Вопрос: У пожилой женщины месяц назад умер муж, ее состояние здоровья плохое, родственников ни у нее, ни у мужа нет. Она хочет оформить со мной договор пожизненной ренты. Наследство на долю мужа еще не оформлено (должно пройти 6 месяцев после смерти ее мужа, чтобы бабушка вступила в наследство). Она переживает, что может не прожить еще 5 месяцев. Что будет с долей умершего мужа, если бабушка скончается ранее 6 месяцев? Может быть, лучше нотариально оформить наследство вместо договора ренты? Если оформлять договор пожизненной ренты, что указывать в договоре - полностью квартиру или долю? Если указать только долю бабушки, то как прописать вторую долю? Как указать, что она вступила... (Правовед.RU, октябрь 2016 г.)

У пожилой женщины месяц назад умер муж, ее состояние здоровья - плохое, родственников ни у нее, ни у мужа нет. Она хочет оформить со мной договор пожизненной ренты. Наследство на долю мужа еще не оформлено (должно пройти 6 месяцев после смерти ее мужа, чтобы бабушка вступила в наследство). Она переживает, что может не прожить еще 5 месяцев. Что будет с долей умершего мужа, если бабушка скончается ранее 6 месяцев? Может быть, лучше нотариально оформить наследство вместо договора ренты? Если оформлять договор пожизненной ренты, что указывать в договоре - полностью квартиру или долю? Если указать только долю бабушки, то как прописать вторую долю? Как указать, что она вступила в наследство?

Согласно ч. 2 ст. 1163 Гражданского кодекса РФ, при наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения 6 месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.

Можно попробовать написать нотариусу заявление с просьбой выдать свидетельство о праве на наследство ранее истечения 6 месяцев. Поскольку наследниками первой очереди кроме супруги являются родители и дети наследодателя, нужно будет в заявлении указать, что таких наследников не имеется (приложить подтверждающие документы, если таковые имеются, например, свидетельства о смерти родителей и детей).

Если свидетельство о праве на наследство все-таки не удастся получить раньше срока, то с договором возможны проблемы. Обычно в таких случаях заключается договор пожизненного содержания с иждивением, а не договор пожизненной ренты. Учитывая, что он подлежит обязательному нотариальному удостоверению, необходимо найти толкового нотариуса, который получив доказательства фактического принятия наследства бабушкой (справку с места регистрации, квитанции об оплате коммунальных платежей и т.д.), сможет указать в качестве предмета сделки всю квартиру. Но даже если такой нотариус найдется, при регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора точно возникнут проблемы, т.к. Росреестр не сможет зарегистрировать переход права на всю квартиру в отсутствие зарегистрированного права бабушки на обе доли. А регистрировать вторую долю на нее они не смогут в отсутствие свидетельства о праве на наследство. Реальнее в данном случае все-таки составление завещания - "завещаю все имущество, принадлежащее мне на момент смерти". Есть вероятность, что бабушка доживет до момента получения свидетельства о праве на наследство.

С точки зрения закона, для того чтобы распорядиться квартирой наследнику не нужно ни свидетельства о принятии наследства, ни регистрации права собственности на долю в Росреестре.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 Гражданского кодекса РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Наследник, подавший заявление о принятии наследства либо заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство без указания основания призвания к наследованию, считается принявшим наследство, причитающееся ему по всем основаниям.

Таким образом, теоретически, она уже является собственницей всей квартиры и может ею распоряжаться как захочет, в том числе включить ее в завещание и заключить договор ренты.

На данный момент регистрации договора ренты в Росреестре не требуется.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

Согласно ст. 584 ("Форма договора ренты"), договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Проблема может быть как в нотариусе, который откажется заверять договор или завещание, ссылаясь на то, что еще не прошло 6 месяцев, так и Росреестре, т.к. переход права собственности на жилое помещение придется регистрировать. Тогда вам придется судиться с нотариусом, иначе данные сделки будут ничтожными, и с Росреестром.

Согласно ст. 163 ("Нотариальное удостоверение сделки"), нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Другой вариант - вы можете заключить договор дарения в виде обещания подарить квартиру на тот период времени, пока не будет все же получено свидетельство о праве на наследство, чтобы никому не ходить по судам.

Согласно ст. 572 ГК РФ ("Договор дарения"), обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Данный договор не требует нотариального удостоверения или государственной регистрации.

Правда, в этом случае тоже есть нюансы.

Согласно ст. 577 ("Отказ от исполнения договора дарения"), даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (п. 1 ст. 578).

Но зато, даже если даритель умрет, то наследники, в том числе и муниципалитет, будут обязаны подарить вам квартиру.

Согласно ст. 581 ("Правопреемство при обещании дарения"), права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Если даритель доживет до получения свидетельства о праве наследство, то можно расторгнуть договор дарения и заключить договор ренты.

Н. Янкина

М. Болтунова

Правовед.RU

24 октября 2016 г.