Прекращение арендных правоотношений в результате отказа от договора аренды (Ю.В. Суханова, "Апелляция. Арбитражные споры", N 2, апрель-июнь 2008 г.)

Прекращение арендных правоотношений в
результате отказа от договора аренды

В соответствии с положениями российского гражданского права всякий договор, заключенный между сторонами, может быть прекращен по соглашению сторон, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Легитимным термином, используемым при регулировании прекращения договора, является понятие "расторжение договора" (ст. 450-453 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и т.д.). Законодатель прямо указывает в п. 2 ст. 453 ГК РФ, что при расторжении договора прекращаются все возникшие из такого договора обязательства. Таковое может происходить и по соглашению сторон, и по требованию одной из сторон; в зависимости от усмотрения суда или от воли сторон (одной стороны).

Наряду с понятием "расторжение договора" в гражданском законодательстве встречается и такое, как "отказ от договора (его исполнения)". Многие авторы находят существенную разницу между понятиями "расторжение договора" и "односторонний отказ от договора (или от его исполнения)"*(1). Нам представляется, что все споры в отношении данного предмета должны разрешаться следующим образом. С одной стороны, законодатель, признавая, что договор может прекратить свое существование только при его расторжении (гл. 29 ГК РФ так и называется: "Изменение и расторжение договора"), применяет указанный термин в широком смысле слова, обобщающем все возможные способы прекращения договорных обязательств. Единственным последствием применения подобных способов является прекращение правовых связей между сторонами договора. Специальные же нормы гражданского законодательства, регулирующие тот или иной договорный институт, могут содержать в себе конкретные способы прекращения такого договора, в том числе и отказ от договора. Таким образом, расторжение договора и отказ от договора можно соотносить, по нашему мнению, как общее и частное.

Арендные правоотношения не являются исключением и могут быть прекращены в результате отказа от договора аренды одной из сторон в предусмотренных действующим гражданским законодательством случаях. Такой вывод следует из совокупного анализа ст. 450 и 610 ГК РФ. Так, п. 3 ст. 450 ГК РФ гласит, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью*(2), когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

*

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (конкретный срок в договоре не определен), то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (при этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды).

*

Что же касается договоров, срок действия которых определен, то в данном случае прекращение арендных правоотношений происходит по истечении срока действия такого договора. Досрочное расторжение договора возможно лишь в судебном порядке; такое требование может быть предъявлено как арендодателем, так и арендатором в предусмотренных законом или соглашением сторон случаях (п. 2 ст. 450, ст. 619, 620 ГК РФ).

Выясним далее, какие особенности присущи такому способу прекращения арендных правоотношений, как отказ от договора.

*

Отказ от договора является результатом проявления воли лишь одной стороны.

*

Иные способы прекращения договора аренды зависят либо от воли обеих сторон (например, п. 2 ст. 621 ГК РФ), либо от третьих лиц (ст. 619, 620 ГК РФ). Иными словами, "следует точно различать, какой порядок расторжения - претензионно-исковой или односторонний - предусматривается для того или иного договора"*(3). Вышеуказанное можно подтвердить с помощью примеров из судебной практики. К примеру, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 15.11.07 по делу N А72-9800/06 при анализе положений ст. 610 ГК РФ прямо указал, что "законодатель допускает односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, при условии соблюдения срока предупреждения"*(4). При рассмотрении условий договора аренды по другому делу суд также признал, что "арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, известив арендодателя за один месяц до этого"*(5). Таким образом, указание на односторонность действий стороны по отказу от договора свидетельствуют о необходимости волеизъявления лишь одной стороны.

*

Отказ от договора ведет к прекращению прав и обязанностей у сторон арендных правоотношений.

*

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится прямое указание на то, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (речь идет о недвижимом имуществе) согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ*(6).

