Всё вокруг колхозное - всё вокруг моё. Комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 05.12.2016 N 304-ЭС16-10165 (А.Н. Латыев, журнал "Вестник экономического правосудия", N 2, февраль 2017 г.)

Всё вокруг колхозное - всё вокруг моё. Комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 05.12.2016 N 304-ЭС16-10165

А.Н. Латыев,

партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С,

доцент Уральского государственного юридического университета,

кандидат юридических наук

Журнал "Вестник экономического правосудия", N 2, февраль 2017 г., с. 13-16.

Одной из характерных особенностей российского права недвижимости является разработанный изначально для жилых многоквартирных домов, но после издания постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" распространенный и на нежилые здания подход к общему имуществу таких зданий, согласно которому оно находится в общей собственности всех собственников отдельных помещений, доли которых в этом праве определяются пропорционально площадям принадлежащих им помещений.

Этот подход, хоть и воспринимается на сегодня как естественный и привычный, несет в себе множество внутренних проблем - это и неопределенность в вопросе отнесения имущества к общему или индивидуальному, и важность примирения интересов различных групп собственников в сочетании с необходимостью управления общим имуществом и поддержания его состояния, и явное несоответствие прав сособственников общего имущества по его использованию правам, обычно принадлежащим собственникам в условиях классической общей собственности.

Типичным проявлением последнего противоречия служит распространенная практика захвата частей общего имущества отдельными собственниками без соблюдения установленных процедур, например без принятия соответствующего решения собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Эта практика может принимать разные формы: от установки дверей на этажах, отделяющих части общего коридора, ведущие к одной или нескольким квартирам, а то и всему этажу, чтобы использовать такой коридор индивидуально или небольшой группой собственников, которым принадлежат помещения, выходящие в этот коридор, до захвата жильцами первых этажей участков земли, непосредственно примыкающих к стенам, окнам и балконам их помещений, для организации там собственного индивидуального палисадника или даже автомобильной парковки.

Спор, связанный с одним из таких случаев, и стал предметом рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ (далее - Коллегия) в рамках дела N 304-ЭС16-10165.

Банк, являющийся одним из собственников помещений в многоквартирном доме, занял находящийся рядом с его помещением вестибюль, относящийся к общему имуществу, сделал там ремонт, установил кондиционер, систему видеонаблюдения, светильники, информационное табло, отражающее курс и валют, банкомат, а также двери, препятствующие проходу в вестибюль в нерабочее для банка время. Приспосабливая вестибюль под свои нужды, банк, как можно понять из судебных актов, не согласовал свои действия ни с другими собственниками, ни с действующим в доме ТСЖ, также он не вносил никакую плату за пользование общим помещением, хотя решением общего собрания собственников многоквартирного дома установлены стандартные ставки арендной платы за пользование общим имуществом.

Именно ТСЖ и обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к банку об истребовании вестибюля из незаконного владения, обязании привести его в первоначальное состояние и передать товариществу по акту приема-передачи, а также о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование общим имуществом.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.11.2015 по делу N А45-13856/2015 исковые требования были удовлетворены в полном объеме, однако Седьмой арбитражный апелляционный суд удовлетворил лишь требования в части возврата помещения, отказав как в обязании привести помещение в прежнее состояние, так и во взыскании неосновательного обогащения; Арбитражный суд Западно-Сибирского округа согласился с апелляционным судом.

При рассмотрении дела ответчик пытался заявить о том, что спорное помещение не относится к общему имуществу, но это заявление не поддержал ни один из судов, рассматривавших дело.

В отсутствие согласования использования вестибюля банком с иными собственниками или хотя бы с их товариществом суды не сомневались в необходимости истребовать помещение у ответчика и передать его истцу, мотивируя это ст. 301 ГК РФ. С одной стороны, действительно, помещение было занято с нарушением установленного порядка и на момент рассмотрения иска судом первой инстанции находилось во владении ответчика, что дает основания говорить о том, что владение было незаконным. С другой стороны, суды ничуть не смутило признание незаконным владения собственника имущества - пусть и одного из многих. Здесь, как представляется, соображения о некоторой нелогичности виндикации имущества от его собственника уступили стремлению восстановить нарушенное право остальных собственников, действительно лишенных владения.

Если в этом вопросе суды всех инстанций были единодушны, то в остальном их взгляды разошлись: суд первой инстанции посчитал, что при возврате имущества ответчик должен устранить те изменения, которые были произведены им в помещении, а также возместить товариществу неполученные доходы по ставкам арендной платы за такие помещения. В конечном счете с судом первой инстанции согласилась и Коллегия.

Какие же аргументы были высказаны в обоснование отказа в удовлетворении этих двух требований судами апелляционной и кассационной инстанций?

