Вопрос: Агентство недвижимости продает мой дом по объявлению моих дольщиков - я обращалась к директору агентства, показывала ей документы о том, что 2/3 дома находится в моей собственности, но она пожала плечами и все - объявление продолжает висеть. Получается, мое жилье выставили на продажу без моего ведома. Я, конечно, надеюсь, что потенциальные покупатели посмотрят в документы ЕГРИП, да и без нотариуса сейчас вроде бы нельзя продавать долевую собственность. Кроме того, мне никто не предлагал первоочередной выкуп доли. Имеет ли право агентство недвижимости выставлять на продажу дом, не проверяя документы собственников? (Правовед.RU, декабрь 2016 г.)

Агентство недвижимости продает мой дом по объявлению моих дольщиков - я обращалась к директору агентства, показывала ей документы о том, что 2/3 дома находится в моей собственности, но она пожала плечами и все - объявление продолжает висеть. Получается, мое жилье выставили на продажу без моего ведома. Я, конечно, надеюсь, что потенциальные покупатели посмотрят в документы ЕГРИП, да и без нотариуса сейчас вроде бы нельзя продавать долевую собственность. Кроме того, мне никто не предлагал первоочередной выкуп доли. Имеет ли право агентство недвижимости выставлять на продажу дом, не проверяя документы собственников?

К сожалению, работа агентств недвижимости/риэлторов не контролируется.

Главное для вас, во-первых - без вас, без вашего личного присутствия (участия) или участия вашего представителя по доверенности, никто не сможет продать вашу долю - только мошенническим путем с поддельной доверенностью или поддельной подписью стороны сделки.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, вас в обязательном порядке должны уведомить о продаже и предоставить вам возможность в установленный законом срок выразить согласие на выкуп доли на предложенных условиях (преимущественное право покупки).

Во-вторых, все сделки с долями в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе при продаже целого объекта, принадлежащего нескольким лицам на праве общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Согласно ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ("Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество"), сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении 1 месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абз. 3 настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Нотариус, как лицо материально ответственное за совершаемые нотариальные действия, проверяет соответствие сделки закону, проверяет доверенности, если они представляются для совершения сделки.

Вполне возможно, что агентство недвижимости просто не указало в объявлении отчуждаемую долю в праве собственности на объект по невнимательности, из-за отсутствия должной деловой добросовестности.

Вы можете подать в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащую вам долю в праве собственности на объект недвижимости без вашего личного участия (если ваше право на долю зарегистрировано в ЕГРП). В результате будет внесена соответствующая запись в ЕГРП, что не позволит зарегистрировать переход, ограничение, прекращение права на объект (именно на вашу долю) по заявлению иных лиц, в обход вас, даже по заявлению представителей по доверенности.

Однако следует знать, что погасить данную запись (на случай, если вам впоследствии потребуется продать свою долю через представителя) необходимо также в заявительном порядке - нужно будет написать заявление об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации.

И. Цаллагова

Правовед.RU

25 декабря 2016 г.