Вопрос: В арендованном офисе смонтировали системы кондиционирования. В связи с увеличением арендной платы хотим отказаться от данного помещения. Можем ли мы в таком случае ставить вопрос о выкупе или компенсации стоимости системы на основании статьи 623 ГК РФ? (журнал "Практический бухгалтерский учет", N 4, апрель 2017 г.)

В арендованном офисе смонтировали системы кондиционирования. В связи с увеличением арендной платы хотим отказаться от данного помещения. Можем ли мы в таком случае ставить вопрос о выкупе или компенсации стоимости системы на основании статьи 623 ГК РФ?

На вопросы отвечали

эксперты ПБУ"

Журнал "Практический бухгалтерский учет", N 4, апрель 2017 г., с. 70.

Без анализа конкретного договора окончательный ответ дать трудно, поскольку закон постоянно отсылает к ним:

- произведённые арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ);

- если арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Насчёт выкупа есть такого рода сомнение: демонтаж системы кондиционирования неизбежно ведёт к нарушению систем гидроизоляции, к необходимости заделывать отверстия в стенах и т.п., т.е. отделить это улучшение без нанесения ущерба помещениям вряд ли возможно. С учётом положений пункта 21 статьи 2 Федерального закона от 30.12.09 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" есть основания полагать, что система кондиционирования - это неотделимое улучшение.

То есть если в вашем договоре есть условие о том, например, что арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений (изменений), что арендатор обязан вернуть помещение в неизменном виде, без проведения работ, прочих отделимых улучшений и любого иного отделимого имущества и т.п., то, скорее всего, на выкуп или компенсацию нельзя рассчитывать, если по условиям договора арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений.

1 апреля 2017 г.