Размер справедливой компенсации при принудительном отчуждении недвижимого имущества в США (Е.А. Гилина, журнал "Образование и право", N 5, май 2017 г.)

Размер справедливой компенсации при принудительном отчуждении недвижимого имущества в США

Е.А. Гилина,

аспирантка кафедры гражданского права и процесса

и международного частного права

Юридического института Российского

университета дружбы народов

Журнал "Образование и право", N 5, май 2017 г., с. 125-129.

Пятая поправка к Конституции США провозглашает: "Никто не может быть лишен частной собственности для общественного использования без справедливой компенсации". Следовательно, в случае принудительного отчуждения недвижимого имущества собственнику должна быть выплачена справедливая компенсация. Выплата компенсации рассматривается как средство возмещения потерь и восстановления справедливости, является значимой конституционной гарантией против неограниченного использования государством полномочия принудительного отчуждения частной собственности. Вопрос о размере справедливой компенсации является ключевым в случае принудительного отчуждения недвижимого имущества.

В 1879 г. Верховный Суд США постановил, что при определении стоимости земли, изъятой для общественных целей, следует принимать во внимание те же соображения, что и при продаже недвижимости между частными лицами (Boom v. Patterson, 1879).

Позднее суд объяснил, что сумма возмещения собственнику должна быть рассчитана в зависимости от обстоятельств конкретного дела, не должна применяться общая формула для всех случаев (United States v. Miller, 1943). Из соображений целесообразности Верховный Суд США при определении размера справедливой компенсации придерживался понятия справедливой рыночной стоимости, признавая при этом, что выплата рыночной стоимости недвижимого имущества не может возместить собственнику все убытки. По причине сложности оценки стоимости отдельных объектов недвижимости иногда суд вынужден допускать случаи несправедливости при определении размера компенсации (Kirby Forest Indus v. U.S., 1984).

Рыночная стоимость имущества - денежная сумма, которую продавец согласился бы получить при заключении добровольной сделки купли-продажи недвижимости (United States v. 564.54 Acres of Land, 1979; United States v. 50 Acres of Land, 1984; United States v. Virginia Electric & Power Co., 1961).

В случае принудительного отчуждения недвижимого имущества собственнику должны быть возмещены все убытки, как бы ни было сложно их установить и рассчитать (Willcockson v. Colorado River Mun. Water Dist, 1968) [2]. Между тем применение правил о компенсации в размере рыночной стоимости имущества не возмещает собственникам определенных видов убытков. Такие некомпенсируемые потери можно разделить на три категории.

Первая категория включает в себя расходы на оплату услуг адвоката, затраты собственника на переезд, денежную сумму, на которую стоимость нового недвижимого имущества превышает полученную собственником рыночную стоимость изъятого объекта недвижимости.

Вторая категория некомпенсируемых потерь представляет собой сложно определяемые нематериальные (субъективные) убытки. Например, сентиментальное отношение собственника к своему имуществу или сообществу, в котором находится имущество, а также страдания собственника от невозможности самостоятельно решить, продавать свое имущество или нет.

К третьей категории потерь, которых не учитывает рыночная стоимость имущества, относятся доходы, полученные в результате реализации проекта экономического развития, для осуществления которого была изъята частная собственности. Как правило, принудительное отчуждение имущества в целях экономического развития производится в случаях, когда недвижимость обладает уникальным местом расположения. Согласно практике Верховного Суда США собственник изъятого имущества не имеет законного права на долю в прибыли, полученную после реализации плана экономического развития. Между тем профессор школы права Нью-Йоркского университета Клейтон Жилетт полагает, что в случаях принудительного отчуждения недвижимого имущества в целях экономического развития размер компенсации должен отражать не только текущую стоимость отчуждаемой земли, но и какой-то процент от ожидаемой прибыли, полученной в результате реализации проекта. В развитие этой идеи были разработаны законопроекты, предлагающие лицам, чье имущество принудительно отчуждается в целях экономического развития, выплачивать компенсацию в размере неоднократной рыночной стоимости имущества. Предполагается, что повышенные требования к размеру возмещения будут способствовать тому, что государство будет осуществлять принудительное отчуждение имущества только в тех случаях, когда будет вполне уверено в том, что экономическое развитие принесет доходы, достаточные для покрытия расходов на выплату компенсации [3].

Таким образом, выплата собственнику изъятого имущества рыночной стоимости этого имущества не всегда отвечает требованию справедливой компенсации, установленному Пятой поправкой к Конституции США.

