Вопрос: Вправе ли специализированный депозитарий паевого инвестиционного фонда (далее - фонд) давать управляющей компании фонда согласие на списание денежных средств в оплату договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, предусмотренного пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, до включения указанного имущества в состав активов фонда? (ответ Банка России, май 2017 г.)

Вправе ли специализированный депозитарий паевого инвестиционного фонда (далее - фонд) давать управляющей компании фонда согласие на списание денежных средств в оплату договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, предусмотренного пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, до включения указанного имущества в состав активов фонда?

Законодательство, регулирующее деятельность специализированных депозитариев паевых инвестиционных фондов, не устанавливает ограничений на выдачу специализированным депозитарием согласия управляющей компании фонда на списание денежных средств в оплату недвижимого имущества до представления последней документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

При этом договор купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, предполагает ее создание, то есть до ее создания в состав активов фонда будут включаться имущественные права из соответствующих договоров.

Заключаемые управляющей компанией договоры, результатом которых является включение в состав активов фонда имущественных прав, должны соответствовать требованиям Указания Банка России от 05.09.2016 N 4129-У "О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов". Например, в состав фондов для неквалифицированных инвесторов, относящихся к категории фондов недвижимости, могут входить имущественные права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - права из ДДУ).

Таким образом, имущественные права (в том числе из договоров купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем), связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создания), не являющиеся правами из ДДУ, не могут входить в состав фонда недвижимости для неквалифицированных инвесторов.

Вместе с этим с учетом пункта 2 статьи 43 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" при осуществлении своей деятельности специализированному депозитарию следует исходить также из ограничений, установленных правилами доверительного управления фондом.

Обращаем внимание, что в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Банк России

www.cbr.ru

31 мая 2017 г.