Вопрос: В договоре аренды нежилого помещения, на наш взгляд, явно противоречиво определена цена. В тексте договора в виде отдельных абзацев присутствуют две следующие фразы: "Пролонгация договорной цены (4000 руб. в месяц) производится ежеквартально в соответствии с уровнем инфляции"; "За аренду вносится плата 11 000 руб. в месяц, которая пересматривается один раз в год с учетом уровня инфляции". Как это понимать? Какую цену нужно применять? Что такое уровень инфляции? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 8, август 2008 г.)

В договоре аренды нежилого помещения, на наш взгляд, явно противоречиво определена цена. В тексте договора в виде отдельных абзацев присутствуют две следующие фразы:

"Пролонгация договорной цены (4000 руб. в месяц) производится ежеквартально в соответствии с уровнем инфляции";

"За аренду вносится плата 11 000 руб. в месяц, которая пересматривается один раз в год с учетом уровня инфляции".

Как это понимать? Какую цену нужно применять? Что такое уровень инфляции?

В данном вопросе можно выделить две проблемы. Во-первых, буквальное толкование условий договора не позволяет определить, какая именно цена установлена договором аренды (4 000 руб. или 11 000 руб.). Во-вторых, в приведенных цитатах нет сведений о том, как определить уровень инфляции.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если эта методика не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если в вашем случае договор аренды уже действует на протяжении определенного времени, суд, определяя размер арендной платы, может ориентироваться, например, на счета-фактуры, которые ранее выставлялись арендодателем и оплачивались арендатором. Такая оплата косвенно свидетельствует о том, что цена согласована сторонами.

Суд вправе принять в качестве доказательства и сведения о ценах на аренду была, которые существовали на момент заключения вашего договора. В таком случае суд будет исходить из того, какая сумма (4 000 руб. или 11 000 руб.) ближе к среднему уровню цен на аренду аналогичных помещений.

Что касается способа определения уровня инфляции, то по данному вопросу в судебных инстанциях нет единства мнений.

Как правило, суды исходят из того, что в договоре аренды может указываться как твердая арендная плата, так и порядок ее исчисления (в вашем случае имеет место второй вариант - в договоре фактически указан порядок исчисления арендной платы, а сумма 4 000 руб. или 11 000 руб. служит лишь отправной точкой для расчетов).

Обычно для определения уровня инфляции используются индексы инфляции, публикуемые территориальными органами государственной статистики. Однако не все суды согласны с таким подходом.

Так, ФАС Западно-Сибирского округа Постановлением от 02.07.1997 N Ф04/823-169/А75-97 по делу N 1479Г признал необоснованным применение нижестоящим судом к договору на проведение строительных работ коэффициента инфляции, утвержденного областным комитетом государственной статистики. В договоре была ссылка на индекс инфляции, но при этом не было сказано, какой именно индекс стороны имели в виду. Поэтому ФАС счел применение сведений областного Госкомстата необоснованным и отправил дело на новое рассмотрение.

В данном Постановлении не было сказано, на какие еще сведения (кроме представленных территориальным органом статистики) может ориентироваться суд при определении уровня инфляции. Можно предположить, что стороны договора могут условиться о том, что уровень инфляции определяется исходя из индекса потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации, который определяется Федеральной службой государственной статистики.

Наконец, существует и точка зрения, согласно которой в соответствии с действующим законодательством применение коэффициента инфляции (индекса роста потребительских цен) в расчетах между юридическими лицами не предусмотрено. Именно на это указал ФАС Центрального округа в Постановлении от 27.09.2000 N А62-815/2000, вынесенном по спору, связанному с договором купли-продажи. Однако из этого Постановления нельзя сделать однозначный вывод, было ли в данном деле установлено договором применение коэффициента инфляции к расчетам между сторонами.

Таким образом, решение вопроса о том, на основании каких сведений устанавливается уровень инфляции, применяемый при расчетах по договору аренды, во многом зависит от сложившейся в вашем регионе судебной практики.

При решении данного вопроса суд может руководствоваться перепиской и практикой, сложившейся во взаимных отношениях сторон.

В частности, если в другом договоре, заключенном между теми же сторонами, фигурирует цена, рассчитываемая с учетом коэффициента инфляции, который определяется территориальным органом статистики, то суд может счесть это практикой, сложившейся во взаимных отношениях сторон.

А. Курочкин,

эксперт "ЭЖ"

1 августа 2008 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 8, август 2008 г.