Вопрос: Был заключен договор найма пятикомнатной квартиры площадью 200 м2 сроком на два года, при подписании выяснилось, что наймодатели владеют по праву общей долевой собственности лишь 2 комнатами в 130 м2. Мы попросили документы на остальные комнаты, наймодатель сказал, что договор в ТСЖ, ему переданы этим комнаты, он принесет договор. Через неделю он принес документ от ТСЖ, оказалось, что это договор о передаче в возмездное пользование без права сдачи в субаренду без разрешения ТСЖ. Срок этого договора - 11 месяцев. Хозяева отказались регистрировать договор найма в Госреестре. Можно ли в судебном порядке признать договор найма недействительным? (Правовед.RU, декабрь 2016 г.)

Был заключен договор найма 5-комнатной квартиры площадью 200 сроком на 2 года, при подписании выяснилось, что наймодатели владеют по праву общей долевой собственности лишь 2 комнатами в 130 . Мы попросили документы на остальные комнаты, наймодатель сказал, что договор в ТСЖ, ему переданы этим комнаты, он принесет договор. Через неделю он принес документ от ТСЖ, оказалось, что это договор о передаче в возмездное пользование без права сдачи в субаренду без разрешения ТСЖ. Срок этого договора - 11 месяцев. Хозяева отказались регистрировать договор найма в Госреестре. Можно ли в судебном порядке признать договор найма недействительным?

Как и любой договор, договор найма можно признать недействительным в судебном порядке.

При оспаривании сделки вы можете указать на то обстоятельство, что она был совершена в результате обмана.

Согласно ст. 179 Гражданского кодекса РФ ("Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств"), сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п. 1-3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Фактически, вам передали помещение, которое нельзя было сдавать в наем.

В вашем случае договор можно в суде признать недействительным, т.к. вас, по сути, ввели в заблуждение относительно предмета найма и полномочий наймодателя.

Кроме того, у "хозяина" просто нет таких полномочий, раз субаренда запрещена договором аренды.

Согласно ст. 178 ГК РФ ("Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения"), сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

- сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

- сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

- сторона заблуждается в отношении природы сделки;

- сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

- сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, сдавать жилое помещение может либо собственник, либо управомоченное им лицо. В вашем случае, "хозяин" не имел права предоставлять по договору найма это жилое помещение в поднайм, т.е. управомоченным лицом он не являлся.

Соответственно, данный договор противоречит нормам ст. 671 ГК РФ и на этом основании может быть признан недействительным, т.к. является оспоримым.

Согласно ст. 671 ГК РФ ("Договор найма жилого помещения"), по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 168 ГК РФ ("Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта"), за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Что именно было - введение в заблуждение или обман - определит судья, для вас и то и другое влечет недействительность сделки, поэтому шансы по признанию данной сделки недействительной, а также возврата уплаченных денег, в суде хорошие.

Вы можете пытаться оспаривать сделку по любому основанию, как со ссылкой на обман, так и со ссылкой на введение в заблуждение. Поскольку вторая сторона прямо знала о незаконности своих действий, то здесь больше имеются признаки обмана.

Шансы на выигрыш в суде у вас очень хорошие.

Э. Мирасов

А. Москвитин

М. Федько

Правовед.RU

18 декабря 2016 г.