Ананьев А.Г. О существенных условиях договора на выполнение кадастровых работ (под ред. д.ю.н. С.Д. Могилевского и д.ю.н. М.А. Егоровой) // Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ. Юридический факультет им. М.М. Сперанского Института права и национальной безопасности. - "Юстицинформ", 2017 г.

О существенных условиях договора на выполнение кадастровых работ

Ананьев А.Г.,

кандидат юридических наук, доцент,

и.о. заведующего кафедры гражданского права

и процесса ФГБОУ ВО "Рязанский государственный

университет имени С.А. Есенина"

Существенными условиями договора на выполнения кадастровых работ, относимого законодателем к подрядным отношениям, относятся положения о: предмете договора, его цене и сроке выполнения работ*(1). Предметом рассматриваемого договора является как сама работа (процесс по измерению и описанию объекта недвижимости), так и полученный по итогам работы результат (сведения об объекте недвижимости), имеющий овеществленный или иной характер, определяемый нормативными актами. Исходя из значения ст. 36 и 37 ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (ранее закон именовался как ФЗ "О государственном кадастре недвижимости") законодателем большее значение уделяется именно результатам кадастровых работ, которые кадастровый инженер (исполнитель) обязуется передать заказчику в виде документов (в материальном и/или электронном виде) и оформленных в соответствии с действующим законодательством*(2). Такое законодательное регулирование соотносится с общими предписаниями п. 1 ст. 702 ГК РФ*(3).

Одной из особенностей договора подряда на выполнение кадастровых работ, отражающей определенным образом интерес заказчика (потребителя), является то, что условие о качестве, обычно рассматриваемое как составная часть конкретизации предмета договора, весьма условно применяться к рассматриваемым отношениям. Такое положение дел обусловлено следующими обстоятельствами. Исходя из п. 1 ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Такая регламентация базируется на общем правиле, закрепленном в ст. 309 ГК РФ*(4). Вместе с тем если иное не предусмотрено правовыми актами или соглашением сторон, результат выполненной работы должен в момент передачи обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода*(5). Принимая во внимание то, что овеществленный результат соответствующих работ формализирован посредством соответствующего нормативного акта*(6), то следует заключить, что качество работы должно соответствовать нормативным требованиям, предъявляемым к соответствующему документу, подготовленному кадастровым инженером - как основному результату его деятельности в границах рассматриваемого договора.

Согласно ст. 722 ГК РФ в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (п. 1 ст. 721). Однако, из смысла положений ФЗ "О кадастровой деятельности", не предполагается установление гарантийных сроков в отношении результатов кадастровых работ. Из значения соответствующих норм следует, что результаты работы должны отвечать в порядке их подготовки и оформления установленным нормативным требования, в целях осуществления государственного кадастрового учета, так как в последующем, результат кадастровых работ имеет второстепенное значение, после его переноса в государственный кадастр недвижимости, который приобретает первостепенное положение по сравнению с иными источниками информации об объекте недвижимого имущества*(7). В случае отсутствия в договоре условия о качестве, обязанность подрядчика все же выполнить работу, пригодную для целей, для которых результат работы обычно используется, сохраняется и никоем образом не может быть устранена. Таким образом, отсутствие согласованного сторонами условия о качестве не лишает договор правовой силы*(8).

Иным существенным условием выступают положения о сроках осуществления кадастровых работ (ст. 708 ГК РФ). Если сторонам не удалось достичь соглашения по этому условию, договор признается незаключенным*(9). В соответствии с ГК РФ стороны в обязательном порядке должны оговорить начальный срок и срок окончания работ. Промежуточные сроки оговариваются по усмотрению договаривающихся сторон. Каких-либо специальных требований законодательства о максимальном или минимальном сроке выполнения работ не существует. Вместе с тем если договор охватывает и непосредственно обязанности исполнителя осуществлять от имени заказчика кадастровый учет объекта недвижимого имущества, то в этой части будут действовать сроки, определенные, в частности, ст. 16 ФЗ РФ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"*(10), которые необходимо дополнительно присоединять к срокам осуществления работы. Нужно акцентировать внимание на том, что условие договора, при котором работы должны быть выполнены в течение периода времени, исчисляемого с момента перечисления оплаты, без определения точной даты совершения такого действия, не может быть признано указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, соответственно при таком способе определения срока - договор будет считаться не заключенным*(11).

