Неприватизированное жилье: проблемы наследства (Н. Фомина, журнал "Жилищное право", N 5, май 2017 г.)

Неприватизированное жилье: проблемы наследства

Н. Фомина,

член адвокатской палаты г. Москвы

Журнал "Жилищное право", N 5, май 2017 г., с. 103-112.

В настоящее время в судебной практике часто встречаются иски о включении неприватизированного жилого помещения в наследственную массу и признании права собственности на такое жилое помещение. В данной статье будут рассмотрены условия, при которых суды отказывают в удовлетворении таких требований, а также условия, при которых подобные иски будут удовлетворены.

Позиция судов по данному вопросу следующая.

Включение жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается в том случае, когда гражданин - наследодатель, желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность, т.е. до государственной регистрации права собственности. Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения, такие как выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п., без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут.

Пример. Т. обратился в суд с иском к К., администрации города о восстановлении срока для принятия наследства, признании в порядке наследования по закону права собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру и признании недействительным заключённого между администрацией города и К. договора безвозмездной передачи жилья в собственность граждан.

В обоснование иска Т. указал, что он и К. являются наследниками первой очереди по закону имущества их матери Т. М., которая была нанимателем указанной квартиры по договору социального найма. Помимо нанимателя, в квартире по месту жительства был зарегистрирован К. При жизни Т. М. выразила намерение приватизировать квартиру, обратившись в бюро технической инвентаризации за изготовлением технического паспорта квартиры, необходимого для оформления договора безвозмездной передачи жилья в собственность, однако в связи со смертью не успела завершить процесс приватизации. Поскольку на момент смерти Т.М. квартира осталась в муниципальной собственности, ответчик как лицо, обладающее правом пользования жилым помещением на условиях социального найма, приватизировал квартиру на своё имя. Между тем истец полагал, что квартира вошла в состав наследства после смерти матери, в связи с чем должна принадлежать обоим наследникам.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при жизни Т.М. не выразила в своих действиях волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, а именно не подала заявление о передаче ей в собственность жилого помещения в порядке приватизации с приложением необходимых документов, в связи с чем не признал приватизацию спорной квартиры состоявшейся. Кроме того, суд установил, что в материалах дела отсутствуют сведения о согласии К. при жизни матери приватизировать занимаемую квартиру, что явилось бы препятствием для заключения с Т.М. договора приватизации.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования Т., пришёл к выводу о включении спорной квартиры в состав наследства после смерти Т.М., поскольку, заключив договор на выполнение работ по технической инвентаризации квартиры, получение технического и кадастрового паспортов и выдав доверенность на имя Т. на право совершения действий, связанных с приватизацией квартиры, Т.М. выразила свою волю на приватизацию квартиры, но не смогла оформить договор приватизации по независящим от неё причинам.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как предусмотрено ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В соответствии со ст. 7 указанного закона передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона).

Как следует из разъяснений, приведённых в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. 7, 8 названного закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан. В частности, вопрос о приватизации должен быть решён в двухмесячный срок, заключён договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение.

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал своё заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишён возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Обстоятельством, имеющим значение для правильного разрешения данного дела, является установление факта подачи наследодателем Т.М. в установленном порядке в уполномоченный орган заявления о приватизации занимаемого ею по договору социального найма жилого помещения вместе с необходимыми документами, а также того, что данное заявление не было ею отозвано.

Суд первой инстанции установил, что при жизни Т.М. в уполномоченный орган с заявлением о передаче ей в собственность жилого помещения в порядке приватизации не обращалась, документов для оформления договора приватизации квартиры не предоставляла.

Само по себе желание гражданина приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в отсутствие с его стороны обязательных действий, а именно обращения при жизни лично или через представителя с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган, в силу положений ст. 2, 7, 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и разъяснений по их применению, содержащихся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8, не может служить правовым основанием для включения жилого помещения после смерти гражданина в наследственную массу и признания за наследником права собственности на это жилое помещение.

Судебная коллегия признала, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал толкование норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон, на основании чего пришёл к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26 июля 2016 г. N 13-КГ16-9).

