Комментарий к Определению Верховного суда Российской Федерации от 24.01.2017 N 305-КГ16-10570 по делу N А40-78400/2015 (С.С. Кислов, журнал "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 4, апрель 2017 г.)

Комментарий к Определению Верховного суда Российской Федерации от 24.01.2017 N 305-КГ16-10570 по делу N А40-78400/2015

С.С. Кислов,

эксперт журнала "Строительство:

акты и комментарии для бухгалтера"

Журнал "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 4, апрель 2017 г., с. 66-78.

Выкуп всех квартир в ветхом жилом доме позволяет организации стать единственным собственником земельного участка и начать на нем строительство нового МКД. Этот вывод сделан Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 24.01.2017 по делу N 305-КГ16-10570, А40-78400/2015. Управление Росреестра, придерживаясь иной точки зрения, отказало ООО в проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок. Три судебных инстанции признали отказ в госрегистрации законным. А вот Верховный суд решил иначе.

Рассмотрим обстоятельства дела. На протяжении нескольких лет организация выкупала квартиры у собственников и в сентябре 2014 года стала собственником всех восьми квартир, находящихся в жилом доме. После разрушения данного дома ООО в декабре 2014 года обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации его права собственности на сформированный под указанным домом земельный участок. К заявлению о регистрации ООО приложило:

- правоустанавливающие документы на все приобретенные квартиры;

- составленный кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в целях снятия с кадастрового учета МКД акт обследования, подтверждающий отсутствие на земельном участке указанного дома.

Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации права собственности на названный земельный участок, мотивировав свой отказ отсутствием правовых оснований для регистрации частной (индивидуальной) собственности на общее имущество в МКД за одним лицом.

Считая отказ законным, суды исходили из следующего:

- ООО, став собственником всех помещений в здании, не зарегистрировало право собственности на единый объект - МКД;

- право собственности организации на здание в целом и, как следствие, на сформированный под этим зданием участок не возникло;

- ввиду разрушения жилого дома право собственности ООО на расположенные в доме квартиры, так же как и его право на земельный участок, на котором был расположен разрушенный дом, прекратилось (п. 1 ст. 235 ГК РФ) и отсутствует

Судебная коллегия признала эти выводы судов ошибочными. В частности, в Определении по делу N 305-КГ16-10570, А40-78400/2015 указано следующее. В соответствии со ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.

Частью 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ*(1) в редакции до 01.01.2017 предусмотрено, что с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества.

В пункте 66 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22*(2) разъяснено:

если земельный участок под МКД был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного кодекса (ч. 2 ст. 16 Закона N 189-ФЗ);

если земельный участок под МКД сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ);

земельный участок под МКД переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно;

каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД не требуется.

Покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на нее приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом. При приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в МКД, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение становится собственником всего земельного участка.

Лицо, ставшее собственником всех помещений в здании (многоквартирном доме), вправе, но не обязано преобразовать все помещения и общее имущество в единый объект. Законом не предусмотрена возможность государственной регистрации права собственности на МКД. К тому же на момент обращения ООО в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации спорный МКД был уничтожен, что подтверждается актом обследования.

В силу ст. 44 ЗК РФ гибель (уничтожение) здания не является основанием для прекращения права собственности на земельный участок. МКД и земельный участок, на котором этот дом расположен, - разные объекты, и гибель (уничтожение) дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшего до сноса (уничтожения) дома.

Согласно ч. 6 ст. 36 ЖК РФ в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса МКД собственники помещений:

- сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом;

- владеют, пользуются и распоряжаются имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

В том случае, если спорный земельный участок был сформирован под МКД, поставлен на кадастровый учет и по правилам ст. 16 Закона N 189-ФЗ перешел в общую долевую собственность собственников помещений, то после сноса данного дома ООО, за которым было зарегистрировано право собственности на все расположенные в этом доме квартиры, а следовательно, и на все доли (8/8) в праве общей долевой собственности на общее имущество, сохранило (не утратило) право собственности на земельный участок под домом.

Иное бы означало незаконное изъятие имущества (земельного участка) из собственности общества.

Несостоятельным является довод представителя управления Росреестра о том, что ООО могло претендовать на приобретение в собственность земельного участка под домом через обращение к публичному собственнику в порядке ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ. Публичный собственник не может распоряжаться земельным участком, перешедшим в частную собственность в силу ст. 16 Закона N 189-ФЗ.

Таким образом, не соответствует закону вывод об отсутствии (прекращении) у ООО права частной собственности на спорный земельный участок и невозможности регистрации данного права за ООО.

Особо ВС РФ отметил:

на спорном участке ООО ведет строительство нового МКД с привлечением денежных средств граждан в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве;

на основании ДДУ и в силу названного закона зарегистрировано обременение участка в виде ипотеки;

наличие такого обременения не препятствует государственной регистрации права собственности ООО на земельный участок, если сведения о нем на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость;

после передачи обществом (застройщиком) квартир во вновь построенном МКД при государственной регистрации первого права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства - помещения (квартиры) в таком доме к участнику переходит доля в праве собственности на земельный участок.

Итак, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что определяющим для целей проведения госрегистрации права собственности является наличие сформированного в установленном порядке земельного участка под уничтоженным МКД и сведений об этом участке в государственном реестре прав.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

*(2) Постановление Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".