Верховный Суд США никогда не пытался установить императивное правило расчета справедливой компенсации для всех случаев принудительного отчуждения недвижимого имущества. Справедливая рыночная стоимость, как правило, принимается в качестве стандарта. Но, если рыночную стоимость невозможно установить или если применение стандарта рыночной стоимости привело бы к явной несправедливости по отношению к собственнику или обществу, суды применяют другие стандарты (United States v. Commodities Trading Corp., 1950). Верховный Суд США признает, что рыночная стоимость "не является ни абсолютным стандартом, ни эксклюзивным методом оценки", и отступает от данного правила в случаях, когда этого требует справедливость (United States v. Virginia Electric & Power Co., 1961;United States v. Fuller, 1973). Конституция США не содержит установленных принципов справедливости, по которым должна быть рассчитана компенсация, в связи с чем судам необходимо проявлять осторожность, чтобы не свести понятие справедливости к формуле (Township of Manchester Dept. of Utils v. Even Ray Co., 1998).

По мнению Верховного Суда США, выплата идеального размера компенсации ставит собственника отчуждаемого имущества в такое хорошее положение в денежном выражении, как если бы имущество не было изъято, иными словами, делает собственника имущества равнодушным к изъятию (United States v. L.E. Cooke Co., 1993; Roman Catholic Church v. Louisiana Gas Serv. Co., 1993). Однако Верховный Суд США отметил, что субъективное равнодушие собственника имущества не является практической целью выплаты компенсации при отчуждении имущества, поскольку посторонний человек не в состоянии безошибочно определить, насколько собственник оценивает субъективную ценность своей потери. В то же время собственник, узнав о намерении изъять у него имущество, получает стимул преувеличить субъективную ценность своей собственности в целях повышения компенсационной выплаты.

Таким образом, установленное Пятой поправкой к Конституции США требование о выплате справедливой компенсации на практике реализуется выплатой рыночной стоимости изъятого имущества, которая значительно ниже понесенных собственником убытков, что свидетельствует о несовершенстве механизма выплаты справедливой компенсации. При этом американские авторы признают, что разработать механизм компенсации, который приведет к снижению операционных издержек при одновременном повышении точности определения стоимости отчуждаемого имущества и положит конец недостаточной компенсации, действительно непросто. Предлагаемые реформы сводятся к субъективному или объективному подходу к определению размера справедливой компенсации.

Субъективный подход представлен механизмом самостоятельной оценки собственником стоимости недвижимого имущества, подлежащего принудительному отчуждению. Идея заключается в предоставлении собственнику возможности самостоятельно установить цену имущества, подлежащего принудительному отчуждению, после чего государство может либо выкупить имущество по названной собственником цене, либо воздержаться от принудительного отчуждения имущества, но при условии установления двух новых ограничений.

Во-первых, при жизни собственника имущество не может быть продано ниже той цены, которая была им самостоятельно определена. Данное ограничение является, по существу, частичной неотчуждаемостью имущества. Если собственник захочет продать имущество по цене, меньшей, чем была им самостоятельно определена на случай принудительного отчуждения имущества, то указанное ограничение может быть преодолено посредством выплаты государству денежной суммы, составляющей разницу между ценой самостоятельной оценки и ценой, по которой собственник продаст имущество.

Во-вторых, сумма самостоятельной оценки собственником своего имущества будет служить новым размером налоговой базы для уплаты налога на имущество. Как правило, налоги на имущество устанавливаются в соответствии со стоимостью имущества, установленной государственным оценщиком. Применение иной налоговой базы, основанной на самостоятельной оценке собственником стоимости имущества, возможно только после сообщения государством о намерении принудительного отчуждения имущества и самостоятельного определения собственником стоимости имущества для этих целей. После предоставления собственником новой отчетной суммы государство будет следить за двумя значениями - стоимостью имущества, установленной государством в целях налогообложения, и суммой, на которую самостоятельная оценка собственником своего имущества превышает эту стоимость. Налоговая база, определенная государством, впредь будет служить основой для исчисления налога на недвижимое имущество, однако будет начисляться дополнительный налог на основании суммы, установленной собственником и превышающей налоговую базу, определенную государством.

Сторонники механизма самостоятельной оценки собственником стоимости отчуждаемого имущества полагают, что установление указанных ограничений должно способствовать честному определению собственниками размера компенсации, подлежащего выплате в случае принудительного отчуждения имущества.

