Вопрос: Организация арендует у юридического лица движимое имущество, срок полезного использования которого уже истек, и сдает его в субаренду. По договорам и аренды, и субаренды арендатор ремонтирует имущество за свой счет. Организация планирует вывести часть имущества из субаренды, отремонтировать (субарендатор отказывается сделать это за свой счет) и сдать другому субарендатору. При каких условиях организация сможет принять расходы на ремонт в налоговом учете? ("Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 16, август 2008 г.)

Организация арендует у юридического лица движимое имущество, срок полезного использования которого уже истек, и сдает его в субаренду. По договорам и аренды, и субаренды арендатор ремонтирует имущество за свой счет. Организация планирует вывести часть имущества из субаренды, отремонтировать (субарендатор отказывается сделать это за свой счет) и сдать другому субарендатору.

При каких условиях организация сможет принять расходы на ремонт в налоговом учете?

Согласно ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Что касается капитального ремонта арендованного имущества, то сторонам предоставлено право установить в договоре обязанность арендатора или арендодателя проводить такой ремонт. Если же подобная обязанность не возложена в договоре ни на одну из сторон и иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, то арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет.

В рассматриваемой ситуации обязанность по проведению всех видов ремонта возложена согласно условиям договоров аренды (субаренды) на арендатора (субарендатора).

В соответствии со ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были произведены, в размере фактических затрат. Данное положение справедливо также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Затраты на проведение ремонта могут быть учтены арендатором независимо от вида произведенного ремонта (текущего, среднего, капитального) или способа его осуществления (хозяйственный или подрядный). Данная позиция отражена в письме Минфина России от 29 декабря 2007 г. N 03-03-06/1/901.

Критерии отнесения объектов основных средств к амортизируемому имуществу указаны в ст. 256 НК РФ. Поскольку общество арендует имущество у юридического лица, выяснить, относится ли арендуемое имущество к амортизируемым объектам, можно у арендодателя или на основании имеющейся в договоре аренды (приложениях к договору) информации.

Так как общество сдает (предполагает сдавать) арендованное имущество в субаренду, то расходы общества по проведению ремонта арендованного имущества направлены на получение дохода. Кроме того, у общества должны быть в наличии документы, из которых будет следовать необходимость проведения ремонта (например, акт, дефектная ведомость). В этих документах указываются недостатки имущества, которые требуют устранения.

Таким образом, если арендуемое имущество относится к амортизируемому и его ремонт (именно ремонт, а не модернизация, реконструкция) будет проведен в том периоде, когда это имущество будет возвращено обществу субарендатором, при условии отсутствия в договоре с арендодателем обязанности последнего возместить расходы на проведение ремонта, то, на наш взгляд, у общества есть все основания учесть расходы на проведение ремонта указанного имущества в составе собственных затрат, учитываемых при исчислении налога на прибыль.

Как следует из вопроса, по условиям договора с первым субарендатором ремонт арендованного имущества должен производить субарендатор (арендатор). Поскольку он отказывается это сделать, общество вправе через суд взыскать с него расходы на проведение ремонта (обязать его провести ремонт). Другим вариантом снижения рисков предъявления претензий со стороны работников проверяющих органов о необоснованном включении обществом в состав собственных затрат расходов на проведение ремонта имущества может быть внесение дополнений в договор субаренды об отнесении расходов на проведение ремонта рассматриваемого имущества на общество (субарендодателя).

Особенно важно включить подобное условие в договор, если расходы общества на проведение ремонта будут значительны. В такой ситуации налоговые органы могут сослаться на условия, изложенные в акте о возврате арендованного имущества обществу от первого субарендатора. Обычно в акте указывают, что имущество возвращено арендатором и у арендодателя нет претензий к арендатору в части состояния возвращенного имущества. В результате у проверяющих могут появиться сомнения в обоснованности проведения ремонта и отнесения обществом в состав собственных затрат расходов на ремонт.

Кроме того, в договоре со вторым субарендатором можно указать определенные показатели, которым должно отвечать сдаваемое в аренду имущество. Тогда расходы общества на проведение ремонта будут связаны с доведением состояния сдаваемого в аренду имущества до уровня, указанного в договоре со вторым субарендатором.

Нельзя исключать и ситуацию, когда выяснится, что арендованное имущество не относится к амортизируемому, или вообще не удастся выяснить, относится оно или нет к такому имуществу. В этом случае у общества, по мнению автора, также есть основания для учета расходов на проведение ремонта имущества в составе собственных затрат. Расходы на проведение ремонта будут отвечать условиям, изложенным в ст. 252 НК РФ. А перечень принимаемых в уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль расходов является открытым (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

И.В. Перелетова,

генеральный директор ЗАО

"Консалтинговая группа "Зеркало"

15 августа 2008 г.

"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", N 16, август 2008 г.