Вопрос: Я получил свидетельство о праве собственности на земельный участок, расположенный в сельском населенном пункте. На участке построен дом, к сожалению, без каких-либо разрешений и проектов. Ранее я обращался в районную администрацию с вопросом о том, как можно узаконить это строение. Все документы на землю у меня имеются. Но юрист администрации сообщил мне, что эти постройки самовольные и право собственности на них может быть зарегистрировано лишь в суде. Так ли это? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 7, июль 2008 г.)

Я получил свидетельство о праве собственности на земельный участок, расположенный в сельском населенном пункте. На участке построен дом, к сожалению, без каких-либо разрешений и проектов. Ранее я обращался в районную администрацию с вопросом о том, как можно узаконить это строение. Все документы на землю у меня имеются.

Но юрист администрации сообщил мне, что эти постройки самовольные и право собственности на них может быть зарегистрировано лишь в суде. Так ли это?

Скорее всего, Вы обращались в органы местного самоуправления до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ, согласно которому внесены изменения, в частности, в ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что ранее данная норма гражданского законодательства предусматривала лишь один единственный способ признания права собственности на самовольную постройку - судебный.

Согласно действующей редакции п. 2 ст. 222 ГК РФ право собственности на такую постройку может быть признано и в ином, установленном законом порядке в случаях, предусмотренных законом.

При этом само определение самовольной постройки осталось прежним. Самовольной постройкой согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, сооруженный Вами дом действительно является самовольной постройкой. Даже несмотря на то что построен он на земельном участке, находящемся в Вашей собственности.

Однако сейчас не обязательно обращаться в суд для признания права собственности на самовольно построенный дом. Действующее законодательство позволяет зарегистрировать это право в установленном порядке.

Указанным выше Законом N 93-ФЗ внесены изменения и дополнения и в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В частности, этот Закон дополнен ст. 25.3, устанавливающей особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.

Основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

При этом представление правоустанавливающего документа, а также кадастрового паспорта на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом N 122-ФЗ порядке.

Поэтому Вам необходимо представить в регистрирующий орган лишь документы, подтверждающие факт постройки (создания) этого дома и содержащие его описание.

Документами, подтверждающими факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства и содержащими его описание, являются кадастровый паспорт объекта и разрешение органа местного самоуправления на его ввод в эксплуатацию.

Обратите внимание! При этом до 1 января 2010 г. кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Следовательно, Вам необходимо поспешить с изготовлением кадастрового паспорта построенного дома, чтобы успеть подать документы в регистрирующий орган до этой даты. В противном случае придется получать в органах местного самоуправления и разрешение на ввод в эксплуатацию построенного дома.

Формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка утверждены Приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32.

В так называемый переходный период - до 1 января 2010 г. - кадастровый паспорт изготавливается и выдается соответствующим органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.

А. Блинов,

эксперт "ЭЖ"

1 июля 2008 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 7, июль 2008 г.