Третьим условием, обязательным для прекращения арендных правоотношений, является соблюдение предусмотренного легитимным правом порядка совершения отказа: уведомление контрагента о предстоящем расторжении договора не позже срока, предусмотренного законодательными актами (один и три месяца при аренде движимого и недвижимого имущества, соответственно) или условиями заключенного между сторонами договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Представляется, что необходимость существования указанных правил в отношении подобного прекращения договорных обязательств между сторонами связана с тем, что договор представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Договор аренды же представляет собой взаимный и возмездный договор*(7), что означает необходимость выполнения сторонами соответствующих обязанностей даже при расторжении договора. Так, со стороны арендатора это могут быть обязанности по погашению задолженности по арендной плате, возвращению имущества по акту приема-передачи*(8). В случае, если инициатором расторжения договора является арендодатель, установленный законодательством срок, предшествующий прекращению арендных правоотношений, позволяет арендатору заблаговременно определиться с тем, каким образом в дальнейшем ему действовать (возможно, находить предлагаемое в аренду иными лицами аналогичное имущество).

Тем не менее, применение нормы в отношении обязательности соблюдения сроков при отказе от договора вызывает зачастую судебные споры: состоялось или нет надлежащее уведомление, произошло ли оно в требуемой форме и т.д. При этом "практика апелляционного суда основывается на том, что при рассмотрении указанной категории дел необходимо устанавливать факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя, надлежащим доказательством которого квитанция об отправке заказной корреспонденции являться не может. Кассационная инстанция основывается на том, что при доказанности факта уклонения арендатора от получения письменного предупреждения арендодателя об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, договор считается прекращенным в порядке ст. 610 ГК РФ... В связи с вышеизложенным представляется, что однозначного вывода о необходимости представления арендодателем при соблюдении порядка, установленного ч. 3 ст. 619 ГК РФ, уведомлений о вручении предупреждения сделать нельзя"*(9).

*

Следует руководствоваться следующими условиями надлежащего уведомления другой стороны: обязательно должно быть соответствующее письменное предупреждение об отказе от договора (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении)*(10).

*

Однако основной мыслью, касающейся отказа от договора (вообще и аренды в частности), является следующая, высказанная А.А. Оводовым, с чем мы полностью согласны: "Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон"*(11). Из этого утверждения следует, что любая сторона может либо воспользоваться таким правом, либо нет. В последнем случае договор будет действовать сколько угодно, однако при этом не следует забывать о требованиях гражданского законодательства по отношению к установлению предельных (максимальных) сроков некоторых видов аренды, а также для отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Итак, мы выяснили, какие особенности присущи отказу от договора аренды. Между тем в науке гражданского права встречаются и иные понятия, такие как "отказ от исполнения обязательства" или "отказ от субъективных гражданских прав". Объединяющее указанные понятия слово "отказ" наводит на мысль о необходимости сопоставления данных правовых явлений в целях выявления их тождественности или отсутствия таковой.

Что касается "отказа от исполнения обязательства", то ст. 310 ГК РФ закрепляет это понятие следующим образом: односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Довольно подробный анализ соотношения положений ст. 310 ГК РФ с правилами п. 3 ст. 450 ГК РФ осуществила Е.В. Оболонкова, к нижеизложенным выводам которой мы присоединимся. Так, автор пришла к выводу, что использование права на односторонний отказ в принципе допустимо только в отношении обязательств, являющихся договорными*(12). В результате совершения одной сделки (объявления конкурса, публичного обещания, награды) само обязательство возникнуть не может*(13), в связи с чем нет нужды говорить в данном случае об его прекращении путем отказа от его исполнения. Таким образом, вышеуказанные нормы (ст. 310 и 450 ГК РФ) не исключают, а взаимно дополняют друг друга и "по сути распространяются на одни и те же случаи"*(14). Иными словами, возможно в рамках расторжения договора (прекращения арендных правоотношений в результате отказа от таковых) и отказываться от исполнения соответствующих обязательств. Однако только отказ от исполнения обязательств не может привести к прекращению всего договора (о чем мы говорили выше).

По поводу соотношения отказа от субъективного гражданского права и отказа от договора считаем необходимым указать следующие обстоятельства.

Первое, что объединяет понятия отказа от договора и отречения*(15) от субъективного гражданского права - это прекращение в гражданско-правовой действительности того, от чего происходит отказ (при этом субъективного гражданского права - в обоих случаях).

Вторым общим признаком является зависимость отречения от усмотрения только одной стороны договора, за которой закреплена возможность отказа, которая повсеместно признается в научной литературе*(16). То же самое можно сказать и об управомоченном субъекте, который принимает решение об отречении от принадлежащего ему права.