Если наследодатель желал приватизировать данную квартиру, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы в уполномоченный орган и не отозвал его, но при этом умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность, то данное жилое помещение включается в наследственную массу.

Пример. О. обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о включении имущества в состав наследства, признании права собственности в порядке наследования. В обоснование иска О. указал, что умер его племянник С. Истец, являясь наследником по закону после его смерти, о чём выдано свидетельство, принял наследство, открывшееся после смерти племянника. При жизни С. подал заявление о приватизации занимаемой им квартиры. Кроме того, было подано заявление о подготовке документов на приватизацию квартиры, однако в связи со смертью С. не успел заключить договор передачи квартиры в собственность. О. просил суд включить указанную квартиру в состав наследственного имущества и признать за ним право собственности на данное имущество.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что между обращением С. с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения и его смертью прошёл значительный промежуток времени, в течение которого С. без каких-либо уважительных причин не явился в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы для заключения договора передачи жилого помещения в собственность, в связи с чем судом сделан вывод о том, что С. при жизни не совершил необходимых и достаточных действий для передачи ему в собственность жилого помещения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации сочла, что судебные постановления приняты с нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

При жизни С. было подано заявление на приватизацию, принятое службой "одно окно", и он был приглашён Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с документами, необходимыми для заключения договора приватизации спорной квартиры, для подписания договора. Из материалов дела следует, что С. была выражена воля на приватизацию занимаемого им жилого помещения, что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одно окно", квитанцией об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию. Заявление С. на приватизацию занимаемой им жилой площади отозвано не было. Учитывая, что С. не могло быть отказано в приватизации спорной квартиры, Верховный Суд посчитал, что данная квартира подлежит включению в наследственную массу после его смерти. Поскольку О. обратился к нотариусу в установленный законом срок с заявлением о принятии наследства после смерти племянника, ему выдано свидетельство о праве на наследство по закону, то за ним подлежит признанию право собственности на спорную квартиру.

Таким образом, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решение районного суда г. Москвы и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменила и приняла по делу новое решение, согласно которому спорная квартира была включена в состав наследства, открывшегося после смерти С., за О. было признано право собственности на неё в порядке наследования по закону. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 09 августа 2016 г. N 5-КГ16-93).

Подача наследодателем заявления о приватизации и всех необходимых для этого документов в уполномоченный орган и отсутствие отзыва этого заявления является единственным условием для удовлетворения исковых требований наследников.

Пример. Л. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о включении квартиры в состав имущества, завещанного ей Н., и признании за ней права собственности на данную квартиру. В обоснование заявленных требований Л. указала, что на основании решения суда Н. постановлением администрации муниципального образования было распределено жилое помещение. Н. направил в адрес ответчика заявление на приватизацию указанного жилого помещения, в этот же день он завещал истице всё принадлежащее ему ко дню смерти имущество. Затем Н. умер.

Решением суда первой инстанции исковые требования Л. были удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским областного суда решение городского суда отменено и вынесено новое решение, которым в удовлетворении требований отказано. Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия исходила из того, что договор социального найма спорного жилого помещения между наследодателем Н. и администрацией заключён не был и наследодатель Н. на день смерти нанимателем данного жилого помещения не являлся.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что с вынесенным судебным постановлением согласиться нельзя по следующим основаниям. Исходя из ранее сформулированных разъяснений Пленума ВС РФ, допускается возможность включить квартиру в наследственную массу по требованию наследника. В рассматриваемом случае наследодатель был вселён в спорную квартиру не самовольно, а на основании акта муниципального органа. Причиной отсутствия оформления прав и договора соцнайма являлось бездействие со стороны администрации. При жизни наследодатель направил в адрес жилищного отдела администрации документы, необходимые для приватизации квартиры. С учётом этого требования наследника являются обоснованными.

Практические рекомендации. Обращаясь в суд с иском о включении в наследственную массу неприватизированного жилья, необходимо убедиться, что наследодатель подал в уполномоченные органы заявление на приватизацию и все необходимые документы.