Споры по договору пожизненного содержания за передачу прав на квартиру (К. Антонов, журнал "Жилищное право", N 4, апрель 2017 г.)

Споры по договору пожизненного содержания за передачу прав на квартиру

К. Антонов,

юрист

Журнал "Жилищное право", N 4, апрель 2017 г., с. 29-42.

Цены на недвижимость в РФ, как и практически во всех странах мира, неуклонно растут и становятся всё более недоступными. Однако это не значит, что обычные граждане, не получающие зарплат с шестью нулями, не смогут стать собственниками жилья. Существует несколько способов, которые позволяют решать жилищные проблемы с минимальными затратами. Рассмотрим один из таких способов - пожизненное содержание за передачу прав на квартиру - и все риски этого способа.

Договор о пожизненном содержании

Договор о пожизненном содержании является гарантом того, что получатель содержания согласен передать плательщику своё имущество при выполнении вторым определённых обязательств. Таковыми обязательствами могут быть самые разные условия, начиная продуктовым обеспечением и заканчивая денежным содержанием. Но сроком действия договора является продолжительность жизни получателя, то есть до тех пор, пока он жив, плательщик не имеет никаких прав на недвижимость. В свою очередь он имеет право на получение жилья сразу после смерти получателя.

Договор оформляется в письменном виде в двух экземплярах. Стандартов составления такого документа нет, поэтому помощь юриста здесь станет полезной. Обязательными пунктами в контракте должны быть следующими:

1. Оценочная стоимость объекта недвижимости, который будет передан плательщику;

2. Размеры ежемесячной выплаты;

3. Даты ежемесячных выплат.

Внимание! При материальном обеспечении в договоре следует прописать и необходимость увеличения ежемесячной выплаты прямо пропорционально инфляции.

То есть в договоре должны быть прописаны обязательства плательщика, которые он должен выполнять для того, чтобы получить недвижимость получателя. Если, помимо обязательств, стороны договариваются и о денежной компенсации (ежемесячные выплаты, единоразовая выплата и т.д.), то в договоре должны быть прописаны и эти суммы. Более того, здесь также необходимо отметить сроки или даты, когда плательщик должен совершить выплату или обязательство по договору.

Договор ренты

Договор ренты немного отличается от договора о пожизненном содержании. Дело в том, что договор ренты подразумевает собой и физическую, и материальную помощь получателю. То есть в данном случае плательщик обязуется выплачивать ежемесячные платежи и в то же время полностью обеспечивать получателя продуктами, медикаментами и прочими товарами и продуктами.

Также плательщик имеет право выставить дополнительные условия. Это может быть организация его похорон, уборка и ремонт в квартире, стирка, приготовление еды, оплата коммунальных услуг и т.д. В этот список могут входить любые услуги.

Список продуктов или товаров, которые плательщик должен поставлять получателю, следует прописать в дополнительном соглашении или приложении. Это может быть один универсальный список, а может быть распределение по дням недели или числам месяца. Это необходимо для того, чтобы сократить риски получателя, которые будут описаны далее.

Разница между договором ренты и договором о пожизненном содержании

Разница между этими договорами заключается в первую очередь в специфике условий. Если в договоре ренты получатель может указать любые требования и условия, то во втором случае допустимы только финансовые факторы. При этом договор о пожизненном содержании в обязательном порядке регистрируется в органах государственной регистрации. Причём регистрируется не только договор, но и право собственности плательщика, и факт выплаты залога в пользу получателя. В Росреестре плательщик получает свидетельство о праве собственности, в котором указано, что недвижимость имеет обременение.

Второе отличие между этими договорами заключается в рисках, которые они несут. Дело в том, что при оформлении договора ренты плательщик должен быть готов к тому, что получатель будет высказывать недовольство и даже может обратиться в суд с целью расторжения договора. А расторгнуть договор он может по причине невыполнения плательщиком своих обязательств. Даже если плательщик своевременно выполнял все условия и предоставлял все услуги, получатель может заявить о некачественном их выполнении или несоответствии их требованиям.

