Нотариальная форма сделок по продаже долей в имуществе: новые и нерешенные проблемы (Т.А. Батрова, журнал "Законы России: опыт, анализ, практика", N 3, март 2017 г.)

Нотариальная форма сделок по продаже долей в имуществе: новые и нерешенные проблемы

Т.А. Батрова,

доктор юридических наук, доцент,

профессор кафедры государственных и

гражданско-правовых дисциплин

Рязанского филиала Московского

университета МВД России им. В.Я. Кикотя

Журнал "Законы России: опыт, анализ, практика", N 3, март 2017 г., с. 33-35.

Действующее законодательство, закрепляя право преимущественной покупки доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК РФ) в качестве гарантии его реализации, предусматривает нотариальное удостоверение сделки по ее продаже постороннему лицу (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"*(1)).

Гарантией защиты прав сособственников является закрепление положения о том, что сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. И лишь в случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения указанного срока.

В процедуре заключения сделок с недвижимым имуществом нотариусы осуществляют правовую экспертизу сделок, идентифицируют личности сторон, проверяют наличие права каждой стороны на ее совершение, устанавливают, соответствует ли сделка намерениям сторон, обеспечивают гарантии взаиморасчетов между ними. По сути они во многом дублируют функции регистрационной палаты, которая обязана проводить экспертизу на соответствие сделок по продаже долей требованиям ст. 250 ГК РФ. Единственное отличие состоит, пожалуй, в том, что нотариальное сопровождение сделки может быть начато уже на этапе уведомления остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых осуществляется ее продажа, поскольку продавец вправе направить соответствующее извещение через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I*(2)). Допускается направление его в электронной форме, если нотариусу представлено соглашение между продавцом и участником долевой собственности об обмене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.

Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденными решением Правления ФНП от 28 марта 2016 г. (протокол N 03/16, письмо ФНП от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3 - далее Методические рекомендации), свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику рассматривается как бесспорное подтверждение факта направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу. Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте. Однако, если она вернулась нотариусу в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, извещение не считается доставленным, что ставит собственника, пытающегося реализовать свое право на распоряжение имуществом, в крайне невыгодное положение.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является предоставление нотариально удостоверенного отказа. Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, он вправе воспользоваться нормами ст.ст. 15 и 41 Основ законодательства о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи.

Сложности могут возникнуть в случае, когда участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, поскольку ему, равно как иным собственникам, принадлежит преимущественное право покупки доли. Его реализация возлагается на законных представителей, которые при осуществлении полномочий по управлению имуществом ребенка должны подчиняться правилам, установленным гражданским законодательством для распоряжения имуществом подопечного (абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ). В частности, п. 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю - давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Из этого следует, что законный представитель должен получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, наличие которого должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ, или нотариусом, удостоверяющим договор продажи при представлении такого отказа в простой письменной форме.

При этом Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу не содержат указания на то, кому должно быть направлено извещение о продаже доли. На первый взгляд, ответ логичен - лицу, уполномоченному действовать от имени несовершеннолетнего. Однако это не позволит применить положения п. 5-3 тех же рекомендаций, позволяющих признать отказом от покупки отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право. Между тем действующее законодательство не содержит никаких инструментов воздействия на законного представителя, который, не возражая против продажи доли постороннему лицу, не желает заниматься надлежащим оформлением соответствующего отказа. С определенной долей условности в данном случае можно было бы говорить о злоупотреблении правом, но приходится констатировать, что в этой ситуации интересы собственника доли, желающего продать ее постороннему лицу, остаются незащищенными.

Решение этой проблемы видится в предоставлении нотариусу права самостоятельного направления запроса в органы опеки и попечительства после истечения месячного срока ожидания ответа на извещение продавца о продаже доли в общем имуществе.

Проблемой может быть и определение срока действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения, поскольку законодательно он не установлен, а при большом количестве сособственников, особенно если среди них есть несовершеннолетний, велика вероятность срыва сделки. Методические рекомендации в таких случаях указывают на необходимость руководствоваться требованиями принципа разумности, который, однако, не имеет четких временных измерений. В силу этого более вероятным будет применение норм ст.ст. 15 и 41 Основ законодательства о нотариате, предусматривающих отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам. Подобный подход также не отвечает интересам собственника доли, который будет вынужден повторно нести расходы на компенсацию затрат сособственников на нотариальное удостоверение отказа от покупки доли.

