Отдельные особенности защиты прав потребителей в жилищных правоотношениях (И.А. Несмеянова, журнал "Экономика и право. XXI век", N 4, октябрь-декабрь 2016 г.)

Отдельные особенности защиты прав потребителей в жилищных правоотношениях

И.А. Несмеянова,

кандидат юридических наук, доцент Департамента правового

регулирования экономической деятельности ФГОБУ ВО

"Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации"

Журнал "Экономика и право. XXI век", N 4, октябрь-декабрь 2016 г., с. 176-182.

В последние годы наблюдается стремительное развитие жилищного законодательства, появление и развитие новых институтов. О защите прав потребителей можно говорить в различных аспектах применения жилищного законодательства к конкретным правоотношениям. Это и отношения по предоставлению коммунальных услуг, и отношения по капитальному ремонту, и другие. В настоящей статье уделено внимание обеспечению прав участников долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве имеет свои особенности:

а) субъекты договора: застройщик и гражданин - участник долевого строительства;

б) цель привлечения денежных средств участников долевого строительства: строительство застройщиком многоквартирных домов и иных объектов недвижимости для участников долевого строительства;

в) предмет договора: деятельность застройщика по созданию объекта недвижимого имущества и передаче его участникам долевого строительства;

г) установление обеспечения прав участников долевого строительства, включающее:

- государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве (с предоставлением: 1) разрешения на строительство; 2) проектной декларации; 3) плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договора поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве и др.);

- распространение на регулирование отношений участников долевого строительства законодательства о защите прав потребителей и другие;

д) закрепление в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ) исключительного приоритета договорной формы долевого участия на жилое помещение с участием граждан перед другими договорными формами в случаях, если в результате исполнения договора у граждан должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме (далее - ФЗ от 29.12.2015 N 382-ФЗ) [10].

Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ от 03.07.2016 N 304-ФЗ) было установлено, что в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства РФ может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков.

Согласно проекту Постановления Правительства РФ "О компенсационном фонде долевого строительства" с 1 января 2017 г. застройщики станут осуществлять обязательные отчисления (взносы) в Фонд единого института развития в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве таких объектов недвижимости с первым участником долевого строительства осуществляется после 1 января 2017 г. Взносы будут уплачиваться единовременно до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.

Предусматривается, что средства компенсационного фонда будут использоваться на выплату возмещения участникам долевого строительства, предоставление займов застройщику, который станет приобретателем имущества обанкротившегося застройщика, в целях завершения строительства объектов и исполнения обязательств по передаче жилых помещений в указанных объектах участникам долевого строительства [4].

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ и другими законодательными актами: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права; пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда и др. При нарушении своих прав потребители могут использовать общие способы, а также специальные меры, предусмотренные в особенной части ГК РФ по отдельным обязательствам и в Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1).

Конституционный Суд РФ в Определениях от 05.11.1999 N 182-О и от 03.02.2000 N 22-О указал, что "ни один федеральный закон в силу статьи 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой" [10].

Законодатель возлагает на "сильную" сторону договора повышенную ответственность за нарушение прав потребителей в виде достаточно высокой неустойки по Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1, а также путем возложения ответственности, предусмотренной ч. 3 ст. 401 ГК РФ (нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств). В мотивировочной части одного из решений судов по этому поводу сказано, что законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения морального вреда за нарушение соответствующих обязательств [1].

Что касается участника долевого строительства - потребителя, то можно отметить планомерное усиление защиты его прав со стороны законодателя.

Например, в ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 N 304-ФЗ предлагается дополнить статью 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ частью 8 следующего содержания: "За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства... застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта)".

Неустойка имеет двойное значение, одновременно являясь и способом обеспечения исполнения обязательств, и мерой гражданско-правовой ответственности, что объясняет ее наибольшую распространенность среди других механизмов обеспечения исполнения обязательств. Однако в целом судебная практика разрешения споров в рассматриваемой области неоднозначна. Так, Измайловский суд г. Москвы при рассмотрении дела по иску Я. и Я. к ЗАО "СФК "Реутово" о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства не принял доводы истцов, просивших о взыскании неустойки на основании Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1, и взыскал с застройщика в их пользу неустойку, предусмотренную ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Суд сослался на ч. 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которой к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Взыскание с застройщика в пользу участника долевого строительства неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства предусмотрено в ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ [5].

Несколько иная позиция суда усматривается при исчислении размера неустойки, в частности, при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов на их устранение, предъявленных гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В подобных случаях размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ 07.02.1992 N 2300-1.

Так, в соответствии с договором уступки права требования между ЗАО "С", ООО "Н-А" и К. по обязательствам, вытекающим из заключенного ранее между названными организациями договора участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме, застройщиком - ЗАО "С", указанная квартира передана К. Во время гарантийного срока в квартире выявлены недостатки, приведшие к ухудшению ее качества, в связи с чем К. на основании ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ обратился к ЗАО "С" с заявлением об их устранении. ЗАО "С" не признало наличие недостатков и отказалось их устранять. Волжским городским судом Республики Марий Эл признаны обоснованными требования К. о взыскании с ЗАО "С" расходов на устранение недостатков в квартире. Кроме того, суд взыскал с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по возмещению расходов на их устранение, рассчитав ее размер на основании п. 1 ст. 31 и п. 5 ст. 28 Закона РФ 07.02.1992 N 2300-1 с применением ст. 333 ГК РФ [5].