Иными словами, пожилой получатель ренты может пожаловаться в суде на то, что плательщик покупает для него несвежие продукты и лекарства, плохо убирается в его квартире. В этом случае велика вероятность того, что суд примет сторону получателя, так как доказать обратное плательщику будет довольно сложно. Чтобы снизить свои риски при оформлении договора ренты, рекомендуется выполнять два простых условия:

1. Сохранять все чеки и квитанции на приобретённые для получателя товары;

2. Составить опросник, в котором получатель должен будет ставить подпись для подтверждения того, что плательщик выполнил условия договора в полном объёме. Это может быть одна общая расписка, в конце которой достаточно будет поставить подпись, а может быть перечень вопросов, касающихся каждого условия договора, где подпись нужно будет ставить напротив каждого вопроса.

Документы

При оформлении договора ренты или пожизненного содержания необходимы следующие документы:

1. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость получателя ренты; договор ренты может быть оформлен сразу на нескольких родственников

2. Выписка о кадастровой стоимости недвижимости;

3. Выписка о составе семьи;

4. Выписка о членах семьи, прописанных и претендующих на недвижимость.

Плательщик имеет право потребовать от получателя прохождения психиатрической экспертизы. Это позволит ему обезопасить себя от многих рисков, связанных с оспариванием договора в суде.

Сегодня популярностью пользуется страхование рисков обеих сторон. Такая страховка гарантирует следующее:

1. При невыполнении плательщиком обязательств по договору получатель получает материальную компенсацию;

2. Если плательщик не смог получить недвижимость получателя после его смерти, независимо от причин страховая компания выплачивает плательщику компенсацию, соизмеримую с его расходами и общей суммой выплат.

Налоги

Если в договоре на пожизненное содержание указано денежное обеспечение, то получатель обязан оформить декларацию и отправить её в налоговую службу. Этот доход облагается налогом в размере 13%. Плательщик в этом случае ничего не платит, так как недвижимость, которая ему переходит, им покупается и не является его доходом.

Если плательщик и получатель являются родственниками, то налоги выплачивать не нужно. Родственниками считаются супруги, дети, родители, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры (родные и нет), приёмные дети. При этом договор ренты может быть оформлен сразу на нескольких родственников. В этом случае в нём должна быть прописана доля обязательств.

В договоре ренты есть ещё один положительный момент для плательщика: он имеет право получить имущественный вычет в размере 13% от стоимости жилья, так как по факту он его покупает. Более подробно об этом вычете можно узнать в налоговых органах или у нотариуса.

Это основные аспекты договора о пожизненном содержании. Ничего сложного в его составлении нет, главное - указать все условия его выполнения, сроки и суммы, то есть даже самые малые нюансы. Только при грамотном составлении контракта стороны могут быть защищены от всевозможных рисков и потерь. Теперь подробнее о том, какие риски здесь присутствуют.

Неожиданные родственники

Каждый плательщик опасается того, что после заключения договора у получателя объявятся родственники, которые смогут оспорить его. По сути, оспорить можно практически любой договор, если в нём имеет место хотя бы минимальное нарушение стандартов и правил. Именно поэтому заключать договор рекомендуется у нотариуса.

Если же у получателя действительно появились родственники, которые претендуют на его недвижимость, которая уже прописана в договоре о содержании, то их успех в суде зависит от следующих факторов:

1. Правильность составления договора;

2. Нотариальное подтверждение;

3. Присутствие всех обязательств как плательщика, так и получателя.

Если хотя бы один из этих пунктов не выполнен, то договор легко можно оспорить в суде. Если же договор полностью соответствует требованиям, то оспорить его можно при наличии таких факторов:

1. Получатель был недееспособным на момент подписания договора;

2. Получатель был введён в заблуждение при подписании договора;

3. Невыполнение обязательств по договору плательщиком;

4. Несоблюдение сроков выполнения обязательств.

Важно! Договор может быть оспорен и при регулярном нарушении условий и обязательств по договору, и при нарушении только одного пункта, если иное не прописано в договоре.

Если же все обязательства выполняются согласно условиям договора, то никакие родственники не смогут оспорить его в суде.

Порча имущества

При заключении договора пожизненной ренты плательщики часто опасаются того, что недвижимость просто не "доживёт" до окончания срока действия договора. Иными словами, квартира или дом могут стать непригодными для жилья по истечении нескольких лет или месяцев после заключения договора. Как быть в этом случае?