В-третьих, достижение такого последствия при отказе от договора, как его расторжение, возможно лишь при соблюдении процедуры уведомления управомоченной стороной контрагента о совершении отказа от договора. При отречении от субъективного гражданского права правомочное лицо должно в любом случае совершить определенные действия, которые свидетельствовали о том, что оно намерено отказаться от принадлежащего ему права. Более того, при отказе от прав обязательственных также необходимо уведомить контрагента, поскольку того требует особая природа прав, от которых происходит отречение (о чем мы писали в соответствующей части нашей работы).

Между тем существенными различиями рассматриваемых категорий являются следующие.

Отказ от субъективного гражданского права означает решение лицом судьбы принадлежащего ему права, и такая возможность по распоряжению правом именно таким образом присуща самому праву. Непосредственно же отказ от договора по своей сути является правом (о чем мы уже говорили выше). Более того, такое "субъективное право стороны на односторонний отказ возникает в момент заключения договора: сторона сразу же приобретает такое право и может его реализовывать в дальнейшем"*(17). Из этого вытекает следующий вывод: теоретически возможен отказ от такого субъективного гражданского права, как непосредственно право на отказ от договора, в чем и проявляется различная правовая природа данных понятий. Результатом подобного отречения будет прекращение права у определенного лица (предполагается, что таковым может быть и право на отказ от договора).

При прекращении же договора в случае использования управомоченной стороны по договору права на односторонний отказ от договора происходит утрата и всего комплекса возникших из такого договора связей между контрагентами. Вместе с тем, в отличие от отказа от субъективного гражданского права, в данной ситуации не всегда можно говорить о немедленном расторжении договора. Закон применительно к отдельным видам договоров, в защиту прав сторон таких соглашений, специально устанавливает сроки, в течение которых такой договор продолжает свое юридическое существование со всеми вытекающими последствиями (такой срок может быть предусмотрен самими сторонами при согласовании условий заключаемого между ними договора), что предусматривается в отношении договора аренды в ст. 610 ГК РФ.

Ю.В. Суханова,

начальник юридического отдела

ООО "Интеграция", г. Самара,

аспирант кафедры гражданского права Самарского

государственного экономического университета

"Апелляция. Арбитражные споры", N 2, апрель-июнь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Cм., например: Денисевич Е.М. Односторонние сделки, направленные на прекращение гражданских правоотношений // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2. М., Екатеринбург, 2002. С. 378-395; Отнюкова Г. Исполнение обязательств // Российская юстиция. 1996. N 3.

*(2) В случае одностороннего отказа от исполнения договора частично (в допускаемых законом случаях) договор считается измененным. Нас же интересует полное прекращение договора (т.е. его расторжение), поэтому здесь и далее мы будем говорить только о полном отказе от договора.

*(3) Соменков С.А. Расторжение договора в одностороннем порядке // Государство и право. 2000. N 4.

*(4) Постановление ФАС Поволжского округа от 15.11.07 по делу N А72-9800/06.

*(5) Постановление ФАС Поволжского округа от 28.06.07 по делу N А55-15613/2006-13.

*(6) Пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

*(7) Гражданское право. Учебник. Издание третье, переработанное и дополненное / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000. Т. 2. С. 141.

*(8) Постановление Президиума ВАС РФ от 14.02.06 N 9895/05.

*(9) Анализ проблемных вопросов судебной практики, связанных с заключением и исполнением договора аренды (финансовый лизинг) // Вестник Арбитражного суда г. Москвы. 2007. N 3.

*(10) См.: п. 30 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

*(11) Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 2.

*(12) См.: Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств // Журнал российского права. 2007. N 2.

*(13) Эрделевский А. Публичный конкурс // Законность. 2000. N 8.

*(14) См.: Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств // Журнал российского права. 2007. N 2.

*(15) Употребленное нами слово будем считать синонимом слова "отказ" (См., например: Кожевников А.Ю. Большой синонимический словарь русского языка. Речевые эквиваленты: практический справочник. СПб, 2003. Т. 2. С. 53).

*(16) См.: Егорова М.А. Реализация принципа автономии воли при одностороннем отказе от исполнения договора // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 2; Соменков С.А. Расторжение договора в одностороннем порядке // Государство и право. 2000. N 4; Отнюкова Г. Исполнение обязательств // Российская юстиция. 1996. N 3.

*(17) Егорова М.А. Односторонний отказ от исполнения договора: правовые основания // Законодательство и экономика. 2006. N 9.