Вопрос: В моей собственности находится 1/3 часть дома, у моей сестры - 2/3. Она известила меня письмом от нотариуса о намерении продать 2/3 части дома за 200 000 руб. Я ответила также письмом от нотариуса о согласии выкупить у нее 2/3 за 200 000 руб. Однако, получив мое согласие на покупку, она позвонила и сказала, что за такую цену она продавать отказывается, что через несколько месяцев отправит новое письмо с более высокой ценой. Правомерны ли ее действия? (Правовед.RU, декабрь 2016 г.)

В моей собственности находится 1/3 часть дома, у моей сестры - 2/3. Она известила меня письмом от нотариуса о намерении продать 2/3 части дома за 200 000 руб. Я ответила также письмом от нотариуса о согласии выкупить у нее 2/3 за 200 000 руб. Однако, получив мое согласие на покупку, она позвонила и сказала, что за такую цену она продавать отказывается, что через несколько месяцев отправит новое письмо с более высокой ценой. Правомерны ли ее действия?

Сказать, что действия вашей сестры неправомерны, нельзя - она является собственником и вправе сама решать, за какую цену продавать свое имущество.

Но если в ее действиях будут явные признаки попытки вывести свои доли из возможной продажи вам (например, неоднократное поднимание цены в течение короткого срока - до полугода), то уже можно будет рассмотреть злоупотребление правом.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ ("Пределы осуществления гражданских прав"), не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные п. 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены ГК РФ.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, сейчас нельзя сказать, что ваша сестра нарушает ваши права. Она вправе изменить сумму, за которую намерена продать свою долю, т.к. пока между вами не возникли взаимные обязательства по купле-продаже доли.

Если, несмотря на ваше согласие, она все-таки заключит с посторонним лицом договор купли-продажи за 200 000 руб., она нарушит положение ст. 250 ГК РФ. Вы вправе будете в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на вас прав и обязанностей покупателя.

Если она повысит цену, за которую вы не готовы будете приобрести ее долю, и продаст по этой, новой - более высокой цене, однако в действительности продавцом будет передана сумма в 200 000 руб., и вы сможете это подтвердить в суде доказательствами, то тогда можно будет в судебном порядке требовать признания недействительной ничтожной сделку с условием о продажной стоимости в ту самую повышенную цену (учитывая притворность такой сделки, с учетом п. 2 ст. 170 ГК РФ - действительное намерение заключить сделку на других условиях, а именно за 200 000 руб.). В этом случае будет считаться, что доля была продана за 200 000 руб. Следовательно, можно будет опять вспомнить о ст. 250 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Т. Андреева

И. Цаллагова

Правовед.RU

16 декабря 2016 г.