного ими Товарищества.

В дополнение также отметим, что Конституционным Судом РФ рассматривался вопрос законности истребования Товариществом платы с лиц, не являющихся членами ТСЖ (причём именно в коттеджных поселках), и указанный вопрос был разрешён положительно (см. Определение Конституционного Суда от 27.10.2015 N 2471-О).

Таким образом, можно заключить, что относительно высокие (или завышенные) требования ЖК РФ к созданию ТСЖ в коттеджных посёлках в значительной мере компенсирует сложившаяся судебная практика. Кроме того, суды абсолютно однозначно подходят к взиманию платы с лиц, не являющихся членами ТСЖ, и взыскивают задолженности несмотря на относительно спорное законодательство в этом вопросе.

Краткие выводы

Проанализировав правовое регулирование создания и осуществления деятельности ТСЖ в коттеджных посёлках, можно заключить следующее.

ЖК РФ предъявляет сложновыполнимые требования к созданию ТСЖ, требуя участия и согласия всех собственников недвижимости в посёлках при принятии решения о создании Товариществ. С высокой долей вероятности можно утверждать, что полное соблюдение норм ЖК РФ в основном возможно при создании ТСЖ застройщиком коттеджного посёлка на ранних этапах продаж домовладений или земельных участков.

При этом суды к выполнению данных требований относятся весьма снисходительно, и практика по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ в коттеджных поселках в связи с нарушением вышеуказанного требования отсутствует.

Более того, на сегодняшний день судебная практика игнорирует последствия несоблюдения указанных требований закона и позволяет товариществам однозначно рассчитывать на взыскание задолженностей с лиц, не являющихся членами ТСЖ.

Тем не менее, изложенное не исключает существующих рисков, потому что в определённый момент практика правоприменения может изменить своё направление и начать руководствоваться буквальным толкованием норм ЖК РФ.