Вопрос: Владеем земельным участком на праве муниципальной долгосрочной аренды, договор заключен с администрацией города. Собираемся строить 3-этажное административно-торговое здание, площадью 900 м2. Получим ли мы свидетельство о праве собственности на это здание после сдачи его в эксплуатацию? Что после этого происходит с землей? Может ли администрация отказаться продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что будет, если я перестану платить арендную ставку за землю? Когда люди покупают квартиры в многоквартирных домах, они же не идут оформлять договор аренды на землю под домом. Разве здесь не так? (Правовед.RU, декабрь 2016 г.)

Владеем земельным участком на праве муниципальной долгосрочной аренды, договор заключен с администрацией города. Собираемся строить 3-этажное административно-торговое здание, площадью 900 м2. Получим ли мы свидетельство о праве собственности на это здание после сдачи его в эксплуатацию? Что после этого происходит с землей? Может ли администрация отказаться продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что будет, если я перестану платить арендную ставку за землю? Когда люди покупают квартиры в многоквартирных домах, они же не идут оформлять договор аренды на землю под домом. Разве здесь не так?

Даже при наличии права на использование земельного участка необходимо надлежащим образом оформить правоустанавливающие документы на него. Существует административная ответственность по ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством РФ прав на указанный земельный участок, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5000 руб.; на должностных лиц - от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 руб.; на юридических лиц - от 2 до 3% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 руб., а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан - в размере от 5000 до 10 000 руб.; на должностных лиц - от 20 000 до 50 000 руб.; на юридических лиц - от 100 000 до 200 000 руб.

За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Таким образом, за использование участка в отсутствие действующего договора аренды Росреестр (орган государственного земельного надзора) вправе вас оштрафовать и выдать предписание, обязывающее оформить документы. Кроме того, за то время, пока вы использовали участок не в рамках действующего договора аренды, арендодатель вправе взыскать с вас сумму неосновательного обогащения, равную арендной плате за соответствующий период.

Согласно ч. 8 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в п. 2-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Сравнение с МЖД в вашей ситуации неправомерно. С момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру земельный участок автоматически переходит в общую долевую собственность собственников помещений МЖД (а договор аренды с застройщиком соответственно прекращается). В вашем случае, приобретая помещение в здании, покупатель приобретает исключительное право на приватизацию участка (или заключение договора аренды участка) в соответствующей доле. Договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора заключить придется. Его незаключение не поможет избежать расходов (судебная практика о взыскании неосновательного обогащения - платы за пользование участком - с момента госрегистрации права на здание очень обширна). По ст. 7.1 КоАП РФ привлекают и в случае ненадлежащего оформления документов на землю.

Н. Янкина

Правовед.RU

27 декабря 2016 г.