Как правило, на определение срока окончания работы существенное влияние оказывает позиция подрядчика, поскольку ему необходимо спланировать работу таким образом, чтобы качественно выполнить работу в соответствии с заданием заказчика*(12). Кроме того, существуют и вполне объективные обстоятельства, например, требования технологии выполнения работы, влияющие на определение срока окончания работы. В то же время, при определении в договоре сроков выполнения кадастровых работы, стороны, не связанные какими-либо нормативными предписаниями, вправе определять сроки, основываясь лишь на учете своих взаимных интересов и целей. Вместе с тем необходимо отметить, что законодатель, допускающий, как образно отметили М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, "исцеление" обязательств и как следствие договоров, в которых отсутствует условие о сроке или о порядке его определения (в подобных случаях применяется правило п. 2 ст. 314 ГК о "разумном сроке исполнения"), на договоры подряда в силу ст. 708 ГК РФ не распространяется*(13).

Не представляется затруднительным в договоре подряда на выполнение кадастровых работ указать начальный срок. В противовес этому, определить и указать конечный срок выполнения работ представляется затруднительным, учитывая многоэтапность работ и неопределенность в исходе согласований границ со смежными землепользователями, "конфликтность" планового положения объекта недвижимости по его координатам поворотных точек с ранее выполненными межеваниями объектов недвижимости смежных землепользователей. Считается целесообразно в практике кадастровых инженеров указать конечный срок исполнения с оговоркой на особые условия по исполнению какого-либо существенного условия, например, окончание работ по подготовке межевого плана в течение недели после согласования границ со смежными землепользователями (заинтересованными лицами)*(14). Однако, вероятность наступления такого события неизвестна и в целях соблюдения требований закона, обоснованным будет установить второй альтернативный (предельный) срок выполнения работ и предоставления ее результатов, в противном случае может стать вопрос об неопределенности сроков и незаключенности договора.

Следующим существенным условием анализируемого договора выступает цена работ. В договоре подряда, в отличие от многих других договоров, цена работ признается существенным условием, т.е. такого, по которому достижение согласия сторон является непременным. У кадастрового инженера есть преддоговорная обязанность предоставить заказчику сведения о цене и форме оплаты предполагаемой работы*(15).

В качестве цены в договоре подряда может выступать не только денежная сумма, но и иное встречное предоставление в натуральной либо иной форме (п. 1 ст. 423 ГК)*(16). Вместе с тем п. 4 ст. 36 ФЗ "О кадастровой деятельности" установлено, что цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы, которая приобретает силу и становится частью договора с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ. В настоящее время, как отмечает Н.И. Бурмакина, большая часть кадастровых инженеров работает по договорным ценам, не руководствуясь рекомендациями Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенными в письме от 19 августа 2010 года N Д23-3231*(17), в части применения смет*(18). Такое положение дел обусловлено "болезненностью" самого вопроса о цене кадастровых работ*(19).

П. 2 ст. 709 ГК РФ устанавливает, что цена в договоре подряда включает в себя компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение, и далее в законе не сказано о других формах определения цены по договору подряда. Законодатель лишь подчеркивает, что цена работы может быть приблизительной или твердой. При этом различие между ними имеет важное практическое значение*(20). Специальный же закон указывает о недопустимости приблизительных цен и необходимости определить окончательную стоимость в договоре.

По смыслу абз. 1 п. 6 ст. 709 ГК РФ подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее снижения, в том числе и в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. В соответствии с п. 3 ст. 47 ФЗ "О кадастровой деятельности", определено, что предельные максимальные цены кадастровых работ в градации от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев, могут устанавливаться нормативными актами субъектов РФ на период до 1 марта 2018 года*(21). При этом установленные в соответствии со ст. 11 ФЗ РФ от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" до дня вступления в силу ФЗ "О кадастровой деятельности" предельные максимальные цены работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, признаются установленными для кадастровых работ в отношении указанных земельных участков*(22).

Если для достижения результата подрядчик обязан выполнить комплекс работ, значительных по объему и сложности, цена определяется путем составления сметы. Поскольку цена является результатом соглашения сторон, то не будет иметь значение смета, составленная только одной стороной. П. 3 ст. 709 ГК РФ специально подчеркивает, что смета, составленная подрядчиком, будет иметь юридическую силу и станет частью договора лишь с момента подтверждения ее заказчиком. Согласно п. 4 ст. 36 ФЗ "О кадастровой деятельности" цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы. Смета - это калькуляция расходов, необходимых для выполнения работы*(23). Договором подряда на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрено обязательство заказчика уплатить обусловленную договором подряда на выполнение кадастровых работ цену в полном объеме после осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, в отношении которых выполнялись кадастровые работы в соответствии с таким договором подряда*(24).

Вышеизложенное позволяет говорить о комплексном нормативном регулировании существенных условий договора подряда на выполнение кадастровых работ, что обусловлено спецификой выполняемых работ и сферой применения полученных результатов. Анализ нормативных актов показывает, что к рассмотренной группе условий относятся: предмер договора, цена, срок исполнения, которые в обязательном порядке должны быть согласованы, под страхом незаключенности договора. При этом, практика свидетельствует о том, что названные условия, равно как и иные, включаемые в договор, подлежат детальной регламентации в соглашении сторон и не допускают формального и/или поверхностного отношения к таковым.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Янишен В.П. К вопросу разграничения договоров подряда и договоров по предоставлению услуг // Теорiя i практика правознавства. - 2013. - N 2(4). - С. 175-187.