Седьмой арбитражный апелляционный суд в своем постановлении от 07.04.2016 довольно справедливо отметил, что ТСЖ "не указало, в чем состоит экономический интерес собственников в демонтаже выполненного ответчиком ремонта помещения до первоначальной "черновой" отделки, каким образом выполненный ремонт препятствует пользоваться помещением". И действительно: если системы видеонаблюдения и кондиционирования, световое табло с курсами валют и банкомат на самом деле являются имуществом, пользование которым возможно только самим банком, то приведение в нормальное состояние пола, стен и потолка помещения вполне полезно для всех собственников. Думается, здесь вполне можно бы было усмотреть злоупотребление правом со стороны истца, направленное исключительно на увеличение расходов ответчика и вызванное, возможно, прежними конфликтными взаимоотношениями между банком, отказавшимся заключать договор аренды вестибюля, и ТСЖ, решившим максимально сильно наказать ответчика.

Что касается отказа во взыскании платы за пользование, то в этой части суды апелляционной и кассационной инстанций выдвинули в поддержку своей позиции различные доводы.

Так, апелляционный суд указал на то, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо отсутствие правовых оснований пользования имуществом; наличие же общей долевой собственности согласно ст. 247 ГК РФ дает такое основание. Надо признать, что данный вывод противоречит позиции того же суда о возможности виндикации того же имущества у того же самого собственника, хотя ст. 247 ГК РФ в равной мере предоставляет ему и право пользоваться, и право владеть общим имуществом.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа этот довод в своем постановлении не упомянул, однако поддержал второй аргумент апелляционного суда, отметив, что ответчик не извлек никаких доходов от того, что он ограничил доступ в спорный вестибюль иных сособственников. Здесь суды довольно странным образом забыли о том, что неосновательное обогащение может состоять как в неосновательном получении имущества, так и в его неосновательном сбережении; именно последнее происходит обычно при неправомерном пользовании чужим имуществом.

Гораздо более интересным могло бы быть рассмотрение вопроса о том, в какой части пользование вестибюлем было неправомерным и, соответственно, подлежит ли взысканию с банка плата за пользование им всем или же только его частью. Нельзя сказать, что этот вопрос не поднимался: так, из судебных актов видно, что стороны ссылались на постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 N 8346/10, в котором отказ во взыскании неосновательного обогащения за пользование общим имуществом одним из сособственников в отсутствие соглашения с другим сособственником был мотивирован среди прочего тем, что площадь помещения, занимаемого ответчиком, не превышала по размеру площадь, приходящуюся на его долю.

Если принять эту позицию, то при превышении такой доли (а банк, заняв все помещение вестибюля, ее явно превысил) следовало бы взыскивать неосновательное обогащение, рассчитанное не от полной площади объекта, а за вычетом площади, приходящейся на долю ответчика. Однако ни Арбитражный суд Новосибирской области, ни Коллегия не пошли по этому пути, взыскав сумму, равную ставке арендной платы, умноженной на полную площадь вестибюля.

Вывод судов можно понять, если мы согласимся с тем, что общая собственность на общее имущество многоквартирного дома в действительности принципиально отличается от общей собственности в ее классическом понимании. В отношении нее нельзя говорить о праве каждого отдельного собственника владеть и пользоваться общим имуществом пропорционально его доле - такое владение и пользование определяются потребностями конкретного собственника и условиями пользования его индивидуальным имуществом (будь то жилое или нежилое помещение). Вместе с тем и расходы на содержание этого имущества несутся сособственниками не в индивидуальном порядке, а путем объединения их взносов и распределения - опять же попреки обычным правилам о классической общей собственности - не по согласию всех участников, а по решению большинства.

В этом смысле общее имущество, будучи формально принадлежащим всем собственникам помещений, формирует в действительности совершенно чужой им имущественный комплекс, доля в праве собственности на который предоставляет не права собственника по владению, пользованию и распоряжению им, а квазикорпоративные права и обязанности по управлению этим имуществом и внесению платы за поддержание его в нормальном состоянии.

При таком подходе вполне понятной будет и виндикация самовольно занятых помещений или иных объектов общего имущества (например, самовольно огороженных парковочных мест во дворах), и необходимость внесения платы за пользование таким имуществом, даже если пользование осуществляется самим собственником (как в казусе, рассмотренном в п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013), а тем более третьим лицом - пусть даже и в интересах кого-либо из собственников (как в получивших распространение в последнее время спорах телекоммуникационных компаний, безапелляционно требующих предоставления им возможности прокладки своих кабелей по общему имуществу дома до квартиры или иного помещения конечного потребителя телекоммуникационных услуг). Формально задекларированное право собственности собственников помещений на такое имущество не должно затенять в данном случае подлинную природу отношений и изменять правила разрешения возникающих при его использовании споров по сравнению со спорами по поводу пользования чужим имуществом.