Вопрос: Хочу установить аппарат по продаже воды в многоквартирном доме: в торце дома, в подвале, разместить бокс с мощными фильтрами для очистки воды, а снаружи дома, на стене, повесить терминал для ее продажи в тару покупателя. Можно ли договариваться только с ТСЖ и управляющей компанией или потребуется согласие 75% собственников? (Правовед.RU, ноябрь 2016 г.)

Хочу установить аппарат по продаже воды в многоквартирном доме: в торце дома, в подвале, разместить бокс с мощными фильтрами для очистки воды, а снаружи дома, на стене, повесить терминал для ее продажи в тару покупателя. Можно ли договариваться только с ТСЖ и управляющей компанией или потребуется согласие 75% собственников?

Если договором управления многоквартирным домом предусмотрено право ТСЖ или УК (в зависимости от формы управления МКД) распоряжаться общим имуществом МКД, то вам достаточно заключить договор с ними.

Если таких полномочий в договоре управления нет, то необходимо проводить общее собрание и получать согласие собственников на сдачу вам в аренду общего имущества МКД.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ ("Право собственности на общее имущество собственников помещений в МКД"), собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ст. 44 ЖК РФ ("Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме"), общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД. Общее собрание собственников помещений в МКД проводится в целях управления МКД путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относятся:

- принятие решений о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капитального ремонта;

- принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

- принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее - специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях;

- принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД.

Судебная практика по этому поводу следующая.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2009 N Ф03-4700/2009 по делу N А59-3330/2008.

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Прокофьевой Т.П. (Арендатор) заключен договор аренды N 307 нежилого помещения общей площадью 60,4 , расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40, цокольный этаж, для осуществления эксплуатации под объект "Магазин" промышленных товаров.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Из приведенной выше нормы права следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имуществу собственников помещений в МКД является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.

При рассмотрении настоящего спора арбитражными судами со ссылкой на акты обследования от 11.02.2008, 06.08.2008, пояснения главного специалиста архитектурно-строительного отдела ООО "СахалинНИПИморнефть", акт обследования комиссии от 16.01.2009, технический паспорт указанного дома установлено, что ИП Прокофьева Т.П. занимает помещение, состоящее из 4 комнат и тамбура, расположенных в подвале; в помещении проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления - обслуживающие весь дом (нижняя разводка).

В силу положений п. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников квартир в МКЛ является органом управления и в его компетенцию входит принятие решений о передаче в пользование общего имущества в таком доме.

Как установили арбитражные суды первой и второй инстанций, решение о согласии на сдачу в аренду подвального помещения общим собранием собственников помещений МКД по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 не принималось.

При таких обстоятельствах, оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемых прокурором Сахалинской области договора аренды N 307 и дополнительного соглашения к нему как сделок, не соответствующих требованиям закона".

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.03.2007 N А33-9860/06-Ф02-926/07 по делу N А33-9860/06.

"...Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 21 июля 2004 г. истец (арендатор) и департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) заключили договор N 8747 аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое подвальное помещение общей площадью 288,5 , расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 50, для использования под спортивно-оздоровительный комплекс на срок с 16.07.2004 по 15.06.2005. Арендная плата с 16.07.2004 составляла 2163 руб. 75 коп. в месяц.

Вступившим в законную силу решением от 7 апреля 2006 г. Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-34389/05 с участием тех же сторон департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска было отказано в иске о взыскании с ООО "Меркурий" задолженности по арендной плате. При разрешении дела N А33-34389/05 установлено: "подвальное помещение жилого дома N 50 по ул. Щорса в г. Красноярске, предоставленное в аренду, является общей долевой собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома". В подвальном помещении указанного жилого дома располагается оборудование жилого дома...

Считая, что договор аренды N 8747 от 21.07.2004 является недействительным в силу ничтожности, в связи с чем арендодатель обязан возвратить арендатору денежные средства, полученные по ничтожному договору, ООО "Меркурий" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным договора аренды N 8747 от 21.07.2004, суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии договора ст. 289, 290, 608 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 ЖК РФ. Оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата арендной платы судом не установлено, в связи с чем в удовлетворении требования о возврате уплаченных арендных платежей отказано.

При рассмотрении дела арбитражный суд правомерно исходил из того, что ответчик не являлся собственником недвижимого имущества, переданного в аренду по договору N 8747 от 21.07.2004, согласие всех собственников квартир в доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 50, для использования подвального помещения получено не было, в связи с чем данный договор аренды является недействительной ничтожной сделкой (ст. 168, 608 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ)".

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.06.2011 по делу N А53-13314/2010.

"...Как видно из материалов дела, 9 и 23 ноября 2006 г. департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договоры аренды N 2711-6 (срок действия до 01.11.2007), N 2710-6 (срок действия до 15.11.2007) находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений площадью 21,5 (комнаты в подвале N 39, 40) и площадью 60,7 (комнаты в подвале N 34, 35, 36, 37, 38, 43), расположенных в жилых домах по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космонавтов, 8/1 (литера А), 8/2 (литера А).

Согласно заключению специальной комиссии по Ворошиловскому району от 09.10.2009 спорные помещения являются техническими подвалами, в помещениях расположены сбросные краны системы отопления, запорная арматура жилого дома. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела фотографиями.

При разрешении спора суд установил принадлежность спорных помещений к общему имуществу собственников помещений в жилом МКД.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Таким образом, с 01.03.2005 (момент вступления в силу ЖК РФ) муниципальное образование не имело права на самостоятельное распоряжение спорными помещениями, в связи с чем договоры аренды от 09.11.2006 N 2711-6 и от 23.11.2006 N 2710-6 ничтожны (ст. 168 ГК РФ) и у предпринимателя отсутствует законное основание для использования помещений.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта".

Г. Кураев

Д. Васильев

Правовед.RU

14 ноября 2016 г.