*(2) См.: Афонина А.В., Бирюкова (Цисс) Т.А. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (постатейный).

*(3) См.: Скворцова Т.А., Смоленский М.Б. Предпринимательское право: Учебное пособие / под ред. Т.А. Скворцовой. - М.: "Юстицинформ", 2014. - С. 163-165.

*(4) См., напр., Мартиросова Л.Э. Оказание услуг как объект гражданских прав // Инновационная наука. 2016. N 8-3. - С. 110-111; Баранников М.С. Оказание услуг как объект гражданских прав // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. N 1. - С. 61-65.

*(5) См.: Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.

*(6) К числу таких актов можно отнести, в частности, ФЗ РФ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости", Приказ Минэкономразвития России от 20 ноября 2015 г. N 861 "Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке", Приказ Минэкономразвития России от 08 декабря 2015 г. N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке", Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений".

*(7) См.: Клюшниченко В.Н., Киселева А.О. Система характеристик объектов государственного кадастра недвижимости // ИН-ТЕРЭКСПО ГЕО-СИБИРЬ. - 2014. - N 2 (том 3). - С. 27-34.

*(8) См.: Берекчиян Н.И. Некоторые вопросы правового регулирования договора подряда на выполнение кадастровых работ. - С. 95.

*(9) См.: Скворцова Т.А., Смоленский М.Б. Предпринимательское право: Учебное пособие / под ред. Т.А. Скворцовой. - М.: "Юстицинформ", 2014. - С. 166-167.

*(10) Изменение сроков кадастрового учета определены положениями п. 4 ст. 16 ФЗ РФ от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" и п. 7 ст. 14 ФЗ РФ от 05 апреля 2013 г. N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

*(11) См.: п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

*(12) См.: Гражданское право. Учебник / Под общ. ред. М.В. Карпычева, A.M. Хужина. 2-е изд., перераб. и доп. - С. 428.

*(13) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры на выполнение работ и оказание услуг. - М.: "Статут", 2003. - С. 50.

*(14) См.: Александрова Н.Н. Кадастровый инженер в действии // Кадастр недвижимости. - 2011. - N 3. - С. 38-43.

*(15) См.: Гусев М.Е. Предельные цены на работы по территориальному землеустройству. Обзор регионального законодательства // Землеустройство, кадастр и мониторинг. - 2008. - N 10. - С. 27-29.

*(16) См.: Скворцова Т.А., Смоленский М.Б. Предпринимательское право: Учебное пособие / под ред. Т.А. Скворцовой. - М.: "Юстицинформ", 2014. - С. 170-171.

*(17) Письмо Минэкономразвития РФ от 19.08.2010 N Д23-3231 "О подлежащих применению нормативных правовых актах при расчете смет на выполнение кадастровых работ".

*(18) См.: Бурмакина Н.И. Новая кадастровая и регистрационная политика в России: проблемы и перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2012. - N 12. - С. 59-70; Она же Актуальные проблемы в сфере реализации кадастровых отношений и возможные пути их решения // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2015. - N 1. - С. 6-20.

*(19) См.: Пасикова Т.А. Влияние новелл Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" на оборот земельных участков // Право и политика. 2008. N 5. - С. 1140-1144.

*(20) См.: Лащенов А.В. О предельных расценках на выполнение работ по территориальному землеустройству в Московской области // Кадастр недвижимости. - 2007. - N 3. - С. 4-5.

*(21) Например, данным правом воспользовались некоторые субъекты (см.: Закон Московской области от 08 октября 2015 г. N 156/2015-03 "О предельной максимальной цене кадастровых работ в отношении земельных участков на территории Московской области" или Постановление Правительства Ленинградской области от 03 августа 2007 г. N 197 "Об утверждении Методики расчета предельных максимальных цен на выполнение кадастровых работ в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства в Ленинградской области").

*(22) См.: Пашова М.С. Правовое регулирование государственного кадастрового учета земельных участков (по состоянию на 1 декабря 2009 года).

*(23) См., напр., Приказ Минэкономразвития России от 18 января 2012 г. N 14 "Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ ФГУП, находящимися в ведении Росреестра, в целях выдачи межевого плана" (Зарегистрировано в Минюсте России 07.06.2012 N 24485).

*(24) См.: Сидорова Н.И. Разработка классификатора для оценки затрат на качество инженерных изысканий // Вестник Российского экономического университета им Г. В. Плеханова. - 2009. - N 2. - С. 102-110.