Представляется, что субъективный механизм имеет преимущества по сравнению с действующим механизмом компенсации в двух важных направлениях. Во-первых, обеспечивает выплату полной компенсации собственнику имущества, следовательно, привносит в практику большее соответствие требованиям эффективности и справедливости. Во-вторых, сокращает расходы на оценку стоимости недвижимого имущества и оспаривание результатов произведенной оценки. Пострадавшие от принудительного отчуждения имущества собственники часто вкладывают значительные ресурсы в судебные баталии с государством, пытаясь увеличить размер компенсации. Вне зависимости от конечного результата переговоры и судебные разбирательства, связанные с принудительным отчуждением имущества, приводят к временным денежным затратам владельцев частной собственности и государства. Таким образом, ныне действующий механизм компенсации создает значительные потери эффективности без значимых преимуществ [1]. Освобождение обеих сторон от необходимости привлекать экспертов и адвокатов и собирать обширное число доказательств снижает операционные издержки, связанные с выплатой компенсацией.

Вместе с тем механизм самостоятельной оценки собственником размера компенсации порождает одну потенциальную опасность - возможность государства объявлять о намерении произвести принудительное отчуждение имущества лишь для того, чтобы увеличить налоговые поступления в бюджет.

При объективном подходе к определению размера справедливой компенсации отправной точкой служит не равнодушие собственника к изъятию его имущества, а отсутствие дефицита в качестве жизни собственника после принудительного отчуждения имущества. Объективный подход к определению справедливой компенсации изменяет единицу анализа для расчета компенсации. При выплате справедливой рыночной стоимости единицей анализа является имущество, при применении объективного размера компенсации единицей анализа выступает собственник. Объективный подход предполагает, что сумма компенсации должна быть достаточной для того, чтобы после принудительного отчуждения имущества собственники обладали теми же свободами, которыми обладали до изъятия имущества. Компенсация в данном случае отражает личностные характеристики собственника и лишь случайно затрагивает характеристики имущества.

В рамках объективного подхода размер справедливой компенсации предлагается исчислять одним из трех способов.

Во-первых, можно установить единую стандартную выплату, которую получали бы все собственники в случае принудительного отчуждения их имущества. Несмотря на недорогое администрирование стандартной выплаты, ее применение, очевидно, является неудачным методом расчета компенсации, поскольку игнорирует различия в разных видах имущества. Стандартизация размера компенсации означала бы, что собственник, который лишился небольшого объекта недвижимости, получит компенсацию в том же размере, что и собственник, у которого изъят крупный объект недвижимости.

Во-вторых, для расчета размера справедливой компенсации можно установить в законе перечень тарифов компенсации. Применение тарифов потребует разработки категорий изъятий в зависимости от того, в какой степени они нарушают право собственности. После этого потребуется определить, какой размер компенсации собственники должны получать в случае изъятия, отнесенного к каждой из категорий. Классифицировать изъятия непросто, хотя классификации были предложены в других контекстах. Потенциально значимыми факторами для классификации видов принудительного отчуждения недвижимого имущества могут служить стоимость имущества, затраты, необходимые собственнику на переезд, наличие или отсутствие у собственника иного недвижимого и движимого имущества, которое могло бы облегчить утрату единственного недвижимого имущества, личностные характеристики собственника.

Третий способ исчисления размера компенсации заключается в индивидуальной оценке конкретного случая принудительного отчуждения недвижимого имущества. В случае принудительного отчуждения объекта недвижимости целиком государство обязано выплатить собственнику справедливую рыночную стоимость имуществ. Если же изъятию подлежит часть имущества, собственнику должна быть выплачена разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости до принудительного отчуждения и справедливой рыночной стоимостью оставшейся части имущества после изъятия. Применение метода объективной оценки на индивидуальной основе предполагает индивидуальную оценку степени, в которой каждый собственник пользуется имуществом до и после изъятия, последующую выплату собственнику суммы, которая позволила бы ему пользоваться новым имуществом в той же степени, что и до принудительного отчуждения. Очевидным недостатком данного способа является сложность установления степени использования собственником имущества до и после изъятия и перевод дефицита качества жизни собственника в денежное выражение.

Нынешняя практика недостаточной компенсации в США служит причиной негативного отношения общества к принудительному отчуждению недвижимого имущества. Выплата полной и справедливой компенсации будет способствовать более благосклонному отношению собственников к случаям принудительного отчуждения частной собственности. Действующее правило выплаты компенсации в размере рыночной стоимости имущества, а также предложения о реформировании механизма компенсации имеют свои достоинства и недостатки, в связи с чем необходимо продолжать работу, направленную на поиск идеальной системы расчета справедливой компенсации при принудительном отчуждении недвижимого имущества.

Список литературы:

[1] Abraham Bell and Gideon Parchomovsky. Taking Compensation Private // The Board of Trustees of Leland Stanford Junior University. 2007.

[2] Jack Sperber. Using the Valuation Rules As Tools To Win Your Case // The Practical Real Estate Lawyer. 2011.

[3] Katrina Miriam Wyman. The Measure of Just Compensation // University of California, Davis Law Review. 2007.