О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения (М.Д. Вислинский, В.В. Тихоненко, журнал "Российское право: образование, практика, наука", N 1, январь-февраль 2017 г.)

О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения

М.Д. Вислинский,

магистр юриспруденции, специалист ОАО "Уралмеханобр"

В.В. Тихоненко,

магистр юриспруденции

Журнал "Российское право: образование, практика, наука", N 1, январь-февраль 2017 г., с. 54-57.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков и осуществляется независимо от категории земель и видов разрешенного использования. Ниже будет рассмотрен порядок государственной оценки земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения.

После принятия уполномоченным органом решения об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов происходит формирование перечня земельных участков, которые находятся в составе земель населенных пунктов, с дальнейшим проведением расчетов кадастровой стоимости таких земельных участков.

Перечень земельных участков, подлежащих кадастровой оценке, формирует территориальное управление федерального органа исполнительной власти субъекта РФ, который предоставляет услуги в сфере государственной кадастровой оценки земель в форме соответствующего раздела кадастрового плана территории. Перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, которые находятся на территории, подлежащей оценке, и поставлены на государственный кадастровый учет на 1 января года проведения оценочных работ.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов выполняется в следующем порядке: сначала формируется перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов, затем производится расчет кадастровой стоимости этих земельных участков. При формировании перечня земельных участков в составе населенных пунктов формируются исходные перечни земельных участков, определяются виды их разрешенного использования, земельным участкам присваиваются коды классификатора адресов России (КЛАДР), а также составляется ряд самостоятельных перечней, в числе которых - перечень объектов оценки и перечень земельных участков, которые не вошли в состав объектов оценки.

В качестве источников информации, необходимой для определения кадастровой стоимости земельных участков, могут быть использованы: отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков;

официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости и находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

информация в СМИ и на сайтах организаций, которые размещают объявления о рынке недвижимости.

Информация о рыночной стоимости объектов недвижимости также может быть получена в учреждениях по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, организациях по оказанию риэлторских услуг, органах по управлению имуществом, организациях арбитражных управляющих, организациях оценщиков и т.д.

Полученную информацию в обязательном порядке проверяют на правильность сбора, достоверность, полноту, после чего на ее основе разрабатываются статистические модели расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы земель населенных пунктов.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет схожие черты с государственной кадастровой оценкой земель населенных пунктов, в частности также включает в себя стадию формирования перечня земельных участков. Но основывается государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на иной методике, описание которой содержится в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения*(1), а также в утвержденных Минэкономразвития РФ методических рекомендациях.

Методические указания применяются в отношении земель со следующими видами разрешенного использования:

1) земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые:

залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями;

внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;

2) земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;

3) земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

4) земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;

5) земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса;

6) прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Данный документ не распространяется на земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений. Их кадастровая оценка производится в соответствии с другими методическими документами.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения включает в себя следующие этапы:

формирование перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения;

определение удельных показателей кадастровой стоимости земель;

расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения (как и перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов) формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, оказывающего услуги в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в данном случае схожа с кадастровой оценкой земель населенных пунктов, что обусловлено общими принципами проведения кадастровой оценки. Основное же отличие заключается в том, что при государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения используется специальная процедура определения удельных показателей кадастровой стоимости земель. Порядок определения удельных показателей следующий:

составляется перечень почвенных разновидностей и определяется площадь, которую занимает каждая из них;

в разрезе почвенных разновидностей формируется перечень всех сельскохозяйственных культур, пригодных для выращивания;

в разрезе почвенных разновидностей и на основе перечня культур выбираются допустимые чередования посевов, характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, которое занимает каждая сельскохозяйственная культура, и общим количеством полей севооборота;

применительно к каждой почвенной разновидности устанавливается нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

рассчитывается рыночная цена для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

для каждой сельскохозяйственной культуры из перечня культур рассчитывается валовый доход на единицу площади (определяется как произведение нормативной урожайности культуры и прогнозируемой цены реализации);

определяются затраты на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из перечня культур;

рассчитывается валовый доход на единицу площади для каждого севооборота;

рассчитываются затраты на единицу площади для каждого севооборота;

проводится расчет затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота в разрезе почвенных разновидностей;

проводится расчет (в разрезе каждой из почвенных разновидностей в составе земельного участка) удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота;

проводится расчет максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

рассчитывается коэффициент капитализации земельной ренты;

определяется удельный показатель кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

определяется удельный показатель кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенное значение удельных показателей кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям.

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта РФ.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, которые устанавливаются на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, которые устанавливаются на основе данных Государственного кадастра недвижимости.

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается на основе анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за 3-5 лет, предшествовавших году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются исходя из анализа технологических карт и среднегодовых рыночных цен.

Размер прибыли предпринимателя рассчитывается оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте РФ.

Коэффициент капитализации рассчитывается на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации будет определяться путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг РФ с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, имеет следующие особенности:

земельные участки группируются на уровне субъекта РФ в границах, в которых расположены эти земли (определяется перечень факторов стоимости земельных участков, дается их описание в разрезе факторов стоимости, на основе выявленных схожих характеристик земельные участки объединяются в группы);

в составе каждой группы определяется эталонный земельный участок, обладающий характеристиками, находящимися в интервале наиболее часто встречающихся значений;

рассчитывается рыночная стоимость земель в составе эталонного земельного участка;

определяются удельные показателей кадастровой стоимости этих земель.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и площадей, которые занимают эти земли в границах земельного участка.

Можно сделать вывод, что независимо от категории земель и вида их разрешенного использования проведение государственной кадастровой оценки представляет собой последовательность взаимосвязанных и строго установленных действий. Разумеется, государственная кадастровая оценка каждой категории земель имеет свою специфику. Прежде всего это объясняется целевым назначением земли, видом ее разрешенного использования.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения помогает определить ценность самой земли с точки зрения плодородия и уровня загрязнения почв. На таких землях и в непосредственной близости от них не могут находиться особо опасные объекты, объекты, которые негативно воздействуют на окружающую среду. Земля является самым ценным природным объектом, ведь от ее состояния зависит состояние и других природных объектов: воды, недр, лесов, воздуха и животных. Поэтому охрана земель сельскохозяйственного назначения в первую очередь обусловливает сохранение экологии и видового разнообразия.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, как и государственная кадастровая оценка земель в целом, нацелена на исчисление земельного налога, играющего большую роль в формировании доходной части местных бюджетов. Особое значение приобретает государственная кадастровая оценка земель, занятых промышленными объектами: на них приходится существенная часть поступлений от земельного налога.

Подчеркнем, что лишь при рациональном использовании земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов сохраняются их ценность и стоимость, в том числе стоимость кадастровая.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения: приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. N 445 // СЗ РФ. 2010. N 39. Ст. 4668.