В ситуациях, когда возникают обстоятельства, в результате которых жильё становится непригодным для проживания, основным пострадавшим остаётся плательщик. Он же может обратиться с иском в суд и потребовать материальной компенсации ущерба от виновного, так как он уже является собственником жилья. При этом ежемесячные выплаты остаются обязательными.

Смерть или недееспособность плательщика

Получатель ренты также несёт определённые риски при заключении договора ренты или пожизненного содержания. Его риск заключается в том, что плательщик также является человеком, который может погибнуть, тяжело заболеть, стать недееспособным. При этом право собственности уже оформлено на него.

Что делать в этом случае?

При возникновении таких ситуаций обязанности плательщика по договору ренты переходят к его наследникам. Объясняется это просто: недвижимость - объект договора ренты - является собственностью плательщика. Соответственно, после его смерти она переходит к его наследникам. Это значит, что теперь погашение долга за жильё перед получателем полностью ложится на плечи наследника.

В этом вопросе довольно много нюансов, и каждый из них стоит рассмотреть отдельно:

1. Получатель является наследником плательщика;

2. Наличие более одного наследника плательщика;

3. Отсутствие наследников.

В юридической практике часто встречаются ситуации, когда родственники заключают между собой договоры ренты или пожизненного содержания. Так, например, пожилая мать, чтобы обеспечить себе достойный уход, заключает с сыном договор ренты. В случае если сын погибает или умирает раньше матери, то она становится его прямой наследницей. В этой ситуации договор утрачивает свою силу ввиду того, что произошло совпадение должника и кредитора.

Если плательщик умер и у него осталось несколько наследников, то обязательства по договору делятся между ними поровну. После смерти получателя ренты наследники в равных долях могут претендовать на недвижимость.

Встречаются ситуации, когда у плательщика не остаётся наследников. В этом случае договор расторгается получателем в одностороннем порядке. В договоре ренты могут быть прописаны такие риски. Плательщик имеет право выставить условие для получателя на случай, если он умрёт раньше. Условием может быть организация похорон плательщика, передача денежной выплаты в благотворительные организации и т.д.

Раздел имущества между супругами - плательщиками

Ещё одна ситуация, которая нередко является объектом споров в суде: в браке один из супругов заключил договор ренты в качестве плательщика, а после развода второй супруг требует раздела рентной недвижимости как совместно нажитой. Законно ли это и как быть в этом случае?

Здесь существует две стороны медали, точнее два вида договора, разница между которыми решает практически всё. Каждый из них стоит рассмотреть отдельно:

1. Договор ренты о передаче недвижимости возмездно. В этом случае договор оформляется согласно требованиям к договорам купли-продажи. Соответственно, недвижимость, указанная в договоре, будет считаться купленной. Если договор заключался во время брака, то квартиру придётся поделить между бывшими супругами. Если при этом срок действия договора ренты не истёк, то есть получатель ещё жив, то обязательства по договору делятся между бывшими супругами поровну.

2. Договор ренты о передаче недвижимости безвозмездно. Такой договор оформляется согласно требованиям к актам дарения. В этом случае недвижимость не является совместно нажитым имуществом, так как не была куплена. Однако в случае смерти плательщика бывший супруг наравне с общими детьми имеет право претендовать на долю в этой квартире.

Расторжение договора

Законодательством предусмотрено несколько вариантов расторжения договора пожизненного содержания или ренты. Каждый из них несёт в себе определённые нюансы и риски, поэтому о каждом стоит рассказать отдельно.

1. Расторжение договора ренты по обоюдному согласию. В этом случае риски практически отсутствуют. Стороны обговаривают между собой условия расторжения и прекращают сотрудничество. При обоюдном согласии расторжение может инициировать одна из сторон. Это может быть плательщик, который решает выкупить ренту и закончить на этом сотрудничество, либо получатель ренты решает вернуть плательщику все финансовые средства, выплаченные им, и расторгнуть договор. Между сторонами составляется соглашение и регистрируется в Росреестре, где после подписания соглашения и уплаты госпошлины с недвижимости снимается обременение.

2. Расторжение договора ренты в принудительном порядке. В большинстве случаев инициатором расторжения договора является получатель ренты. Причиной этого может послужить невыполнение или некачественное выполнение обязательств плательщиком. Согласно статье 599 ГК РФ договор расторгнуть можно, если истец сможет доказать факт существенного нарушения обязательств.

