О финансах управляющих компаний в сфере ЖКХ (А.Н. Сухарев, журнал "Финансы", N 5, май 2017 г.)

О финансах управляющих компаний в сфере ЖКХ

А.Н. Сухарев,

профессор Тверского государственного университета,

доктор экономических наук

Журнал "Финансы", N 5, май 2017 г., с. 57-59.

Существующая ныне финансовая модель управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ не позволяет в должной степени эффективно им функционировать, а также в полной мере оказывать качественные жилищно-коммунальные услуги. Главная причина этого, по мнению автора, заключается в том, что законодательство позволяет создавать УК с минимальным уставным капиталом - 10 тыс. рублей.

Проведенная автором случайная выборка 100 УК показала, что 92% их них имеют уставный капитал менее 100 тыс. руб., а примерно 60% - 10 тыс. рублей. Поскольку юридические лица с таким уставным капиталом не могут получить банковский кредит или иное заемное финансирование, то столь незначительные финансовые ресурсы и образуют их оборотный капитал.

Финансовая модель управляющей компании в сфере ЖКХ состоит в преимущественном авансировании предоставления услуг собственникам помещений, а затем получении за это платежей.

До получения платежей за предоставленные жилищно-коммунальные услуги УК должна выплачивать аванс своим работникам, производить оплату аренды занимаемых ею помещений, осуществлять прочие платежи. Кроме того, в своей хозяйственной деятельности компания должна учитывать и тот факт, что собственники помещений далеко не всегда своевременно оплачивают предоставленные услуги. Следовательно, необходимы дополнительные источники средств для формирования оборотного капитала УК. При этом ее собственные средства часто не выходят за пределы размера минимального уставного капитала общества с ограниченной ответственностью, составляющего 10 тыс. рублей.

Это связано с тем, что многие УК являются убыточными. Их, по данным Росстата, в 2015 г. было 39,9%. Произведенная случайная выборка показывает, что 15-20% УК вообще имеют отрицательную величину чистых активов, т.е. превышение величины обязательств над величиной активов. Все это может свидетельствовать о том, что сегодня УК в сфере ЖКХ учреждаются преимущественно не с целью получения прибыли (как это должно соответствовать цели создания коммерческой организации), а во имя создания рабочих мест для тех лиц, которые их организуют. Нельзя исключить и такой мотив, как возможность получения незаконного обогащения путем использования криминальных схем.

В этих условиях управляющие компании не имеют возможности сформировать достаточный объем оборотного капитала, и единственным источником средств становится кредиторская задолженность, что, естественно, приводит к задержке платежей ресурсоснабжающим организациям. Таким образом, практически полное формирование оборотного капитала управляющих компаний осуществляется за счет средств поставщиков газа, воды, электричества, тепла.

Помимо этого УК вводят для собственников помещений дополнительные платежи, например на установку забора, видеокамер и т.д. или на проведение текущего ремонта. На самом же деле такие поборы идут на формирование накоплений Так, например ООО "УК ЖЭУ" (г. Тверь) предлагает жителям дополнительно уплачивать 4 руб. с квадратного метра в месяц на так называемые текущие расходы, которые фактически аккумулируются на финансирование в будущем каких-либо общедомовых расходов. Все эти накопления находятся в распоряжении УК и обычно не приносят процентного дохода собственникам помещений в многоквартирном доме. Однако и этих сумм оказывается недостаточно, чтобы в полной мере сформировать оборотный капитал для авансирования коммунальных услуг и компенсации задолженности собственников за ЖКУ.

Для решения проблемы неплатежей в ЖКХ в 2016 г. были внесены соответствующие изменения в законодательство. Федеральным законом от 02.03.2016 N 45-ФЗ в ст. 122 Гражданского процессуального кодекса РФ было внесено дополнение о том, что взыскание задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг может быть произведено на основании судебного приказа, что значительно упрощает процесс взыскания задолженности с неплательщиков. Здесь следует обратить внимание на то, что судебный приказ выносится в течение 5 дней с момента поступления заявления без судебного разбирательства и без вызова сторон в суд.

Также с 2016 г. усилена ответственность граждан по уплате жилищно-коммунальных платежей. Так, если при просрочке платежей за коммунальные услуги от 31 до 90 дней пени составляют 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день, то, начиная с 91-го дня, пени увеличиваются и составляют уже 1/130 ставки за каждый день просрочки. Это новое положение должно в большей степени стимулировать граждан своевременно оплачивать жилищно-коммунальные услуги. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 10% годовых. Значит, максимальные пени за просрочку уплаты будут определяться из расчета 28% годовых (при таргетированной ЦБ РФ инфляции 4% годовых).

Одновременно повышена ответственность УК при задержке ими платежей ресурсоснабжающим организациям. Теперь после двухмесячной просрочки компании обязаны уплачивать им штраф, исходя из размера 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. При большей просрочке, начиная с третьего месяца, величина штрафа составляет 1/170 ставки рефинансирования, а с четвертого - 1/130 за каждый день просрочки. Таким образом, видно, что максимальные финансовые санкции при просрочке платежей для населения и управляющих компаний являются одинаковыми. Однако данная максимальная санкция для УК наступает с четвертого месяца просрочки уплаты платежей, а для населения - со второго. Законодатель тем самым создал для управляющих компаний некоторый "финансовый задел", учитывая, что основная причина задолженности УК обусловлена неплатежами населения.

