Вопрос: Вправе ли арендатор осуществить ликвидацию неотделимых улучшений в арендованном помещении, если такие капитальные вложения были произведены без согласия арендодателя? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 7, июль 2008 г.)

Вправе ли арендатор осуществить ликвидацию неотделимых улучшений в арендованном помещении, если такие капитальные вложения были произведены без согласия арендодателя?

Согласно положениям ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью объекта недвижимости. При этом гражданское законодательство не предусматривает возникновения права собственности у арендатора на неотделимые улучшения арендованного имущества, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя и установленного договором порядка возмещения затрат, а также порядка передачи таких улучшений арендодателю.

Поскольку право распоряжения арендованным объектом недвижимости и всеми его неотделимыми частями и конструкциями, в том числе созданными арендатором, принадлежит собственнику объекта недвижимости, право собственности арендодателя на неотделимые улучшения возникает в момент окончания работ по их созданию (в момент приемки арендатором соответствующих работ у подрядных организаций), если произведенные улучшения не требуют государственной регистрации.

Следовательно, арендатор, не являясь в силу норм гражданского права собственником произведенных им неотделимых улучшений, не вправе распоряжаться такими улучшениями и совершать какие-либо действия, влекущие изменение или прекращение прав собственности в отношении не принадлежащего ему имущества, в том числе и действия по его ликвидации.

Такой же позиции придерживаются и арбитражные суды. В частности, в Постановлении ФАС Московского округа от 18.11.2004 N КГ-А40/10397-04 договор купли-продажи произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного складского здания был признан недействительным.

М. Кутьина,

менеджер по консалтингу аудиторской фирмы "Юнифин"

1 июля 2008 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 7, июль 2008 г.