Нюансы уплаты налога на имущество организаций с кадастровой стоимости (Н.Н. Еременко, журнал "Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2017 г.)

Нюансы уплаты налога на имущество организаций с кадастровой стоимости

Н.Н. Еременко,

эксперт журнала

"Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Аптека: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, апрель 2017 г., с. 46-51.

Недавно вопрос об уплате налога на имущество в отношении нежилых помещений, расположенных на земельном участке с видом разрешенного использования "земли населенных пунктов, объекты розничной торговли", стал предметом рассуждений чиновников Минфина. В Письме от 09.02.2017 N 03-05-04-01/6947 ведомство изложило свою позицию. Считаем необходимым ознакомить с ней аптечные организации.

Об объекте налогообложения и налоговой базе

Если аптечная организация владеет движимым и недвижимым имуществом (в том числе имуществом, переданным ей во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемым на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, то она будет являться плательщиком налога на имущество организаций (п. 1 ст. 373, п. 1 ст. 374 НК РФ).

По общему правилу налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Однако в отношении отдельных объектов недвижимого имущества база по налогу определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ. К таким объектам, в частности, относятся:

- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

- нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

К сведению. Для целей применения гл. 30 "Налог на имущество организаций" понятие "кадастровая стоимость" не определено. Вместе с тем согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается величина, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

О перечне объектов имущества и его определении

На основании ст. 14, 372 НК РФ налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие Налоговым кодексом и законами субъектов РФ. С момента введения в действие он обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ.

Определение перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, а также порядка его применения, внесение в него изменений вследствие технических ошибок и в иных случаях находятся в компетенции уполномоченных органов власти соответствующих субъектов РФ.

Примечание. Налоговым периодом по налогу на имущество организаций признается календарный год (п. 1 ст. 379 НК РФ).

Как следует из п. 2 ст. 378.2 НК РФ, закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. После принятия данного закона переход к определению базы в отношении объектов недвижимости как их среднегодовой стоимости не допускается.

В силу п. 7 ст. 378.2 НК РФ определение соответствующего перечня объектов на очередной налоговый период осуществляется не позднее 1-го числа этого налогового периода по налогу на имущество.

Таким образом, как указывает ФНС, п. 7 ст. 378.2 НК РФ определен единый срок, в пределах которого орган исполнительной власти субъекта РФ может направить в налоговый орган по субъекту РФ перечень, определенный на следующий налоговый период, - не позднее 1 января календарного года соответствующего налогового периода (Письмо ФНС России от 12.12.2016 N БС-4-11/23727@).

Минфин при этом подчеркнул: с учетом того, что перечень объектов недвижимого имущества признается нормативным правовым актом, при установлении несоответствия сведениям в отношении объектов недвижимого имущества в перечень должны вноситься изменения в установленном порядке с учетом норм ст. 378.2 НК РФ во взаимосвязи с положениями ст. 5 НК РФ (Письмо от 12.12.2016 N 03-05-04-01/73233 доведено Письмом ФНС России от 15.12.2016 N БС-4-21/24172 до сотрудников инспекций, осуществляющих администрирование налога на имущество организаций).

После того, как перечень будет утвержден, орган власти направляет его в электронной форме в налоговый орган по субъекту РФ и размещает на своем официальном сайте.

Обратите внимание! Состав сведений, подлежащих включению в перечень, формат и порядок их направления в электронной форме в налоговый орган по субъекту РФ определяются ФНС на основании Приказа от 28.11.2014 N ММВ-7-11/604@. Данным документом установлено, что в отношении таких объектов сообщаются следующие сведения: кадастровый номер здания (строения, сооружения), кадастровый номер помещения, условный номер единого недвижимого комплекса, адрес объекта.

Об определении вида фактического использования имущества

Вид фактического использования зданий и помещений определяется местным органом власти в соответствии с порядком, устанавливаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ (п. 9 ст. 378.2 НК РФ).

Как разъяснено в Письме ФНС России от 14.08.2014 N ПА-4-11/16089 (направленном вместе с Письмом Минфина России от 06.08.2014 N 03-05-04-01/38983), объекты недвижимого имущества, в отношении которых субъектом РФ могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости, поименованы в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, а условия признания объекта недвижимости административно-деловым центром, торговым центром (комплексом), офисом, торговым объектом, объектом общественного питания и бытового обслуживания установлены п. 3-5 ст. 378.2 НК РФ.

Так, административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из условий, установленных п. 3-5 ст. 378.2 НК РФ (в том числе соответствие установленным видам разрешенного использования земельного участка и (или) назначению, разрешенному использованию здания (помещения) и (или) исходя из фактического использования здания (помещения).

Минфин в Письме от 17.02.2014 N 03-05-05-01/6376 указал, что если здание не отвечает условиям, указанным в п. 3-5 ст. 378.2 НК РФ, то ее положения к этому объекту применяться не должны.

Одним из таких условий согласно пп. 1 п. 3 и 4 названной статьи является расположение здания (строения, сооружения) на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает соответственно размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения или размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

О видах разрешенного использования земельных участков

Как следует из положений ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, все земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Их правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования согласно зонированию территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков, которые предполагают расположение на них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения в силу п. 1 ст. 378.2 НК РФ, имеют специальные коды по классификации групп видов разрешенного использования земельных участков для государственной кадастровой оценки земель. Они приведены в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39. Названным документом определены виды разрешенного использования земельных участков, в том числе 1.2.5 "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания".

Как разъяснили чиновники Минфина в Письме N 03-05-04-01/6947, если вид разрешенного использования земельного участка под зданием установлен как "земли населенных пунктов, объекты розничной торговли", то это здание и помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, сведения о которых содержатся в ЕГРН, должны быть включены в перечень.

Подобный вывод контролирующих органов является на практике причиной обращения налогоплательщика в суд с административным исковым заявлением о признании недействующими некоторых положений нормативно-правовых актов субъектов РФ, касающихся установления перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых база по налогу исчисляется исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, налогоплательщиком оспаривается факт включения объекта недвижимости в перечень объектов, налог на имущество по которым исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

В обоснование своих требований организация указывает: имущество не обладает предусмотренными законодательством признаками объектов, а включение данного имущества в названный перечень неправомерно возлагает на нее обязанность по уплате налога на имущество в завышенном размере.

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований налогоплательщиков, исходят из следующих обстоятельств: поскольку здание размещено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение объектов торговли для эксплуатации помещений под розничную торговлю (п. 1.2.5 вышеназванных методических указаний), оно полностью удовлетворяет требованиям налогового законодательства и правомерно включено в перечень (Постановление АС МО от 28.12.2015 N Ф05-18320/2015 по делу N А40-47288/2015).

К сведению, ошибочно включенные уполномоченным органом власти субъекта РФ в перечень объекты недвижимого имущества, а также включенные в перечень объекты, в отношении которых судом принято решение о неправомерности их включения в перечень (например, по причине несоответствия критериям отнесения объекта недвижимого имущества к объектам, в отношении которых региональным законодательством установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости), должны быть исключены из перечня, определенного на соответствующий налоговый период, с обязательным размещением соответствующей информации на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в Интернете (в зависимости от того, на каком сайте первоначально был размещен перечень). В случае если принято решение об исключении из перечня неправомерно включенного в перечень объекта недвижимого имущества, налоговая база в отношении указанного объекта в соответствующем налоговом периоде будет определяться как среднегодовая стоимость. Аналогичной позиции придерживаются ФНС в Письме от 09.02.2015 N БС-4-11/1799 и Минфин в Письме от 20.01.2015 N 03-05-04-01/1246.