Вопрос: В 2010 году мы с женой приобрели в совместную собственность (по 1/2 доли каждый) квартиру за 6 300 000 руб., потом развелись. Летом 2016 г. на основании мирового соглашения, утвержденного определением суда, мы безвозмездно наделили нашего десятилетнего ребенка 1/3 доли в этой квартире. Теперь у нас по 1/3 доли у каждого. Какой налог мы будем платить, если в декабре 2016 г. продадим квартиру за 12 500 000 руб.? (Правовед.RU, декабрь 2016 г.)

В 2010 г. мы с женой приобрели в совместную собственность (по 1/2 доли каждый) квартиру за 6 300 000 руб., потом развелись. Летом 2016 г. на основании мирового соглашения, утвержденного определением суда, мы безвозмездно наделили нашего 10-летнего ребенка 1/3 доли в этой квартире. Теперь у нас по 1/3 доли у каждого. Какой налог мы будем платить, если в декабре 2016 г. продадим квартиру за 12 500 000 руб.?

Вы и ваша бывшая супруга никаких налогов платить не будете, поскольку владеете квартирой более 3 лет, с 2010 г. При этом не важно, что в дальнейшем у вас поменялась доля с 1/2 на 1/3 - все равно, срок 3 года (для сделок до 2016 г. срок 3 года, не 5 лет как сейчас) уже прошел - налог вы не платите.

Согласно ст. 217.1 Налогового кодекса РФ ("Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества"), освобождение от налогообложения доходов, указанных в абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из соответствующих условий.

С дохода от продажи доли сына нужно платить налог. Здесь можно только воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб. Причем такой вычет будет предоставляться в размере 1/3 от 1 млн. руб., если вы продадите все три доли единым договором. Выгоднее продавать долю сына отдельным договором и по более низкой цене - тогда вы сможете уменьшить налог.

Таким образом, налог с продажи будет оплачивать только ребенок, поскольку у него в собственности доля в квартире буквально полгода, налог будет платить только со стоимости своей доли, при этом также он имеет право на налоговый вычет.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ ("Имущественные налоговые вычеты"), имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей (положения пп. 1 п. 2 ст. 220 применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г.):

- имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб.

Если вы будете продавать квартиру единым договором, то вычет в размере 1 млн. руб. вам предоставят на объект, а не на каждого налогоплательщика (продавца).

Поэтому, чтобы воспользоваться вычетом в полном объеме (1 млн. руб., а не 1/3 от 1 млн. руб.), нужно долю ребенка продавать отдельным договор купли-продажи. В этом случае объектом будет не вся квартира, а доля ребенка - он сможет воспользоваться всем налоговым вычетом в полном объеме.

В этом случае целесообразно указать стоимость доли в размере как можно ближе к 1/3 от кадастровой стоимости квартиры. Возможно, тогда стоимость доли окажется меньше (нежели 1/3 от суммы, за которую вы действительно хотите продать квартиру). Тогда и налогооблагаемая база станет меньше с учетом налогового вычета.

Остальные доли (вашу и вашей бывшей супруги) вы продадите по цене, завышенной до полной стоимости квартиры, за минусом цены, по которой будет продаваться доля ребенка.

Орган опеки не должен отказать вам в сделке по той причине, что сначала будет продаваться доля ребенка. Кроме того, сделки по продаже отдельно доли ребенка и отдельно ваших с бывшей супругой долей можно проводить и одновременно.

Д. Васильев

Т. Унароков

С. Берестов

Правовед.RU

16 декабря 2016 г.