В целях усиления финансовой ответственности Министерством жилищно-коммунального хозяйства и строительства РФ разработан законопроект, по которому должны быть введены прямые договорные отношения между населением и ресурсоснабжающими организациями, т.е. без участия управляющих компаний. Введение такой меры, с одной стороны, не позволит УК финансировать свою деятельность за счет задержки платежей ресурсоснабжающим организациям, а с другой - лишит их возможности вообще финансировать свою хозяйственную деятельность. В связи с этим возникает необходимость принять законодательное решение о создании механизма финансового обеспечения деятельности управляющих компаний.

Необходимо законодательно повысить минимальный размер уставного капитала таких компаний, привязав его величину к количеству максимальной площади помещений, которые УК может обслуживать. Именно по такому пути пошел законодатель, решая проблему в сфере долевого строительства, где также создавались компании-застройщики с уставным капиталом в 10 тыс. руб., которые в должной мере не гарантировали интересов участников долевого строительства.

С 2017 г. при привлечении средств в рамках Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ по вновь возводимым объектам фирмам-застройщикам необходимо иметь соответствующий уставный капитал, который не должен быть ниже законодательно установленного размера. При площади возводимого объекта не более 1,5 тыс. кв. метров величина уставного капитала должна составлять не менее 2,5 млн. рублей. Минимально допустимый уставный капитал фирмы-застройщика при строительстве объектов общей площадью свыше 500 тыс. кв. метров не может быть менее 1,5 млрд. рублей. Таким образом, в расчете на 1 кв. метр возводимых площадей фирма-застройщик должна иметь от 1,6 до 3,0 тыс. руб. в уставном капитале.

Аналогичную норму следует включить в Жилищный кодекс РФ, установив минимальный уставный капитал для управляющих компаний в сфере ЖСК. При этом величину уставного капитала можно установить исходя из экономически обоснованного расчета потребности УК с учетом того, что наличие некоей более-менее значимой величины уставного капитала позволит привлекать банковские кредиты.

По оценке автора, минимальная величина уставного капитала управляющей компании может находиться в диапазоне от 100 до 200 руб. за кв. метр обслуживаемой площади. Например, если у УК находится 10 многоквартирных домов (1 тыс. квартир) общей площадью 50 тыс. кв. метров, то ее минимальный уставный капитал должен составлять 5-10 млн. рублей, что не только позволит сформировать достаточный оборотный капитал, но и повысит ответственность ее менеджеров при предоставлении гражданам коммунальных услуг. Все это в целом будет содействовать повышению эффективности в сфере ЖКХ. При соответствующей величине уставного капитала учредители управляющих компаний будут нести финансовые риски из-за возможной потери вложенных и уже значительных для них денежных средств.

Вместе с тем, повышение минимальной величины уставного капитала управляющих компаний может иметь и некоторые отрицательные последствия.

К ним можно отнести:

- снижение конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг из-за возможного сокращения количества управляющих компаний. В перспективе совокупная величина уставных капиталов всех УК России должна исчисляться сотнями миллиардов рублей; - необходимость обеспечения прибыльности вложенного в компанию учредителями капитала. Так, в УК с уставным капиталом в 5 млн. руб. доходность на вложенный собственный капитал учредителей должен составлять минимум 12% годовых (600 тыс. руб. в год) или 600 руб. в год на среднестатистическую квартиру. Понятно, что это должно будет найти отражение в общем тарифе по управлению многоквартирным домом. Повышение минимального уставного капитала управляющих компаний должно осуществляться постепенно. Это необходимо в целях недопущения создания "шоковой" ситуации в сфере управления многоквартирными домами, а также должного реагирования на возможные негативные последствия повышения минимальной величины уставного капитала с целью их своевременного решения. Кроме того, необходимо время для формирования достаточного капитала в сфере управления многоквартирными домами, величина которого, по оценке автора, должна составлять 500-800 млрд. рублей.

Подытоживая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что существующая сегодня финансовая модель деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ не способна преодолеть проблему неплатежей из-за отсутствия у них должной величины оборотного капитала. В этих условиях одним из магистральных направлений может стать увеличение минимального уставного капитала управляющих компаний в зависимости от количества квадратных метров помещений, которые они обслуживают.

Литература:

1. Россия в цифрах: 2015 год. - М.: Росстат, 2016. С. 413.

2. Федеральный закон от 02.03.2016 N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации и Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

3. Федеральный закон от 03.11.2015 N 307-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с укреплением платежной дисциплины потребителей энергетических ресурсов".

4. Жилищный кодекс Российской Федерации. Ст. 155.

5. Управление многоквартирными домами. // Официальный сайт Минстроя России. - режим доступа: http://www.minstroyrf.ru/trades/zhilishno-kommunalnoe-hozyajstvo/45/.