К слову сказать, получателю гораздо проще доказать некачественное предоставление услуг плательщиком, нежели плательщику доказать свою правоту. Единственно верным решением для избежания таких ситуаций является фиксирование факта всех услуг и передачи товаров, как это было описано выше.

Кроме того, стоит дать определение понятию "существенное нарушение" с точки зрения законодательства. А закон понимает это так: нарушение считается существенным, если оно приводит к ущербу другой стороны. При этом ущерб может быть нанесён и в отношении того, на что претендовал получатель согласно договору. То есть, если в договоре указано, что плательщик обязуется выполнить ряд ремонтных работ в квартире, но не выполнил это условие в указанные сроки, то получатель ренты несёт существенный ущерб. К ущербам относятся и такие нарушения:

1. Несвоевременная выплата или отказ от выплаты ренты плательщиком;

2. Неисполнение плательщиком обязательств, прописанных в договоре ренты;

3. Просрочка коммунальных платежей;

4. Нарушение любых других условий, прописанных в договоре ренты.

Все эти нарушения являются основанием для расторжения договора через суд. При положительном решении суда плательщик документально возвращает недвижимость получателю, а тот в свою очередь возвращает плательщику все финансовые средства, которые были ему выплачены в качестве ренты.

Здесь также необходимо отметить, что все убытки получателя, связанные с судебными расходами, оплачивает плательщик. Деньги, потраченные плательщиком на продукты, медикаменты и выполнение других обязательств по договору ренты, возвращены ему не будут. Возвращается только единоразовая выплата ренты, которая производится при заключении договора.

Порядок расторжения

Расторжение договора начинается с письменного обращения одной стороны договора к другой. Инициатор расторжения направляет второй стороне письмо, в котором указывает причину расторжения договора, требования относительно возмещения убытков. Данная бумага направляется заказным письмом с уведомлением.

Вторая сторона, получив это письмо, должна либо ответить на него, либо проигнорировать. В любом случае это будет его ответом на требование инициатора. Получатель ренты при отсутствии ответа или при получении отказа составляет иск в суд, к которому прикладывает ответное письмо, если оно было.

На судебном заседании инициатору необходимо будет доказать тот факт, что услуги и товары, предоставляемые плательщиком, не соответствуют требованиям. В качестве доказательной базы могут выступать свидетельские показания, чеки и квитанции, результаты экспертизы, если таковая проводилась.

Внимание! Если плательщик предоставляет продукты низкого качества или с истёкшим сроком годности, получатель имеет право обратиться в местное отделение Роспотребнадзора и провести экспертизу. После её проведения он получает справку о том, что продукты, предоставленные для экспертизы, не пригодны для употребления в пищу. Это будет самым сильным доказательством на суде.

При положительном решении суда сразу после вступления его в силу плательщику и получателю необходимо обратиться в Росреестр для подписания соглашения и снятия обременения с квартиры.

Выкуп ренты

Инициатором расторжения договора могут выступать и плательщики. Такие ситуации происходят чаще всего, если плательщик переезжает на ПМЖ в другой город и теряет возможность ежемесячно посещать получателя. В этом случае он может потребовать расторжения договора в одностороннем порядке с сохранением права собственности. При таком выходе плательщик обязан полностью погасить ренту перед получателем.

Условия выкупа прописываются в договоре, но если такого пункта в нём нет, то расчёт выполняется по ГК РФ. Существует два пути расчёта суммы погашения ренты:

1. При возмездной передаче жилья в собственность сумма выкупа составит годовой размер выплат по ренте. То есть если при заключении договора плательщик выплачивал получателю часть стоимости квартиры, то при выкупе он должен выплатить ему ежемесячный размер ренты, умноженный на 12.

2. Если при заключении договора плательщик не выплачивал получателю ренты, то при выкупе он должен будет отдать ему сумму, равную среднерыночной стоимости квартиры и годовое обеспечение по ренте.

Это основные риски и подводные камни договора ренты. Однако если грамотно подойти к составлению договора, то можно заранее обеспечить себе спокойное погашение или получение ренты. Помогут в этом вопросе опытные юристы, которые знакомы со всеми нюансами составления договоров.