Анализируя данную ситуацию, можем согласиться с мнением А. Крылова, подчеркивающего, что важно также привлекать в суде при рассмотрении конкретных требований дольщика подрядчика, допустившего строительные недостатки. Это позволит и минимизировать судебные расходы в соответствующем процессе, возложив обязанности доказывать отсутствие строительных недостатков на подрядчика, и впоследствии предъявить регрессное требование к подрядчику [2].

В судебной практике возник вопрос о том, насколько законно условие, что плановый срок окончания строительства может быть продлен в соответствии с распоряжением соответствующих органов государственной власти, и имеет ли в данном случае "дольщик" право на расторжение договора и возврат уплаченных денежных средств в случае нарушения строительной компанией срока передачи квартиры согласно договору, но при условии распоряжения государственного органа о продлении планового срока окончания строительства [3].

Как показала судебная практика, данный момент вполне законный. Так, суд, рассмотрев требование истца о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора о сроке окончания строительства объекта и возврате уплаченных денежных средств, неустойки за просрочку передачи квартиры, компенсации морального вреда и штрафа по Закону РФ 07.02.1992 N 2300-1, признал требования истца необоснованными, сославшись на то, что в договоре присутствует пункт, по которому плановый срок окончания строительства может быть продлен в соответствии с распоряжением соответствующих органов государственной власти. Согласно условиям договора, строительная компания обязана передать "дольщику" квартиру в течение 60 рабочих дней со дня утверждения акта сдачи объекта государственной приемочной комиссией. Судом установлено, что срок реализации инвестиционного проекта по строительству дома продлен до сентября 2013 г. в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга, что позволяют условия заключенного договора. Поэтому требования истца необоснованны и удовлетворению не подлежат [8].

Положение потребителя в правоотношениях долевого строительства не может ухудшаться, но может улучшаться.

Так, в соответствии с п. 5.1 договора о переуступке доли от 12.03.2004, заключенного гражданином С. с ООО "С.", организация гарантировала отсутствие претензии на спорную квартиру со стороны третьих лиц, а в противном случае обязалась вернуть истцу все выплаченные денежные средства в двойном размере. Впоследствии фирма-застройщик ООО "Р." в письменной форме сообщила истцу, что квартира ранее была продана другому лицу. При вынесении решения Промышленный суд г. Самары установил, что ООО "С." нарушило п. 5.1 договора о переуступке доли, и обоснованно взыскал сумму по договору в двойном размере (Справка Самарского областного суда от 20.04.2006 "О результатах изучения судебной практики по спорам, связанным с долевым участием в строительстве жилья") [10].

Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с ФЗ 30.12.2004 N 214-ФЗ, входят в состав наследства участника долевого строительства.

В отношениях, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированных ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, участвуют две стороны: застройщик и гражданин - участник долевого строительства, поэтому целесообразно уделить внимание не только защите прав одной из сторон правоотношения - потребителю, но и другой стороне правоотношения - застройщику.

В Пояснительной записке "К проекту Федерального закона "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Законопроект) говорится о кардинальном изменении отношения к участникам правоотношений по долевому строительству и отмечается, что в течение 1990-х - начале 2000-х гг., то есть в период, характеризующийся началом перехода России от административно-командной к рыночной экономике, отсутствовало законодательное регулирование сложившихся в реальности экономических отношений, в сфере жилищного строительства отмечалось недобросовестное поведение застройщиков, заключавшееся в многократных продажах одних и тех же будущих квартир при долевом строительстве жилья, долгостроях, банкротстве застройщиков. Имеющиеся проблемы, а также высокая социальная значимость жилищного строительства привели к необходимости жесткого законодательного регулирования указанной сферы, в связи с чем ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ на застройщика была возложена вся полнота ответственности, в то же время обязанности граждан - участников долевого строительства были минимизированы как по количеству, так и по существу. В дополнение к существенному объему прав дольщиков правоприменительная практика встала на путь применения к этим правоотношениям Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1, характерной чертой которого является большая правовая защита физических лиц по сравнению с производителями товаров (работ, услуг), к которым относятся и застройщики. При этом судебная практика показывает, что данный Закон РФ применяется судами и в тех случаях, когда физическое лицо приобретает право не на квартиру, а на коммерческую недвижимость в многоквартирном доме. В настоящее время сфера жилищного строительства стабилизировалась, правонарушения в этой области приобрели разовый характер. Тем не менее сокращения числа исков граждан - участников долевого строительства о взыскании денежных средств с застройщиков не наблюдается. Свои требования потребители основывают на следующих фактах: несоответствие площади по договору долевого участия в строительстве фактической площади переданного застройщиком помещения, наличие строительных недостатков в переданном помещении, несвоевременная передача помещения инвестору застройщиком, отсутствие добровольного удовлетворения ранее направленной претензии потребителя. Причем размер требований дольщиков может быть кратным стоимости приобретаемого ими жилья. Возможность в законном порядке взыскать с застройщика значительные суммы денежных средств породила новое направление для злоупотребления правом - потребительский экстремизм. При этом разграничить потребительский экстремизм и защиту прав потребителя можно, разделив цели, которые преследуются потребителями в каждом из этих случаев. Если для защиты прав потребителя характерной целью будет восстановление нарушенного права и компенсация реально понесенных убытков, то для потребительского экстремизма целью обращения в суд является обогащение. В данном случае суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления может отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применить иные меры, предусмотренные законом (ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, целью предлагаемого Законопроекта является восстановление баланса прав и законных интересов участников долевого строительства и застройщиков-организаций, осуществляющих строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Чтобы исключить недобросовестное поведение потребителей-дольщиков, в рамках законопроекта предлагается:

- ввести законодательное определение понятия злоупотребления правами потребителей;

- установить, что суд при удовлетворении требований потребителя взыскивает с "продавца" штраф в пользу потребителя только за виновное несоблюдение "продавцом" в добровольном, т.е. досудебном, порядке удовлетворения требований потребителя;

- установить, что при наличии факта злоупотребления правами потребителей суд отказывает потребителю в защите соответствующего права полностью или частично в зависимости от обстоятельств дела;

- установить, что неустойка, штраф, пеня за нарушение сроков выполнения работ могут быть взысканы из расчета не из общей цены выполнения работы (оказания услуги), но и ее части, в отношении которой заявлено требование;

- установить, что отказ участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства возможен в случае выявления только тех недостатков, которые препятствуют его принятию [9].

На состоявшемся 24.07.2015 заседании Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья обсуждался вопрос изменений на российском рынке недвижимости. Было отмечено, что к 2020 г. Правительство РФ планирует полностью отказаться от существующей схемы долевого строительства, запретив застройщикам продавать объекты до их ввода в эксплуатацию. В соответствии с этой схемой покупатель, застройщик и банк будут заключать трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка направляться на проектное финансирование. Предлагаемые изменения предусматривают замену страхования гражданской ответственности застройщика банковской гарантией. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии [11]. Из этого можно сделать следующие выводы:

1. Подход к вопросам обеспечения прав потребителей в жилищной сфере основывается на сочетании административных и гражданско-правовых механизмов их защиты.

2. Для защиты прав участников долевого строительства применяются субсидиарно, в части, не урегулированной ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

3. В целом существующая судебная практика разрешения споров в области долевого строительства неоднозначна. На текущий момент назрела острая потребность в установлении единообразного подхода к разрешению спорных правоотношений из договоров долевого участия в строительстве.

4. Законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую деятельность, распространив действие Закона РФ 07.02.1992 N 2300-1 на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов [6].

5. В настоящее время назрела необходимость в урегулировании правоотношений в сфере долевого строительства жилья для исключения злоупотребления дольщиками правами потребителей и внесения изменений в действующее законодательство, направленных на защиту сторон долевого строительства в равной степени, что будет соответствовать принципам гражданского законодательства.

Вопросы, связанные с комплексным разрешением проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающей доступность жилья для граждан, а также безопасные и комфортные условия проживания в нем, определены в качестве приоритетных направлений государственной политики в жилищном секторе экономики. Соответствующая деятельность, связанная с практическим применением комплекса ограничительных, предупредительных и профилактических мер, призванных не допустить нарушений соответствующих прав граждан и ущемление их законных интересов в сфере жилищного строительства, рассматривается как один из важнейших элементов государственных гарантий жилищных прав граждан Российской Федерации [7].

Список литературы:

[1] Кархалев Д.Н. Способы защиты прав потребителей // Мировой судья. 2016. N 3.

[2] Крылов А. Потребительский экстремизм дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2015. N 8.

[3] Кузьмак Р. Изменение сроков и признание договора долевого участия недействительным: как защитить права дольщиков // Жилищное право. 2014. N 6.

[4] Новое в российском законодательстве. Архив с 15 августа по 3 ноября 2016 года.

[5] Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013; ред. от 04.03.2015).

[6] Письмо Роспотребнадзора от 08.02.2006 N 0100/1260-06-32 "О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг".

[7] Постановление Законодательного собрания Ленинградской области от 22.10.2014 N 1193 "О законодательной инициативе Законодательного собрания Ленинградской области по внесению в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проекта федерального закона "О внесении изменений в часть 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации".

[8] Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда по делу N 44г-12/14 от 05.02.2014 // [Электронный ресурс] 2014.

[9] Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

[10] Рузанова В.Л., Сокол П.В. Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. N 5.

[11] Шабанов А. Риски покупателей при заключении договора // ЭЖ-Юрист. 2015. N 33.