Представляется целесообразным законодательно закрепить положение о том, что отказ от покупки доли в общем имуществе сохраняет свою силу в течение шести месяцев, и действительность этого волеизъявления продлевается по умолчанию на тот же срок, если сособственник не заявит о своем желании приобрести долю в общем имуществе при сохранении намерения собственника ее продать.

В условиях подобной правовой неопределенности применяются различные схемы обхода закона, тем более, что законодатель, формально проявив заботу о реализации сособственниками преимущественного права покупки доли в общем имуществе, не устранил самый серьезный изъян ст. 250 ГК РФ, состоящий в отсутствии права преимущественной покупки доли в случае ее передачи по договору дарения или ренты. В результате широкое распространение получили несколько схем обхода установленного законом предписания.

Первая состоит в оформлении договора дарения на всю долю в общем имуществе с одновременным формированием мнимого заемного обязательства как гарантии того, что "одаряемый" не решит воспользоваться соответствующими правами по сделке, либо передаче имущества в залог с последующим обращением взыскания на него по неисполненному обязательству. Очевидно, что доказать притворный характер договора дарения или залога остальным сособственникам будет проблематично. Суды, отказывая в удовлетворении требований о признании сделки недействительной, обычно ссылаются на то, что доказательств, подтверждающих возмездный характер оспариваемого договора дарения доли в праве на квартиру, не представлено*(3).

Вторая заключается в оформлении дарения части отчуждаемой доли с последующей реализацией права преимущественной покупки всей доли. В этом случае действительно существуют риски признания сделки недействительной, поскольку дарение доли в объеме, не позволяющем использовать ее по назначению, может рассматриваться судами как свидетельство того, что стороны не имели намерения создать соответствующие правовые последствия*(4). Исследователями отмечаются и иные проблемы, которые не могут быть решены с помощью введенного нотариального порядка продажи долей в общей собственности на жилое помещение*(5).

Вышеизложенное позволяет прийти к выводу о том, что изменение порядка продажи доли в общей собственности на недвижимое имущество в большей степени создало проблемы для добросовестных участников гражданского оборота, не устранив существующих механизмов обхода закона.

Складывающая ситуация требует реализации комплексного подхода к решению проблемы защиты собственников имущества. Для защиты права собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом необходимо:

1) предоставить нотариусу право самостоятельного направления запроса в органы опеки и попечительства после истечения месячного срока ожидания ответа законного представителя несовершеннолетнего собственника на извещение продавца о продаже доли в общем имуществе;

2) внести определенность в установление срока действия отказа от покупки доли в общем имуществе, закрепив в ст. 250 ГК РФ положение о том, что он сохраняет свою силу в течение шести месяцев и действительность этого волеизъявления продлевается по умолчанию на тот же срок, если сособственник не заявит о своем желании приобрести долю в общем имуществе при сохранении намерения собственника ее продать.

В свою очередь, для защиты интересов сособственников необходимо закрепить в ст. 250 ГК РФ право преимущественной покупки доли при любой форме ее отчуждения, оговорив, что сособственник имеет право приобрести ее по цене, согласованной с собственником доли, а при отсутствии соглашения - по цене, определенной по результатам независимой оценки.

Библиографический список

1. Назарова С. Доля в квартире. Как избежать давления рейдеров? // Жилищное право. 2016. N 5.

2. Суслова С.И. Право общей долевой собственности на жилое помещение и жилищное законодательство // Семейное и жилищное право. 2016. N 5.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). ст. 4344.

*(2) См.: Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. ст. 357.

*(3) См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 18 сентября 2014 г. по делу N 33-22891; апелляционное определение Московского областного суда от 2 июня 2014 г. по делу N 33-12118/2014; апелляционное определение Ульяновского областного суда от 19 ноября 2013 г. по делу N 33-4136/2013.

*(4) См.: Апелляционное определение Московского областного суда от 18 мая 2015 г. по делу N 33-11332/2015.

*(5) См.: Суслова С.И. Право общей долевой собственности на жилое помещение и жилищное законодательство // Семейное и жилищное право. 2016. N 5. С. 41-45; Назарова С. Доля в квартире. Как избежать давления рейдеров? // Жилищное право. 2016. N 5. С. 19-28.